Tilinpäätös 2025

25 
Hallituksen toiminta- 
kertomus ja tilinpäätös

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
1 
Sisällys 
HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS ................................................................ .................. 3
Kojamo Oyj lyhyesti................................................................ .................................................. 3
Strategia ................................................................ ................................................................ ... 3
Yhteenveto tuloksesta 2025 ................................................................ ..................................... 3
Konsernin näkymät vuodelle 2026 ................................................................ ........................... 4
Keskeiset tunnusluvut .............................................................................................................. 5
Toimintaympäristö .................................................................................................................... 6
Liiketoiminta ................................................................ ............................................................. 7
Liikevaihto ................................................................ ................................................................ 7
Tulos ja kannattavuus ................................................................................................ .............. 7
Tase, rahavirta ja rahoitus ................................................................ ........................................ 8
Kiinteistöomaisuus ja käypä arvo ................................................................ ............................. 9
Asuntovuokraus ................................................................................................ ....................... 9
Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys ................................................................ ............ 10
Strategian edistyminen ja tavoitteet ....................................................................................... 11
Osakkeet ja osakkeenomistajat ................................................................ ............................. 12
Hallinto ................................................................ ................................................................ ... 14
Henkilöstö ................................................................................................ .............................. 15
Vastuullisuustiedot ................................................................................................ ................. 15
Merkittävimmät strategiset riskit ja niiden hallinta .................................................................. 17
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät ....................................................................................... 21
Sisäinen tarkastus ................................................................ .................................................. 21
Konsernirakenne ja siinä tapahtuneet muutokset ................................................................ .. 21
Tilikauden jälkeiset tapahtumat ................................................................ .............................. 22
Hallituksen voitonjakoehdotus ................................................................ ................................ 22
Tunnusluvut ................................................................ ........................................................... 23
EPRA-TUNNUSLUVUT ................................................................................................ ......... 30
TILINPÄÄTÖS ................................................................ ........................................................ 35
Konsernin laaja tuloslaskelma ................................................................ ................................ 35
Konsernitase ................................................................ ........................................................... 36
Konsernin rahavirtalaskelma................................................................ ................................... 37
Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista ................................................................ .. 38
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot................................................................ ............................. 39
1. Tilinpäätöksen esittämisperusta ..................................................................................... 40
2. Liiketoiminnan tulos ................................................................ ........................................ 42
2.1 Liikevaihto ................................................................ ................................................ 42
2.2 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot ja Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 42
2.3 Hallinnon kulut ................................................................ ......................................... 43
2.4 Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut ................................................................ .... 43
2.5 Poistot ja arvonalentumiset ................................................................ ...................... 44
2.6 Tutkimus- ja kehitysmenot ....................................................................................... 44
2.7 Osakekohtainen tulos ................................................................ ............................... 44
3. Kiinteistöomaisuus ................................................................ ......................................... 45
3.1 Sijoituskiinteistöt ................................................................ ...................................... 45
3.2 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät .......................................................... 49
3.3 Vaihto-omaisuus ................................................................ ...................................... 50
3.4 Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset ja ehdolliset velat ........................... 50
4. Rahoitus ja oma pääoma................................................................ ................................ 52
4.1 Oma pääoma ................................................................................................ ........... 52
4.2 Rahoitustuotot ja -kulut ............................................................................................ 54
4.3 Rahoitusvarat ja -velat arvostusluokittain ................................................................ . 55
4.4 Korolliset velat ................................................................ .......................................... 57
4.5 Johdannaissopimukset ................................................................ ............................. 58
4.6 Rahoitusriskien hallinta ............................................................................................ 59
4.7 Vakuudet ja vastuusitoumukset ................................ ............................................... 62
5. Tuloverot ................................................................ ........................................................ 62
5.1 Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero ........................................................... 62
5.2 Laskennalliset verosaamiset ja -velat................................................................ ....... 64
6. Muut tase-erät ................................................................................................................ 66
6.1 Vuokrasopimukset................................ ................................................................ .... 66

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 

2 Aineettomat hyödykkeet ................................................................ .......................... 67
3 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet ................................................................ .... 68
4 Pitkäaikaiset saamiset ................................................................ ............................. 69
5 Lyhytaikaiset myyntisaamiset ja muut saamiset ...................................................... 70
6 Varaukset ja muut pitkäaikaiset velat ................................................................ ...... 70
7 Lyhytaikaiset ostovelat ja muut velat ....................................................................... 70
Muut liitetiedot................................................................ ................................................ 71
1 Liiketoiminnan rahavirtojen oikaisut ................................................................ ......... 71
2 Lähipiiritapahtumat ................................................................ .................................. 71
3 Konsernin tytäryritykset, osakkuusyritykset ja yhteisjärjestelyt ................................ 73
4 Tilikauden jälkeiset tapahtumat ............................................................................... 79
EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS ................................................................ ................................. 81
Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS ................................................................ .............................. 81
Emoyhtiön tase, FAS ................................................................ ............................................. 82
Emoyhtiön rahoituslaskelma, FAS ................................................................ ......................... 83
Emoyhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteet ......................................................................... 84
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot ................................................................ ........................ 85
Liikevaihto ................................................................ ...................................................... 85
Liiketoiminnan muut tuotot ................................................................ ............................. 85
Henkilöstökulut ................................................................................................ .............. 85
Suunnitelman mukaiset poistot ................................................................ ...................... 86
Liiketoiminnan muut kulut ................................................................ ............................... 86
Rahoitustuotot ja -kulut ................................................................ ................................... 86
Tilinpäätössiirrot ................................................................................................ ............. 86
Tuloverot ................................................................ ........................................................ 86
Aineettomat hyödykkeet ................................................................ ................................. 87
Aineelliset hyödykkeet ................................................................ .................................. 87
Sijoitukset ................................................................................................ ..................... 88
Pitkäaikaiset saamiset ................................................................ .................................. 88
Lyhytaikaiset saamiset ................................................................................................ . 88
Rahoitusarvopaperit ................................................................................................ ..... 89
Oma pääoma ................................................................ ................................................ 89
Pitkäaikainen vieras pääoma ................................................................ ........................ 90
Lyhytaikainen vieras pääoma ................................................................ ....................... 90
Johdannaissopimukset ................................................................ ................................. 90
Vakuudet ja vastuusitoumukset ................................................................ .................... 90
Muut vastuut ................................................................ ................................................. 91
Muut liitetiedot ................................................................................................ .............. 91
Lähipiirin liiketapahtumat ................................................................ .............................. 91
Hallituksen ja toimitusjohtajan lausumat ................................................................ ............. 92
TOIMINTAKERTOMUKSEN JA TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUKSET ........................... 93

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
3 
HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS
Kojamo Oyj lyhyesti 
Kojamo Oyj tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita Suomen kasvukeskuksissa. Yh-
tiön visiona on olla asumisen edelläkävijä ja asiakkaan ykkösvalinta. Missiomme mukaisesti 
luomme parempaa kaupunkiasumista pitkäjänteisesti keskiössä paras asiakaskokemus, 
osaava ja energinen henkilöstö sekä kestävä kehitys. 
Kojamo haluaa olla asumisen edelläkävijä ja parempaa kaupunkiasumista arvostavan asiak-
kaan ykkösvalinta. Uudistamme Lumo-brändimme kautta suomalaista vuokra-asumista ja 
teemme siitä entistä haluttavampaa. Edistämme kaupungistuvan Suomen kilpailukykyä ja hy-
vinvointia helpottamalla työperäistä liikkuvuutta. 
Panostamme yhä vahvemmin digitaalisiin palveluihin, asiakaskokemukseen ja yrityskulttuu-
riin. Tavoitteemme 
on olla erinomaisesta asiakaskokemuksesta tunnettu ja hyvää taloudellista 
tulosta tekevä asuntosijoitusyhtiö. 
Paras asiakaskokemus on meille yrityksenä tärkeä strateginen painopiste, siksi kehitämme 
jatkuvasti uusia asumisen ratkaisuja ja palveluita. Kuluttajabrändimme Lumo tarjoaa hyvää 
vuokra-asumista ja asumisen palveluita kasvukeskuksissa eri puolilla Suomea. 
Strategia 
Kojamon tehtävänä on luoda parempaa kaupunkiasumista. Yhtiön visiona on olla asumisen 
edelläkävijä ja asiakkaan ykkösvalinta. 
Kojamon pitkän aikavälin strategiset painopisteet ovat paras asiakaskokemus, kasvu, opera-
tiivinen erinomaisuus, vastuullisuus ja kestävä kehitys, osaavin henkilöstö ja energinen työ-
paikka sekä uusiutuminen digitalisaatioratkaisuin. Vallitsevan markkinatilanteen takia Kojamo 
on toistaiseksi pidättäytynyt uusista investointipäätöksistä keskittyen liikevaihdon kasvattami-
seen olemassa olevassa asuntokannassa. 
Kojamo helpottaa työn perässä tapahtuvaa muuttoa kaupungistuvassa Suomessa. Kojamo 
toimii seitsemällä suurimmalla kaupunkiseudulla ja vastaa erityisesti Helsingin seudun 
vuokra-asuntokysyntään. Kojamon osuus Suomen koko vuokra-asuntomarkkinasta on noin 
neljä prosenttia. 
Kojamo keskittyy erinomaisen asiakaskokemuksen tuottamiseen. Se syntyy monipuolisista 
asumisen ratkaisuista, helposta ja vaivattomasta asioinnista sekä sujuvista digitaalisista pal-
veluista. Lumo-brändi ja asumisen palvelut näyttävät suuntaa vuokra-asumisessa. 
Tehokkaiden 
ja vastuullisten toimintatapojen toteuttaminen ja yritysvastuun johtaminen ovat 
kiinteä osa Kojamon liiketoimintaa. Kojamo tekee merkityksellistä työtä hyvän asumisen puo-
lesta. Yhtiö kehittää jatkuvasti toimintaansa varmistaakseen kilpailukykynsä. Kojamolla on ky-
kyä ja intoa löytää entistä parempia rakentamisen ratkaisuja, asumisen palveluja, ekologisia 
innovaatioita ja keinoja tuottaa hyviä asiakaskokemuksia. Yhtiön dynaaminen yrityskulttuuri 
luo työlle hyvän perustan. 
Kojamon yrityskulttuurissa korostuu asiakaskokemuksen arvostaminen. Asiakaskokemus ra-
kentuu tavasta toimia, ammattitaidosta, asenteesta asiakkaiden palvelemiseen ja halusta rat-
kaista asiakkaan ongelmat kerralla kuntoon. Yrityskulttuurin perustan luovat energiset ja 
eteenpäin vievät arvot: ilo palvella, hinku onnistua ja rohkeus uudistaa. 
Kojamon strategisista tavoitteista ja niiden saavuttamisesta kerrotaan lisää kohdassa 
Strate-
gian edistyminen ja tavoitteet
. 
Yhteenveto tuloksesta 2025 
●
 
Liikevaihto kasvoi 0,6 prosenttia ja oli 455,2 (452,4) miljoonaa euroa. 
●
 
Nettovuokratuotto kasvoi 1,6 prosenttia ja oli 307,7 (302,9) miljoonaa euroa. Nettovuok-
ratuotto oli 67,6 (66,9) prosenttia liikevaihdosta. 
●
 
Tulos ennen veroja oli 26,8 (26,3) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy -120,4 (-134,0) 
miljoonan euron nettotulos sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoi-
tuskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita -2,6 (-0,8) miljoonaa euroa. Osakekohtainen 
tulos oli 0,08 (0,09) euroa. 
●
 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) laski 4,9 prosenttia ja oli 140,9 (148,2) 
miljoonaa euroa. 
●
 
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli tilikauden päättyessä 7,6 (8,0) miljardia euroa sisäl-
täen 40,1 (0,0) miljoonaa euroa Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä. 
●
 
Taloudellinen 
vuokrausaste oli tilikaudella 94,8 (91,5) prosenttia. 
●
 
Bruttoinvestoinnit olivat 42,5 (52,8) miljoonaa euroa eli 9,3 (11,7) prosenttia liikevaih-
dosta. 
●
 
Osakekohtainen oma pääoma oli 14,89 (14,68) euroa ja oman pääoman tuotto oli 
0,6 (0,6) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 2,1 (2,0) prosenttia. 

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
4 
●
 
Osakekohtainen EPRA NTA (nettovarallisuus) nousi 0,6 prosenttia ja oli 18,61 (18,50) 
euroa. 
●
 
Rakenteilla oli tilikauden päättyessä 119 (119) 
Lumo-asuntoa. 
●
 
Hallituksen ehdotus osingoksi on 0,11 euroa osakkeelta. 
Kojamon omistuksessa oli tilikauden lopussa 38 945 (40 973) vuokra-asuntoa. Vuoden 2025 
aikana valmistui 0 (354) asuntoa ja myytiin 2 028 (0) asuntoa. 
Konsernin näkymät vuodelle 2026 
Kojamo arvioi konsernin liikevaihdon vuonna 2026 olevan 484–497 miljoonaa euroa. Lisäksi 
yhtiö arvioi konsernin kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) vuonna 2026 ole-
van 147–157 miljoonaa euroa ilman kertaluonteisia kuluja. 
Näkymät perustuvat yhtiön johdon arvioon liikevaihdon kehityksestä, kiinteistöjen ylläpitoku-
luista ja korjauksista, hallintokuluista, rahoituskuluista ja maksettavista veroista sekä johdon 
näkemykseen toimintaympäristön kehityksestä. 
Näkymissä on otettu huomioon arvio vuokrausasteesta ja vuokrien kehityksestä. Näkymissä 
otetaan huomioon myös vaikutus 4 761 asunnon hankinnasta, joka arvioidaan saatavan pää-
tökseen 1. huhtikuuta 2026. Näkymissä ei ole otettu huomioon mahdollisten tulevien ostojen 
ja myyntien vaikutuksia. 
Yhtiön johto voi vaikuttaa liikevaihtoon ja kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) 
yhtiön oman liiketoiminnan kautta. Yhtiön johto ei voi vaikuttaa markkinoiden kehitykseen, 
säädösympäristöön eikä kilpailutilanteeseen. 

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
5 
Keskeiset tunnusluvut 
2025 
2024 
Muutos % 
Liikevaihto, M€ 
455,2 
452,4 
0,6 
Nettovuokratuotto, M€ * 
307,7 
302,9 
1,6 
Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % * 
67,6 
66,9 
Voitto/tappio ennen veroja, M€ * 
26,8 
26,3 
2,0 
Käyttökate (EBITDA), M€ * 
147,8 
131,3 
12,6 
Käyttökate liikevaihdosta, % * 
32,5 
29,0 
Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ * 
270,6 
266,2 
1,7 
Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % * 
59,4 
58,8 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ * 
140,9 
148,2 
-4,9 
FFO liikevaihdosta, % * 
31,0 
32,8 
FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ * 
140,9 
149,0 
-5,4 
Sijoituskiinteistöt, M€ ¹
⁾
7 620,7 
7 960,0 
-4,3 
Taloudellinen vuokrausaste, % 
94,8 
91,5 
Korollinen vieras pääoma, M€ * ²
⁾
3 391,3 
3 827,9 
-11,4 
Oman pääoman tuotto-% (ROE) * 
0,6 
0,6 
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) * 
2,1 
2,0 
Omavaraisuusaste, % * 
45,4 
43,2 
Loan to Value (LTV), % * ³
⁾
 
42,3 
43,9 
EPRA Net Tangible Assets (NTA), M€ 
4 492,0 
4 572,9 
-1,8 
Bruttoinvestoinnit, M€ * 
42,5 
52,8 
-19,6 
Henkilöstö tilikauden lopussa 
256 
256 
Osakekohtaiset tunnusluvut, € 
2025 
2024 
Muutos % 
Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta 
* 
0,57 
0,60 
-5,0 
Osakekohtainen tulos 
0,08 
0,09 
-11,1 
Osakekohtainen EPRA NTA 
18,61 
18,50 
0,6 
Osakekohtainen oma pääoma 
14,89 
14,68 
1,4 
Osinko/osake ⁴
⁾
0,11 
- 
- 
* Kojamo julkaisee Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen 
(ESMA) ohjeiden mukaisen selostuksen 
käyttämistään vaihtoehtoisista 
tunnusluvuista jäljempänä olevassa Tunnusluvut-osiossa 
¹
⁾
 
Sisältää Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä 
²
⁾
 
Ei sisällä Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin 
liittyviä velkoja ³
⁾
 
Ei sisällä Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä 
ja niihin liittyviä velkoja 
⁴
⁾
 
2025: Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että 
osinkoa jaetaan 0,11 euroa/osake

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
6 
Toimintaympäristö 
Yleinen toimintaympäristö 
Kojamon toimiessa asuinkiinteistösektorilla yhtiöön vaikuttaa erityisesti asuntomarkkinoiden 
tilanne ja kehitys Suomen kasvukeskuksissa. Lisäksi yhtiöön vaikuttavat rahoitusmarkkinoi-
den tilanne ja korot sekä makrotaloudelliset tekijät, kuten talouskasvu, työllisyys, kuluttajien 
käytettävissä olevat tulot, inflaatio, alueellinen väestönkasvu ja kotitalouksien koon kehitys. 
Liiketoimintaympäristön avainluvut 
Suomi 
2026E 
2025E 
BKT:n kasvu, % 
1,1 
0,2 
Työttömyys, % 
9,5 
9,6 
Inflaatio, % 
1,2 
0,4 
Lähde: Valtiovarainministeriö, Taloudellinen katsaus 12/2025 
Valtiovarainministeriön (VM) joulukuussa julkaiseman ennusteen mukaan maailmantalous on 
kasvanut ennakoitua nopeammin, vaikka epävarmuustekijöitä on paljon. Euroalueen talous 
vahvistuu vähitellen palvelusektorin tukemana, vaikka maiden välillä on suuria eroja
,
 
ja teolli-
suuden näkymät pysyvät haastavina. Yhdysvalloissa talouskasvu on hidastumassa, mutta 
toistaiseksi tullien vaikutus on jäänyt odotuksia pienemmäksi yksityisen kulutuksen pysyessä 
vahvana.
Rahapolitiikan keventämisen odotetaan jatkuvan Yhdysvalloissa mutta hidastuvalla tahdilla. 
Euroalueella lyhyiden korkojen näkymä on lähitulevaisuudessa vakaa inflaation hidastuttua. 
EKP:n koronlaskusyklin päättyminen on rauhoittanut perinteisesti myös pitkien korkojen liik-
keitä.
Suomen talouden toipuminen on viivästynyt, sillä kotimainen kysyntä on pysynyt heikkona. 
Pitkään jatkunut epävarmuus, heikko työllisyystilanne sekä geopoliittisiin ja julkisen talouden 
sopeutukseen liittyvät huolenaiheet ovat pitäneet kotitaloudet varovaisina tulojen kasvusta 
huolimatta. Vienti on hyötynyt maailmantalouden ennakoitua paremmasta kehityksestä. In-
vestoinneissa pohja on ohitettu, ja niiden odotetaan vähitellen piristyvän energiasiirtymän, 
puolustushankkeiden ja asuntomarkkinoiden asteittaisen elpymisen myötä. Työttömyys on 
noussut työvoiman lisääntymisen seurauksena. Työllisyyden ennustaan kääntyvän kasvuun 
vuonna 2026 talouden vahvistuessa. 
Toimialan toimintaympäristö 
Toimialan avainluvut 
2026E 
2025E 
Aloitetut asunnot, kpl 
20 000 
17 800 
 
joista vapaarahoitteiset kerrostaloasunnot 
n/a 
4 500 
Myönnetyt rakennusluvat vuositasolla, kpl * 
n/a 
17 166 
Rakennuskustannukset, muutos % ** 
n/a 
1,6 
* Rullaava 12 kk, marraskuu 2025, **2025E: rakennuskustannusindeksi, 
joulukuu 2025 
Lähteet: Rakennusteollisuus ry, suhdannekatsaus, syyskuu 2025; Tilastokeskus, Rakennus- 
ja 
asuntotuotanto; Tilastokeskus, Rakennuskustannusindeksi 
Rakennusteollisuus RT:n 
syyskuussa 2025 julkaiseman ennusteen mukaan asuntoaloitusten 
määrän ennakoidaan kasvavan hieman tänä vuonna. Asuntoaloitukset ovat pysyneet alhai-
sina. Siihen syynä on muun muassa vuokra-asuntojen runsas tarjonta sekä korkeat rakennus-
kustannukset ja tonttien hinnat. 
Valmistuvien asuntojen määrä on pudonnut historiallisen matalalle tasolle. Vuoden 2026 lop-
puun mennessä Helsinkiin valmistuu 2 900 kerrostaloasuntoa, Espooseen vastaavasti 2 100 
ja Vantaalle 450 asuntoa. Väestö seudulla kasvoi jo pelkästään viime vuoden ensimmäisellä 
puoliskolla lähes tuplasti enemmän. 
Nordean tammikuussa 2026 julkaiseman talousennusteen mukaan vuokramarkkinoilla on yhä 
runsaasti tarjontaa. Asuinrakentaminen on pysytellyt alamaissa, eikä nopeaa elpymistä ole 
näköpiirissä. Tuetun asuntotuotannon vähentyessä asuntomarkkinatilanne ei ole otollinen 
myöskään yksityiselle rakentamiselle. Asuinrakentamisen odotetaan supistuvan lisää vuonna 
2026. Käänne vaatiikin vuokrausasteiden nousua edelleen sekä kuluttajien luottamuksen pa-
lautumista. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
7 
Kaupungistumisen vaikutukset 
Väestön 
Vuokralla asuvien 
 
kasvuennuste, % 
kotitalouksien osuus, % 
Alue 
2025–2050 
2010 
2024 
Helsinki 
20,8 
47,1 
50,4 
Pääkaupunkiseutu ¹
⁾
25,2 
41,9 
47,3 
Helsingin seutu ²
⁾
n/a 
37,7 
43,2 
Jyväskylä 
0,9 
40,2 
46,7 
Kuopio 
-2,9 
36,5 
42,7 
Lahti 
-5,6 
37,3 
42,4 
Oulu 
3,4 
36,7 
43,6 
Tampere 
18,1 
42,2 
52,7 
Turku 
15,4 
43,0 
53,0 
Muu Suomi 
n/a 
23,8 
26,9 
¹
⁾
 
Helsinki, Espoo, Kauniainen, Vantaa 
²
⁾
 
Pääkaupunkiseutu, Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, 
Kirkkonummi, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, 
Porvoo, Riihimäki, Sipoo, Tuusula, Vihti 
Lähteet: Tilastokeskus, Asunnot ja asuinolot 2024; MDI väestöennuste 
2050 (kaupungistumisskenaario), 
syyskuu 2025 
MDI:n syyskuussa 2025 julkaiseman väestöennusteen mukaan väestönkasvu jatkuu suurim-
missa kaupungeissa lisääntyneen maahanmuuton ja maansisäisen muuttoliikkeen tukemana. 
Väestönkasvu keskittyy lähinnä pääkaupunkiseudulle, Tampereelle 
ja Turkuun. Alueelliset ke-
hityserot ovat jäämässä suuriksi seuraavan 25 vuoden aikana, ja etenkin maahanmuuton 
epätasainen jakauma sekä ikärakenteen erot tuottavat suuria väestönkehityksen eroja. 
Nettomaahanmuutto Suomeen on viime vuodet ollut historiallisen korkealla tasolla. Tilasto-
keskuksen mukaan vuonna 2025 nettomaahanmuutto laski edellisvuodesta mutta oli yhä ti-
lastohistorian kolmanneksi suurin. Vuonna 2023 Suomeen saapui paljon maahanmuuttajia 
Euroopasta, etenkin Ukrainaista, mutta vuonna 2025 ukrainalaisten osuus maahanmuutosta 
väheni selvästi eniten. 
Raklin joulukuussa 2025 julkaiseman asuntomarkkinakatsauksen perusteella kasvukolmion 
kaupungit muodostavat edelleen Suomen väestökehityksen selkeän painopisteen. Näillä alu-
eilla väestönkasvua tukevat samanaikaisesti sekä kuntien välinen muuttovoitto että maahan-
muutto, vaikka maahanmuuton kasvu onkin hidastunut vuoden 2024 loppupuolen jälkeen. Pi-
demmällä aikavälillä maahanmuutto ja kaupungistuminen pitävät kuitenkin Suomen suurim-
pien kaupunkien väestönkasvun voimakkaana. Samalla asuntokuntien koon pienentyminen 
lisää asuntojen kysyntää. 
Liiketoiminta 
Kojamo on Suomen suurin yksityinen asuntosijoitusyhtiö sijoituskiinteistöjen käyvällä arvolla 
mitattuna. Kojamo tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumiseen liittyviä palveluja vuokralaisille 
Suomen kasvukeskuksissa. Kojamon kiinteistöportfolioon kuului tilikauden lopussa 38 945 
(40 973) vuokra-asuntoa. Kojamon sijoituskiinteistöjen käypä arvo tilikauden lopussa oli 7,6 
(8,0) miljardia euroa sisältäen 40,1 (0,0) miljoonaa euroa Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä. 
Sijoituskiinteistöihin sisältyvät sekä valmiit asunnot että kehityshankkeet ja maa-alueet. 
Käyvällä arvolla mitattuna 97,7 prosenttia Kojamon vuokra-asunnoista sijaitsi 31.12.2025 Su-
omen seitsemässä suurimmassa kasvukeskuksessa, 88,1 prosenttia Helsingin, Tampereen 
sekä Turun seudulla ja 75,9 prosenttia Helsingin seudulla. Kojamon osuus koko maan 
vuokra-asuntomarkkinasta on noin neljä prosenttia. 
Kojamo pyrkii luomaan parhaan asiakaspalvelukokemuksen asiakkailleen, ja siksi se on 
panostanut merkittävästi palveluihin. Lumo-verkkokaupassa asiakkaat voivat vuokrata 
sopivan asunnon maksamalla ensimmäisen kuukauden vuokran ja sen jälkeen muuttaa 
uuteen asuntoon jopa seuraavana päivänä. Kojamon asukasyhteistyömalli antaa asukkaille 
mahdollisuuden vaikuttaa asumisen ja Lumo-palveluiden kehittämiseen. Lumo-asunnoissa on 
tarjolla useita erilaisia palveluita, kuten vuokraan sisältyvä laajakaistayhteys ja autojen 
yhteiskäyttöpalvelu. 
Liikevaihto 
Kojamon liikevaihto kasvoi 455,2 (452,4) miljoonaan euroon. Liikevaihto muodostuu kokonai-
suudessaan vuokraustoiminnan tuotosta. 
Liikevaihtoa kasvatti parantunut vuokrausaste. Liikevaihtoa laski heinäkuussa päätökseen 
saatu 44 asuinkiinteistön myynti Apollon hallinnoimille rahastoille ja Avant Capital Partnersille 
242 miljoonan velattomaan kauppahintaan. Kaupassa myytiin yhteensä 1 944 asuntoa kah-
deksalta eri paikkakunnalta eri puolilta Suomea. Kaupalla oli noin 9,2 miljoonan liikevaihtoa 
laskeva vaikutus. 
Tulos 
ja kannattavuus 
Nettovuokratuotto kasvoi 307,7 (302,9) miljoonaan euroon, mikä vastaa 67,6 (66,9) prosenttia 
liikevaihdosta. Nettovuokratuoton kasvuun vaikuttivat positiivisesti liikevaihdon kasvu 2,8 mil-
joonalla eurolla ja kiinteistöjen ylläpitokulujen lasku 2,0 miljoonalla eurolla. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
8 
Tulos ennen veroja oli 26,8 (26,3) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy -120,4 (-134,0) miljoo-
nan euron nettotulos sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta, joka johtui pääosin 
tuottamattoman omaisuuden, erityisesti ns. Metropoliakohteiden arvonmuutoksesta, ajanmu-
kaistamisinvestoinneista, 
kiinteistöjen ikääntymisistä sekä kiinteistöjen myynnistä. 
Sijoituskiin-
teistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita sisältyi nettotulokseen -2,6 (-0,8) miljoonaa euroa. Käy-
vän arvon muutoksesta -35,8 miljoonaa euroa koskee tuottamattoman omaisuuden, erityisesti 
ns. Metropolia-kohteiden, arvonmuutosta, eikä tällä arvioida olevan vaikutusta asuntojen ar-
voihin. Käytetyt tuottovaatimukset ja muut syöttötiedot perustuvat markkinahavaintoihin ja 
parhaaseen saatavilla olevaan tietoon nykyisestä markkinasta. Tieto sisältää ulkopuolisen 
riippumattoman arviointiasiantuntijan näkemyksen. Tulos ennen veroja ja ilman nettotulosta 
sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta heikkeni 13,1 miljoonaa euroa ja oli 147,3 
(160,3) miljoonaa euroa. Heikkeneminen johtui erityisesti vertailukauteen nähden kohonneista 
rahoituskuluista. 
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -112,7 (-103,8) miljoonaa euroa. Rahoitustuotot ja -kulut olivat 
8,9 miljoonaa euroa suuremmat kuin vertailukaudella. Korkokulut kasvoivat vertailukaudesta 
4,7 miljoonaa euroa, mikä johtui pääosin korkojen noususta. Sijoitusten arvostusvoitot ja -tap-
piot olivat 0,0 (-0,1) miljoonaa euroa ja johdannaisten realisoitumaton käyvän arvon muutos 
0,0 (0,7) miljoonaa euroa. 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) oli 140,9 (148,2) miljoonaa euroa. FFO:n 
laskuun vaikutti erityisesti tilikaudella kasvaneet rahoituskulut sekä heinäkuussa myydyt 
asuinkiinteistöt. 
Tase, 
rahavirta ja rahoitus 
31.12.2025 
31.12.2024 
Taseen loppusumma, M€ 
7 926,1 
8 405,5 
Oma pääoma, M€ 
3 593,0 
3 629,2 
Osakekohtainen oma pääoma, € 
14,89 
14,68 
Omavaraisuusaste, % 
45,4 
43,2 
Oman pääoman tuotto-% (ROE) 
0,6 
0,6 
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) 
2,1 
2,0 
Korollinen vieras pääoma, M€ ¹
⁾
3 391,3 
3 827,9 
Loan to Value (LTV), % 
42,3 
43,9 
Korkokate 
2,4 
2,6 
Lainojen keskikorko, % ²
⁾
 
3,2 
3,0 
Keskimääräinen laina-aika, vuotta 
3,1 
2,7 
Rahavarat, M€ 
181,3 
333,6 
¹
⁾
 
Nettovelka 31.12.2025 oli 3 210,0 M€ ja 31.12.2024 
3 494,2 M€ 
²
⁾
 
Sisältää korkojohdannaiset 
Kojamon maksuvalmius oli tilikaudella hyvä. Kojamolla oli tilikauden lopussa rahavaroja 181,3 
(333,6) 
miljoonaa euroa ja likvidejä rahoitusvaroja 57,8 (24,9) miljoonaa euroa. 
250 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta oli tilikauden lopussa käytössä 0,0 (0,0) miljoo-
naa euroa. Kojamolla on 275 miljoonan euron sitovat luottolimiitit ja viiden miljoonan euron ei-
sitova luottolimiitti, jotka olivat tilikauden lopussa käyttämättä. 
Tilikauden aikana tehtiin seuraavia rahoitusjärjestelyitä: 
Kojamo Oyj laski maaliskuussa liikkeeseen 500 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman 
vihreän joukkovelkakirjalainan. Lainan maturiteetti on 7 vuotta, ja se erääntyy 12.3.2032. Lai-
nalle maksetaan kiinteää 3,875 prosentin vuotuista korkoa. Kyseessä on yhtiön kolmas vihreä 
joukkovelkakirjalaina, ja se laskettiin liikkeeseen Kojamo Oyj:n 25.2.2025 päivätyn 
2 500 000 000 euron suuruisen EMTN-ohjelman alla. 
Uuden joukkovelkakirjalainan yhteydessä Kojamo Oyj julkisti ostotarjouksen yhtiön vuonna 
2026 erääntyvästä joukkovelkakirjalainasta. Ostotarjouksen lopputuloksena yhtiö osti velkakir-
joja takaisin yhteensä 165 miljoonalla eurolla. 
Lumo Kodit Oy ja Swedbank AB (publ) allekirjoittivat kesäkuussa 100 miljoonan euron suurui-
sen vastuullisuustavoitteisiin sidotun vakuudettoman lainasopimuksen. Laina erääntyy 
vuonna 2029, ja sillä jälleenrahoitettiin vuonna 2026 erääntyvä 100 miljoonan euron laina 
Swedbankilta. Lainasopimuksen marginaali on sidottu Kojamon tärkeimpiin vastuullisuusta-
voitteisiin. 
Elokuussa Kojamo Oyj allekirjoitti 100 miljoonan euron suuruisen vastuullisuustavoitteisiin si-
dotun vakuudettoman lainasopimuksen OP Yrityspankin kanssa. Lainan maturiteetti on kolme 
vuotta kahdella yhden vuoden jatko-optiolla, ja sillä jälleenrahoitettiin samansuuruinen vuonna 
2026 erääntyvä laina OP:sta. 
Syyskuussa Kojamo Oyj allekirjoitti 75 miljoonan euron sitovan valmiusluottolimiittisopimuk-
sen Danske Bankin kanssa. Luottolimiitti on vakuudeton, ja sen maturiteetti on kolme vuotta 
sisältäen kaksi yhden vuoden jatko-optiota. Luottolimiittiä käytetään yhtiön yleisiin rahoitustar-
peisiin, ja se korvasi Danske Bankin kanssa solmitun vuonna 2026 erääntyvän 75 miljoonan 
euron luottolimiitin. 
Kojamon rahoitussopimuksiin sisältyy rahoituskovenantteja. Näitä on kuvattu tarkemmin liite-
tiedossa 4.6. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
9 
Kiinteistöomaisuus ja käypä arvo 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. 
7 960,0 
8 038,8 
Hankitut sijoituskiinteistöt 
13,4 
48,1 
Ajanmukaistamisinvestoinnit 
28,9 
4,1 
Myydyt sijoituskiinteistöt 
-258,6 
-2,5 
Aktivoidut vieraan pääoman menot 
0,2 
0,6 
Siirto rahoitusvaroista 
- 
0,0 
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 
-120,4 
-134,0 
Muutokset käyttöomaisuusoikeuserissä (IFRS 16) 
-2,7 
4,8 
Yhteensä 
7 620,7 
7 960,0 
Siirto Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin 
-40,1 
0,0 
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa 
7 580,6 
7 960,0 
Kojamon omistamien vuokra-asuntojen kokonaismäärä oli tilikauden lopussa 38 945 (40 973) 
kappaletta. 
Tilikauden aikana myytiin 2 028 asuntoa, josta suurin oli heinäkuussa päätökseen saatu 
1 944 asunnon myynti. 
Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritellään neljännesvuosittain yhtiön 
oman arvioinnin perusteella. Ulkopuolinen asiantuntija antaa lausunnon Kojamon omistamien 
sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä. Viimeisin lausunto on annettu tilanteesta 31.12.2025. 
Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen liitetiedoissa. 
Konsernin omistama tontti- ja kiinteistökehitysvaranto oli tilikauden lopussa noin 173 000 
kem² (176 000 kem²). Tontti- 
ja kiinteistökehitysvarannon (sisältäen ns. Metropolia-kohteet) 
käypä arvo oli tilikauden päättyessä 128,4 (153,0) miljoonaa euroa. 
Asuntovuokraus 
Asunnot 
31.12.2025 
31.12.2024 
Asunnot, lkm 
38 945 
40 973 
Keskineliövuokra, €/m²/kk 
17,78 
17,95 
Keskineliövuokra, vuoden aikana keskimäärin, €/m²/kk 
17,83 
17,98 
Kojamo vastaa strategiansa mukaan kaupungistumisen, digitalisoitumisen sekä yhteisöllisyy-
den trendeihin ja tarjoaa asiakkailleen asuntoja hyvillä sijainneilla sekä arkea helpottavia, asu-
misen viihtyisyyttä ja yhteisöllisyyttä parantavia palveluita. Tavoitteena 
on ylläpitää verkosto-
maista palvelualustaa, jonka avulla palveluita voidaan ottaa käyttöön ketterästi yhteistyössä 
eri toimijoiden kanssa. Kojamon kiinteistöt toimivat alustana, johon uudet palvelut ovat hel-
posti kytkettävissä. 
Lumo-vuokra-asunnot ovat myös vaivattomasti vuokrattavissa verkkokaupassamme. 
Asuntovuokrauksen tunnusluvut 
% 
1–12/2025 
1–12/2024 
Taloudellinen vuokrausaste 
94,8 
91,5 
Vaihtuvuus, ilman sisäisiä vaihtoja 
27,9 
29,7 
Like-for-Like-vuokratuottojen kasvu * 
2,6 
-1,4 
Vuokrasaamiset suhteessa liikevaihtoon 
1,6 
1,5 
* Kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen kohteiden 
vuokratuottojen muutos 12 kuukaudelta verrattuna 
sitä edeltävään 12 kuukauteen. 
Koko vuoden taloudellinen vuokrausaste oli 94,8 (91,5) prosenttia. Tilikauden päättyessä pe-
ruskorjausten vuoksi tyhjänä oli 87 (0) asuntoa. 
Kojamon kiinteistöportfolio alueittain 31.12.2025 
Helsingin 
Tampereen 
Turun 
Kuopion 
Lahden 
% 
seutu 
seutu 
seutu 
Oulu 
Jyväskylä 
seutu 
seutu 
Muut 
Jakauma asuntojen lukumäärän mukaan 
65,0 
9,6 
4,6 
5,7 
4,4 
3,5 
2,9 
4,2 
Jakauma käyvän arvon mukaan 
75,9 
8,4 
3,8 
3,2 
2,8 
2,0 
1,7 
2,3 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
10 
Tietoja kiinteistöportfoliosta 31.12.2025 
 
Liike- ja muut 
Taloudellinen 
Asunnot, 
vuokrattavat 
Käypä arvo, 
Käypä arvo, 
Käypä arvo, 
vuokrausaste, 
Alue 
kpl 
tilat, kpl 
M€ 
1 000 €/kpl 
€/m² 
% ³
⁾
Helsingin seutu 
25 333 
463 
5 620,4 
218 
4 098 
94,3 
Tampereen seutu 
3 730 
103 
623,6 
163 
3 192 
97,4 
Turun seutu 
1 807 
24 
282,0 
154 
2 959 
96,8 
Muut 
8 075 
121 
882,9 
108 
2 063 
95,4 
Yhteensä 
38 945 
711 
7 408,9 
1) 
187 
3 545 
94,8 
Muu 
211,8 
2) 
Portfolio yhteensä 
38 945 
711 
7 620,7 
¹
⁾
 
Luvut liittyvät portfolion tuottoa tuottaviin omaisuuseriin, 
eli pois lukien käynnissä olevan uudistuotannon, 
konsernin omistamat tontit ja tietyt osakkeiden 
kautta omistetut omaisuuserät 
²
⁾
 
Käynnissä olevan uudistuotannon, konsernin omistamien 
tonttien ja tiettyjen osakkeiden kautta omistettujen 
omaisuuserien sekä vuokrattujen tonttien (käyttöoikeusomaisuuserien) 
käypä arvo 
³
⁾
 
Taloudellinen vuokrausaste ei pidä sisällään liiketiloja ja muita vuokrattavia tiloja. 
Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys 
Investoinnit 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Hankitut sijoituskiinteistöt * 
13,4 
48,1 
Ajanmukaistamisinvestoinnit 
28,9 
4,1 
Aktivoidut vieraan pääoman menot 
0,2 
0,6 
Yhteensä 
42,5 
52,8 
Korjaukset 
24,1 
24,1 
* Ei sisällä vuokralle otettuja tontteja 
Asunnot 
Kappaletta 
31.12.2025 
31.12.2024 
Asunnot tilikauden alussa 
40 973 
40 619 
Myynnit 
-2 028 
- 
Valmistuneet 
- 
354 
Asunnot tilikauden lopussa 
38 945 
40 973 
Tilikaudella aloitetut 
- 
119 
Rakenteilla tilikauden lopussa 
119 
119 
Tilikauden aikana myytiin 2 028 (0) asuntoa. 
Kojamon rakenteilla olevista asunnoista 119 (119) 
sijaitsee Helsingissä. Tilikauden aikana 
valmistui yhteensä 0 (354) asuntoa. 
Ajanmukaistamisinvestoinnit olivat tilikaudella 28,9 (4,1) miljoonaa euroa ja korjaukset 24,1 
(24,1) miljoonaa euroa. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
11 
Uudistuotannon sitovat hankintasopimukset 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Rakenteilla olevien kohteiden toteutuneet kustannukset 
22,2 
12,3 
Uudistuotannon loppuun saattamisen kustannukset 
1,8 
11,7 
Yhteensä 
24,0 
24,0 
Omistetut tontit ja kiinteistökehityskohteet 
31.12.2025 
31.12.2024 
M€ 
1 000 k-m² 
M€ 
1 000 k-m² 
Tontit 
29,8 
50 
29,8 
50 
Tontit ja vanha asuinrakennus 
48,2 
57 
50,4 
59 
Käyttötarkoituksen muutokset 
50,4 
66 
72,8 
67 
Yhteensä * 
128,4 
173 
153,0 
176 
* Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja rakennusoikeudesta 
Tonttien ja kiinteistökehityksen sitovat esisopimukset ja varaukset 
31.12.2025 
31.12.2024 
M€ 
1 000 k-m² 
M€ 
1 000 k-m² 
Tonttien esisopimukset ja varaukset ¹
⁾
26,6 
32 
26,6 
32 
¹
⁾
 
Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja 
rakennusoikeudesta 
 
Strategian edistyminen ja tavoitteet 
Strategiset tavoitteet 
2025 
2024 
2023 
2022 
2021 
2020 
Tavoite 
Liikevaihdon vuosikasvu, % 
0,6 
2,3 
7,0 
5,5 
2,0 
2,3 
4–5 
Vuosittaiset investoinnit, M€ 
42,5 
52,8 
190,7 
501,6 
356,9 
371,2 
200–400 
FFO/liikevaihto, % 
31,0 
32,8 
37,8 
38,9 
39,1 
39,5 
> 36 
Loan to Value (LTV), % 
42,3 
43,9 
44,6 
43,7 
37,7 
41,4 
< 50 
Omavaraisuusaste, % 
45,4 
43,2 
44,5 
45,3 
49,0 
45,6 
> 40 
Nettosuositteluindeksi (NPS) * 
57 
54 
50 
45 
20 
36 
40 
* Laskentatapa on muuttunut sisällyttämällä laskentaan 
mm. digitaaliset palvelut. Toteumia 2021 sekä 2020 ei ole muutettu vastaamaan nykyistä laskentatapaa. 
Kojamo on katsauskauden päätyttyä julkaissut taloudelliset tavoitteensa strategiakaudelle 
2026–2028. Yllä olevassa taulukossa toteumat ovat päättyneen strategiakauden tavoitteiden 
mukaisesti. 
Lisäksi Kojamo on julkaissut päivitetyn osinkopolitiikan: Kojamon tavoitteena on olla vakaa 
osingonmaksaja, jonka vuosittainen osingonmaksu ja/tai omien osakkeiden takaisinosto on 
vähintään 20 prosenttia FFO:sta edellyttäen, että konsernin omavaraisuusaste on vähintään 
40 prosenttia ja ottaen huomioon yhtiön taloudellisen aseman. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
12 
Osakkeet ja osakkeenomistajat 
Liikkeeseen lasketut osakkeet ja osakepääoma 
Kojamon osakepääoma 31.12.2025 oli 58 025 136 euroa ja osakkeiden lukumäärä tilikauden 
lopussa oli 247 144 399. 
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiön yhtiökokouksessa. 
Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia tai äänileikkureita. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Yh-
tiön osakkeet kuuluvat arvo-osuusjärjestelmään. 
Osakkeiden kaupankäyntitunnus on KOJAMO ja ISIN-tunnus FI4000312251. 
Tietoa osakkeesta ja osakepääomasta 
2025 
2024 
2023 
Osakepääoma tilikauden lopussa, € 
58 025 136 
58 025 136 
58 025 136 
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä 
tilikauden lopussa 
241 329 399 
247 144 399 
247 144 399 
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu 
keskiarvo 
246 119 845 
247 144 399 
247 144 399 
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu 
keskiarvo, laimennettu 
246 119 845 
247 144 399 
247 144 399 
Kaupankäynti osakkeella 
Kojamon osake on listattu Nasdaq Helsingin päälistalle. 
Nasdaq Helsingin pörssilistan lisäksi Kojamon osakkeella käytiin kauppaa myös muilla kaup-
papaikoilla. 1.1.–31.12.2025 välisenä aikana Kojamon osakkeita vaihdettiin vaihtoehtoisilla 
kaupankäyntipaikoilla noin 155 (noin 170) miljoonaa kappaletta, mikä vastaa noin 65 (noin 70) 
prosenttia koko kaupankäyntimäärästä (Lähde: Modular Finance). 
Osakekurssin ja -vaihdon kehitys 
2025 
2024 
2023 
Alin kurssi, € 
8,22 
8,70 
7,41 
Ylin kurssi, € 
11,52 
12,00 
15,71 
Keskikurssi, € 
10,06 
10,11 
10,29 
Päätöskurssi, € 
10,23 
9,39 
11,90 
Osakekannan markkina-arvo, 31.12., M€ 
2 528,3 
2 320,7 
2 941,0 
Vaihdettuja osakkeita, milj. kpl 
79,4 
81,9 
103,8 
Vaihto koko osakekannasta, % 
32,1 
33,2 
42,0 
Vaihdettuja osakkeita, M€ 
798,5 
828,3 
1 068,6 
Omat osakkeet 
Kojamon hallitus päätti 31.7.2025 käynnistää Kojamon omien osakkeiden takaisinosto-ohjel-
man. Osakkeiden takaisinostot alkoivat suljetun ikkunan jälkeen 22.8.2025. 
Tilikauden päättyessä Kojamo omia osakkeita oli hankittu 5 815 000 kappaletta. 
Osinko 
Yhtiökokous 13.3.2025 päätti hallituksen esityksen mukaisesti, että yhtiö ei maksa tilikaudelta 
2024 osinkoa. 
Osakkeenomistajat 
Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli tilikauden lopussa 14 823 mukaan lukien hallin-
tarekisteröidyt osakkeenomistajat. Hallintarekisteröityjen ja suorien ulkomaisten osakkeen-
omistajien osuus oli tilikauden lopussa 51,0 prosenttia yhtiön osakkeista. Kymmenen suurinta 
osakkeenomistajaa omistivat tilikauden lopussa yhteensä 52,1 prosenttia Kojamon osak-
keista. 
Kojamon osakkeenomistajien luettelo perustuu Euroclear Finland Oy:ltä saatuihin tietoihin. 
Hallituksen valtuutukset 
Kojamon yhtiökokous 13.3.2025 valtuutti hallituksen päättämään yhteensä enintään 24 714 
439 yhtiön oman osakkeen hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta hallituksen ehdotuksen 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
13 
mukaisesti. Ehdotettu osakemäärä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Val-
tuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin 
enintään 30.6.2025 asti. 
Kojamon hallitus päätti 31.7.2025 käynnistää Kojamon omien osakkeiden takaisinosto-ohjel-
man. Kojamon osakkeita voidaan takaisinosto-ohjelman mukaisesti hankkia enintään 
7 000 000 kappaletta. Osakkeiden takaisinostot alkoivat suljetun ikkunan jälkeen 22.8.2025. 
Takaisinostetut 
osakkeet mitätöidään. Tilikauden päättyessä omia osakkeita oli hankittu 
5 815 000 kappaletta. 
Hallitus valtuutettiin myös päättämään osakeannista sekä osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tar-
koitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta hallituksen ehdotuksen 
mukaan. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 
24 714 439, mikä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus koskee sekä 
uusien osakkeiden antamista että yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamista. 
Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuiten-
kin enintään 30.6.2025 asti. 
Hallitus ei ole käyttänyt valtuutusta.
Liputusilmoitukset 
Kojamon vastaanottamat Arvopaperimarkkinalain 9. luvun 5. pykälän mukaiset liputusilmoi-
tukset on julkaistu pörssitiedotteina, ja ne ovat luettavissa Kojamon internet-sivuilla https://ko-
jamo.fi/uutiset-ja-tiedotteet/. 
Johdon liiketoimet ja osakkeenomistus 
Kojamon johdon liiketoimet vuodelta 2025 on julkaistu pörssitiedotteina ja ne ovat luettavissa 
Kojamon internet-sivuilla https://kojamo.fi/uutiset-ja-tiedotteet/. 
Hallituksen jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omistivat yhtiön osakkeita ja osakepe-
rusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä yh-
teensä 76 434 (63 876) osaketta. Johtoryhmän jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä 
omistivat yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan 
konserniin kuuluvissa yhtiöissä yhteensä 70 508 (57 532) osaketta. Näiden osakkeiden osuus 
yhtiön koko osakemäärästä on 0,06 (0,05) prosenttia.
Osakkeenomistus 
Kojamo Oyj:n osakkeenomistajia on yhteensä 14 823 kappaletta, joista 10 suurinta ovat (osa-
keluettelotilanne 31.12.2025): 
10 suurinta osakkeenomistajaa 31.12.2025 
Osakkeet, 
Osakkeenomistaja 
 
kpl 
%-osuus 
Heimstaden Bostad AB 
49 389 283 
19,98 
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 
20 537 814 
8,31 
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma 
19 362 375 
7,83 
Teollisuusliitto ry 
15 788 503 
6,39 
Opetusalan Ammattijärjestö OAJ ry 
9 214 417 
3,73 
Ammattiliitto PRO ry 
4 904 150 
1,98 
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo 
3 510 000 
1,42 
Valtion Eläkerahasto 
2 200 000 
0,89 
Rakennusliitto ry 
2 000 001 
0,81 
Evli Suomi Pienyhtiöt 
1 812 000 
0,73 
Muut 
112 610 856 
45,56 
Ulkona olevat osakkeet 
241 329 399 
97,65 
Omassa hallussa olevat osakkeet 
5 815 000 
2,35 
Yhteensä 
247 144 399 
100,00 
Jakauma osakemäärän mukaan 
 
Osake- 
% osake- 
Osakkeita 
Omistajia 
%-osuus 
määrä 
kannasta 
1 – 100 
7 872 
53,11 
316 184 
0,13 
101 – 500 
4 643 
31,32 
1 177 828 
0,48 
501 – 1 000 
1 092 
7,37 
838 660 
0,34 
1 001 – 5 000 
883 
5,96 
1 962 762 
0,79 
5 001 – 10 000 
126 
0,85 
929 876 
0,38 
10 001 – 50 000 
108 
0,73 
2 320 477 
0,94 
50 001 – 100 000 
24 
0,16 
1 777 182 
0,72 
100 001 – 500 000 
39 
0,26 
8 519 244 
3,45 
500 001 – 
36 
0,24 
229 302 186 
92,78 
Yhteensä 
14 823 
100,00 
247 144 399 
100,00 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
14 
Omistusrakenne 
Osake- 
%-osuus 
Osakkeenomistajat 
määrä 
osakkeista 
Julkisyhteisöt 
46 667 512 
18,88 
Rahoitus- 
ja vakuutuslaitokset 
69 353 271 
28,06 
Kotitaloudet 
5 842 014 
2,36 
Yritykset 
11 919 413 
4,82 
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt 
43 689 128 
17,68 
Ulkomaat 
69 673 061 
28,19 
Yhteensä 
247 144 399 
100,00 
Hallintarekisteröidyt 
76 701 516 
31,04 
Hallinto 
Varsinainen yhtiökokous
Kojamon varsinainen yhtiökokous 13.3.2025 vahvisti tilinpäätöksen vuodelta 2024 ja myönsi 
vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle. Lisäksi yhtiökokous päätti, että osin-
koa ei vuodelta 2024 makseta, hallituksen jäsenten lukumäärästä, palkkioista ja kokoonpa-
nosta, tilintarkastajan valinnasta ja palkkiosta sekä kestävyysraportoinnin varmentajan palkki-
osta ja valitsemisesta. Yhtiökokous hyväksyi hallituksen jäsenten, toimitusjohtajan sekä toimi-
tusjohtajan sijaisen palkitsemisraportin vuodelta 2024. Lisäksi varsinainen yhtiökokous val-
tuutti hallituksen päättämään erityisten osakkeisiin oikeuttavien oikeuksien myöntämisestä, 
kuten tarkoitetaan Suomen osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä. Yhtiökokouksen pöytäkirja on 
saatavilla osoitteesta https://kojamo.fi/sijoittajat/hallinnointi/yhtiokokous/yhtiokokous-2025/. 
Hallitus ja tilintarkastajat sekä kestävyysraportoinnin 
varmentaja 
Kojamon hallituksen jäsenet ovat Mikael Aro (puheenjohtaja), Mikko Mursula (varapuheenjoh-
taja), Kari Kauniskangas, Anne Koutonen, Veronica Lindholm, Andreas Segal ja Annica Ånäs. 
Yhtiön tilintarkastajana toimii KPMG Oy Ab ja päävastuullisena tilintarkastajana KHT Petri 
Kettunen. Kestävyysraportoinnin varmentajana toimii KPMG Oy Ab ja päävastuullisena kestä-
vyysraportoinnin varmentajana KHT Petri Kettunen. 
Hallituksen valiokunnat 
Kojamon hallituksella on kaksi pysyvää valiokuntaa, tarkastusvaliokunta sekä palkitsemisva-
liokunta. Tarkastusvaliokunnassa 
toimivat Anne Koutonen (puheenjohtaja), Mikko Mursula, 
Andreas Segal ja Annica Ånäs. Palkitsemisvaliokunnassa toimivat Kari Kauniskangas (pu-
heenjohtaja), Mikael Aro ja Veronica Lindholm. 
Nimitystoimikunta 
Kojamon nimitystoimikunnan kokoonpano pörssitiedotettiin 9.9.2025. Kojamon kolme suurinta 
osakkeenomistajaa nimittivät osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan seuraavat edustajat: 
Christian Fladeland, toinen toimitusjohtaja (Co-CEO), Heimstaden AB; Annika Ekman, sijoi-
tusjohtaja, Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen ja Risto Murto, toimitusjohtaja, Keski-
näinen työeläkevakuutusyhtiö Varma. Lisäksi Kojamon hallituksen puheenjohtaja toimii nimi-
tystoimikunnan asiantuntijajäsenenä. 
Osakkeenomistajien nimitystoimikunta on yhtiökokouksen perustama yhtiön osakkeenomista-
jista koostuva toimielin, jonka tehtävänä on vuosittain valmistella ja esitellä yhtiökokoukselle 
tehtävät ehdotukset hallituksen jäsenten lukumääräksi, hallituksen kokoonpanoksi, hallituksen 
puheenjohtajaksi, hallituksen jäsenten palkitsemiseksi ja hallituksen valiokuntien jäsenten pal-
kitsemiseksi. 
Nimitystoimikunnan ehdotukset varsinaiselle yhtiökokoukselle julkaistiin pörssitiedotteena 
28.1.2026. 
Toimitusjohtaja 
Erik Hjelt (oikeustieteen lisensiaatti, EMBA) toimi väliaikaisena toimitusjohtajana sekä talous-
johtajana 2.6.2025 saakka. Reima Rytsölä (VTM) on toiminut toimitusjohtajana 2.6.2025 al-
kaen. 
Johtoryhmä 
Johtoryhmän muodostivat tilikauden lopussa toimitusjohtaja Reima Rytsölä, talousjohtaja Erik 
Hjelt, sijoittamisesta vastaava liiketoimintajohtaja Ville Raitio, asumisen liiketoimintajohtaja 
Janne Ojalehto, (1.7.2025 alkaen) teknologiajohtaja Tuomas Kaulio sekä (1.10.2025 alkaen) 
johtaja Katri Viippola vastuullaan ihmiset, brändi ja vastuullisuus. 
Selvitys hallinto- 
ja ohjausjärjestelmästä 
Kojamon hallinnoinnin kuvaus ja Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä ovat julkisesti saata-
villa internetsivuilla https://kojamo.fi/sijoittajat/tiedotteet-ja-julkaisut/taloudelliset-raportit/. 

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
15 
Henkilöstö 
Vuoden 2025 lopussa Kojamon palveluksessa työskenteli yhteensä 256 (256) henkilöä, joista 
vakituisessa työsuhteessa oli 238 (245) ja määräaikaisessa 18 (11). Keskimäärin henkilöstöä 
oli vuoden aikana 266 (276). Keskimääräinen työsuhteen pituus oli 9,9 (9,5) vuotta. Henkilös-
tön vaihtuvuus vuonna 2025 oli 12,2 (17,6) prosenttia. Kesätyöntekijöitä palkattiin vuonna 
2025 32 henkilöä. 
Tilikauden palkkojen ja palkkioiden kokonaissumma oli 18,2 (17,4) miljoonaa euroa. 
Vuosipalkkio- 
ja kannustinjärjestelmä 
Kojamon henkilöstö kuuluu vuosipalkkiojärjestelmän piiriin, joka perustuu sekä yhtiön yhteis-
ten, että henkilökohtaisten tavoitteiden saavuttamiseen. 
Kojamolla on myös käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen osakepohjainen kannustinjärjes-
telmä. Palkkio määräytyy Kojamon liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suh-
teessa konsernin strategisiin tavoitteisiin. Katsauskauden lopussa käynnissä on kolme an-
saintajaksoa: 2023–2025, 2024–2026 ja 2025–2027. 
Kojamon hallitus päätti 13.2.2025 pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän ansaintajaksosta 
2025–2027. Ansaintajakson mahdolliset palkkiot perustuvat liikevaihtoon, osakekohtaiseen 
kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutoksia (FFO), myynteihin ja asuntokohtaiseen CO
2
-
päästövähennystavoitteeseen vuosille 2025–2027. Ansaintajaksolta maksettavat palkkiot vas-
taavat yhteensä enintään 231 200 osakkeen arvoa sisältäen myös rahana maksettavan osuu-
den. 
Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysimääräisinä olisi maksimipalkkio 
614 842 Kojamon osaketta vastaava määrä, mistä osa maksetaan Kojamon osakkeina ja osa 
rahana. Lisätietoa pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä löytyy Kojamon vuoden 2025 pal-
kitsemisraportista. 
Kojamon hallitus päätti 13.2.2025 uudesta rajoitetusta osakepalkkio-ohjelmasta (RSP) vuo-
sille 2025–2027. Sitouttavaa osakepalkkio-ohjelmaa käytetään yhtiön hallituksen päättämissä 
erityistilanteissa. Ohjelma koostuu vuosittain alkavista enintään kolmen vuoden mittaisista si-
touttamisjaksoista, joihin osallistuvilla henkilöillä on mahdollisuus saada kiinteä määrä osak-
keita pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamispalkkiona. 
2025–2027 sitouttamisjakso päättyy vuoden 2027 lopussa ja mahdollinen palkkio maksetaan 
jakson päättymistä seuraavana vuonna yhtiön osakkeina. Sitouttamisjakson osalta luovutetta-
vien osakkeiden enimmäismäärä on 65 000 osaketta. 
Vastuullisuustiedot 
Tässä esitetyt vastuullisuustiedot kuvaavat Kojamon vastuullisuustyötä ja sen keskeisiä pai-
nopisteitä raportointikaudella. Kojamo ei ole ollut raportointikaudella EU:n kestävyysraportoin-
tisääntelyn (CSRD) piirissä, eikä toimintakertomuksessa esitettyjä vastuullisuustietoja ole laa-
dittu kestävyysraportointidirektiivin mukaisena kestävyysraporttina. Toimintakertomuksessa 
esitetyt vastuullisuustiedot eivät myöskään muodosta kirjanpitolain mukaista vapaaehtoista 
kestävyysselvitystä. 
Toimintakertomuksessa 
esitettyjä vastuullisuustietoja ei ole varmennettu ulkopuolisen tahon 
toimesta. 
Julkaisemme maaliskuussa 2026 erillisen vastuullisuusraportin, jossa vastuullisuustyötä käsi-
tellään laajemmin ja yksityiskohtaisemmin. Erillisessä vastuullisuusraportissa esitettävistä 
keskeisistä vastuullisuusmittareista osa on varmennettu riippumattoman kolmannen osapuo-
len toimesta. 
Vastuullisuusohjelma 
Vastuullisuus ja kestävä kehitys ovat yksi Kojamon strategisista painopistealueista. Vastuulli-
suusohjelmamme perustuu olennaisuusmäärittelyyn ja ulottuu läpi liiketoimintojen. Ohjelman 
avulla ohjaamme ja kehitämme vastuullisuustyötämme systemaattisesti olennaisena osana 
liiketoimintaamme. Vastuullisuusohjelmamme määrittää painopisteet, pitkän ja lyhyen aikavä-
lin tavoitteet sekä suorituskyvyn mittarit vastuullisuustyöllemme. 
Vastuullisuusohjelmamme painopistealueet ovat 
●
 
kestävien kaupunkien rakentaja, 
●
 
paras asiakaskokemus, 
●
 
osaavin henkilöstö ja energinen työpaikka sekä 
●
 
vastuullinen yrityskansalainen. 
Vastuullisuusohjelmamme perustana ovat liiketoimintamme pitkän aikavälin kannattavuuden 
ja kasvun varmistaminen, kestävä ja vastuullinen toiminta sekä läpinäkyvä vastuullisuusvies-
tintä ja -raportointi.
Vastuullisuuden johtaminen 
Vastuullisuustyötämme ohjaavat strategiamme, arvomme, toimintaperiaatteemme sekä vas-
tuullisuusohjelmamme. 

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
16 
Yhtiön hallitus tekee vastuullisuutta koskevat strategiset linjaukset ja päätökset. Toimitusjoh-
taja vastaa hallituksen linjausten toimeenpanosta ja valvoo konsernin johtoryhmän avustuk-
sella, että vastuullisuus toteutuu osana liiketoimintaa. 
Johtoryhmätasolla vastuullisuusasiat kuuluvat henkilöstö-, brändi- ja vastuullisuusjohtajan 
vastuulle. Konsernin johtoryhmä toimii vastuullisuuden ohjausryhmänä. 
Vastuullisuuspäällikkö vastaa yhtiön vastuullisuusasioista ja niiden kehityksestä, vastuulli-
suusraportoinnista sekä tukee yhtiön liiketoimintayksiköitä asiantuntijana. Hän raportoi suo-
raan henkilöstö-, brändi- ja vastuullisuusjohtajalle. 
Johtoryhmän jäsenet huolehtivat omien vastuualueidensa toimista vastuullisuusohjelman toi-
meenpanossa. Vastuullisuustavoitteet sisältyvät olennaisena osana liiketoimintojen toiminta-
suunnitelmiin ja tavoitteisiin. 
Kestävien kaupunkien rakentaja 
Keskeisimmät tavoitteet, mittarit ja toteuma 
Luomme viihtyisää ja turvallista kaupunkiympäristöä kestävän kehityksen periaatteiden mu-
kaisesti. Olemme sitoutuneet toimintamme energiatehokkuuden parantamiseen ja kasvihuo-
nekaasupäästöjen vähentämiseen. Tavoitteemme 
on, että kiinteistökantamme on energian-
käytöltään hiilineutraali vuoteen 2030 mennessä. 
Ensisijaiset päästövähennyskeinomme ovat kiinteistöjen ajanmukaistaminen, korjaushank-
keet ja energiajohtaminen. Näiden lisäksi toteutamme erillisinvestointeja muun muassa maa-
lämpöjärjestelmiin ja muuhun uusiutuvaan energiantuotantoon. VAETS-energiatehokkuusso-
pimuksen puitteissa tehostamme energiankulutustamme vähintään 7,5 prosenttia vuoden 
2025 loppuun mennessä. Saavutimme tämän tavoitteen etuajassa jo vuonna 2024. 
●
 
Mittari 1: Asuntokohtainen CO
2
-päästö, Scope 2, markkinaperusteinen, toteuma 2025: 
0,6 tCO
2
e/asunto (0,6) 
●
 
Mittari 2: Asuntokohtaisen CO
2
-päästön muutos suhteessa edelliseen vuoteen, Scope 2, 
markkinaperusteinen, toteuma 2025: 
-9 prosenttia (-23) 
Paras asiakaskokemus 
Keskeisimmät tavoitteet, mittarit ja toteuma 
Teemme 
pitkäjänteistä työtä vastuullisemman ja paremman kaupunkiasumisen edistämiseksi. 
Lumo-kodit tarjoaa asiakkaillemme parhaan asumiskokemuksen: turvallista, vaivatonta ja vas-
tuullista asumista sekä parhaita asumisen palveluita. Päätavoitteenamme on tyytyväinen asu-
kas ja suositteluhalukkuuden kasvattaminen. 
●
 
Mittari 1: Nettosuositteluindeksi (NPS), toteuma 2025: 57 (54) 
Osaavin henkilöstä ja energinen työpaikka 
Keskeisimmät tavoitteet, mittarit ja toteuma 
Yhteiset arvomme – ilo palvella, hinku onnistua ja rohkeus uudistaa – ohjaavat tekemistämme 
ja näkyvät arjessamme. Varmistamme osaamisen kehittämisellä tulevaisuuden kilpailukyvyn 
ja työntekijäkokemuksella parhaiden tekijöiden sitoutumisen. Tavoitteenamme on luoda ensi-
luokkainen työntekijäkokemus hyvällä johtamisella, panostamalla henkilöstön hyvinvointiin ja 
edistämällä tasa-arvoa ja yhdenvertaisuutta. Haluamme, että jokainen kojamolainen viihtyy 
työssään ja voi olla ylpeä työnsä tuloksista. 
●
 
Mittari 1: Työntekijöiden suositteluhalukkuus (eNPS), toteuma 2025: 46 (17) 
●
 
Mittari 2: Henkilöstötutkimustuloksen keskiarvo, toteuma 2025: 
4,14 (3,95) 
Vastuullinen yrityskansalainen 
Keskeisimmät tavoitteet 
Tunnistamme velvollisuutemme vastuullisena yrityskansalaisena asiakkaitamme, yhteistyö-
kumppaneitamme ja muita sidosryhmiä kohtaan. Kojamon arvoihin perustuvat liiketoimintape-
riaatteet muodostavat toimintatapojemme perustan ja koskevat jokaista kojamolaista. 
Merkittävänä veronmaksajana noudatamme vastuullisia verokäytäntöjä ja maksamme kaikki 
veromme Suomeen. Liiketoimintamme luo merkittäviä ja pitkäkestoisia vaikutuksia yhteiskun-
taan työllistämisen, hankintojen ja investointien kautta. 
Rakentamisen ja rakennuttamisen alalla olemme tunnistaneet harmaan talouden torjunnan 
keskeiseksi painopisteeksi. Käyttämämme toimintamallit ylittävät monin osin lakisääteiset 
vaatimukset ja tukevat koko toimialan vastuullisuutta. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
17 
Kerromme avoimesti vastuullisuustyöstämme ja edellytämme samaa myös kumppaneil-
tamme. Kojamon whistleblowing-kanava mahdollistaa kaikille sidosryhmille epäkohtien luotta-
muksellisen ilmoittamisen. 
Merkittävimmät strategiset riskit ja niiden hal-
linta 
Kojamon riskienhallinnan perustana ovat riskienhallintapolitiikka ja rahoituspolitiikka, hyvä hal-
lintotapa ja liiketoimintaperiaatteet sekä strategia- ja vuosisuunnitteluprosessiin kuuluva riski-
kartoitus, joka viimeksi päivitettiin joulukuussa 2025. Riskikartoituksessa tunnistetaan keskei-
set riskit sekä määritellään riskien hallintakeinot ja sitä päivitetään säännöllisesti. Yhtiön ris-
kienhallintaa on kuvattu tarkemmin selvityksessä hallinto- ja ohjausjärjestelmästä. Riskikartoi-
tuksessa huomioidaan strategiset ja taloudelliset riskit sekä liiketoimintaan, liiketoimintaympä-
ristöön ja turvallisuuteen liittyvät riskit. 
Alla on kuvattu Kojamon merkittävimmät riskit sekä niiden pääasialliset hallintakeinot.
RISKI 
RISKIN SYYT JA SEURAUKSET 
RISKIN HALLINTA 
Strategiset riskit 
Asuntojen arvojen lasku 
●
 
Heikon taloustilanteen tai inflaation ja nousevien korkojen 
vuoksi asunto- ja portfoliokauppojen volyymit vähenevät, 
asuntojen hinnat laskevat ja tuottovaatimukset kasvavat 
●
 
Aktiivinen pitkäaikainen salkunhallinta perustuen kaupungis-
tumiseen ja väestönkasvuun 
●
 
Aktiivinen omaisuudenhallinta, jolla parannetaan kassavir-
toja, ja kustannushallinta arvojen puolustamiseksi 
Asuntojen vuokraaminen vaikeutuu vuokra-asuntojen 
ylitarjonnan vuoksi 
●
 
Investoinnit uusiin vuokra-asuntoihin 
●
 
Yhteiskunnan ja kaupunkien toimenpiteillä ei saada oike-
anlaisia asuntoja 
●
 
Kohteiden vuokrat hinnoitellaan markkinavuokratasoa 
korkeammiksi 
●
 
Tilapäiset häiriöt kaupungistumisessa 
●
 
Kotitalouksien koon pieneneminen ei jatku 
●
 
Vuokrakiinteistösijoitusten pitkän aikavälin näkymät ovat po-
sitiiviset 
●
 
Lyhyellä aikavälillä määrätietoinen vuokraustoiminta ja 
asuntojen dynaaminen hinnoittelu 
Ilmastonmuutos: siirtymäriski 
Vähähiiliseen yhteiskuntaan siirtymiseen liittyvät riskit: 
●
 
Lisääntyvä sääntely; yhtiö ei pysty täyttämään tiukentu-
neesta lainsäädännöstä johtuvia vaatimuksia 
●
 
Energian ja raaka-aineiden hinnan nousu 
●
 
Muuttuvat markkinamieltymykset 
●
 
Epäsuorien päästöjen kustannukset 
●
 
Teknologiset 
riskit 
●
 
Markkinariskit 
●
 
EU:n ja kansallisen lainsäädännön (erityisesti rakennusten 
energiatehokkuusdirektiivin) aktiivinen seuraaminen uusien 
vaatimusten sisällyttämiseksi suunnitteluprosessiin varhai-
sessa vaiheessa 
●
 
Vastuullisuusohjelman toteuttaminen ja hiilineutraaliuden ta-
voittelu vuoteen 2030 mennessä 
Kyvyttömyys kasvaa kannattavalla tavalla 
●
 
Transaktiomarkkinat ovat epälikvidit 
●
 
Tuottotasot eivät ole houkuttelevia 
●
 
Sopivien myytävänä olevien kiinteistöjen puute 
●
 
Rakentamisen, maa-alueiden ja rahoituksen kustannukset 
korkeat tavoitetuottoon verrattuna 
●
 
Erilaiset ostovaihtoehdot ja sijoitusmahdollisuuksien aktiivi-
nen seulonta 
●
 
Vaihtoehtoisten rahoituslähteiden ja transaktiomallien käyttö 
(vaihtovelkakirjalaina, yhteisyritysrakenteet) 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
18 
Digitalisaation tuomia mahdollisuuksia ei hyödynnetä 
●
 
Digitalisaation mahdollisuuksia kilpailukyvyn varmista-
miseksi ei tunnisteta 
●
 
Uuden teknologian ja digitalisaation mahdollistamia hyö-
tyjä ei pystytä toteuttamaan 
●
 
Palveluiden kaupallistamisen epäonnistuminen 
●
 
Yhteistyökumppaneita ei saada mukaan palveluiden kehit-
tämiseen 
●
 
Organisaation kyvykkyydet/toimintatapa ei vastaa digitali-
saation vaatimuksia 
●
 
Nykyiset teknologiset ratkaisut eivät tue digitaalista kehittä-
mistä 
●
 
Digitaalisten ratkaisujen käyttäjäkoulutus ei ole johdonmu-
kaista 
●
 
Prosessien ja palveluiden kehittämismahdollisuuksien jat-
kuva tunnistaminen ja suunnittelu 
●
 
Säännöllinen digitaalisen ympäristön seuranta ja uusien me-
netelmien mukauttaminen 
●
 
Yhteistyö eri toimintojen välillä digitalisaation kokonaisvaltai-
sen lähestymistavan varmistamiseksi 
●
 
Automaatio- ja tekoälyteknologioiden käyttöönotto proses-
sien virtaviivaistamiseksi ja tehokkuuden parantamiseksi 
●
 
Digitalisaation pilotit ja kokeilut 
Asumis- ja vuokralainsäädännön uudistaminen 
●
 
Yleiset asumisen tai erityisesti vuokralainsäädännön muu-
tokset 
●
 
Asumistukijärjestelmän muutokset voivat vaikuttaa opiske-
lijoiden asemaan 
●
 
Uusi laki asuinhuoneiston vuokrauksesta ei ole voimassa 
olevaa lainsäädäntöä, mutta tämä voi johtaa pieniin pro-
sessimuutoksiin 
●
 
Lainsäädäntöprosessin aktiivinen seuraaminen ja siihen vai-
kuttaminen 
●
 
Mahdollisten prosessimuutosten tunnistaminen ja niihin val-
mistautuminen 
Vuokra-asuntojen kysyntä heikkenee 
●
 
Kaupungistumis- 
ja maahanmuuttokehityksen jatkuminen 
●
 
Segregaatio toimintapaikkakuntien sisällä 
●
 
Omistusasumisen suosio kasvaa nykyisestä 
●
 
Painopiste kaupungeissa, joissa vuokra-asuntojen osuus on 
suurin ja kasvaa 
Suunnitellut myynnit eivät toteudu 
●
 
Se, mitä yritys haluaa myydä, ei vastaa markkinoiden ky-
syntää 
●
 
Suunniteltujen irtautumisten määrä suhteessa markkinoi-
den likviditeettiin, mikä johtaa kyvyttömyyteen myydä ja 
vähentää velkaa sekä saattaa vaikuttaa luottoluokitukseen 
●
 
Myyntiprosessien systemaattinen lähestymistapa ja seu-
ranta 
●
 
Useita käynnissä olevia myyntiprosesseja, joilla on erilaiset 
riskiprofiilit 
●
 
Realistiset myyntitavoitteet 
●
 
Hyväksyntä myydä markkinaehdoin mahdollisten alaskir-
jausten kanssa 
Taloudelliset riskit 
Markkinakorkojen nousu 
●
 
Merkittävät muutokset markkinakoroissa, korkomarginaa-
leissa ja spreadeissa 
●
 
Muutokset voivat aiheutua markkinoista tai inflaation kiihty-
misestä 
●
 
Lainasalkkua hoidetaan jakamalla lainat kiinteä- 
ja vaihtuva-
korkoisiin lainoihin, eri korkojen uudistamisjaksoilla ja käyt-
tämällä korkojohdannaisia 
●
 
Konsernin rahoituspolitiikan mukainen tavoitesuojausaste 
on 50–100 prosenttia 
Heikentynyt pääoman saatavuus 
●
 
Pankkisääntelyn ja/tai kotimaisen tai kansainvälisen ta-
loustilanteen vuoksi rahoituksen saatavuus heikkenee 
●
 
Rahoituslähteiden ja -instrumenttien monipuolistaminen lai-
nasalkussa 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
19 
●
 
Markkinahäiriöt 
●
 
Lainamaturiteettien hajauttaminen 
●
 
Vahvan taserakenteen ylläpitäminen 
Investment grade -luottoluokituksen menetys 
●
 
Markkinatilanteen heikkeneminen 
●
 
Keskeisten tunnuslukujen heikkeneminen, erityisesti kor-
kokate, LTV ja likviditeetti 
●
 
Ennakoivat toimenpiteet keskeisten tunnuslukujen ylläpitä-
miseksi 
●
 
Investoinneista ja osingonmaksusta pidättäytyminen 
●
 
Kiinteistöjen myynnit 
●
 
Etupainotteinen rahoitus ja pääoman hankinta 
Muut riskit
Tietoturva ja kyberturvallisuus 
●
 
Kyberturvallisuushyökkäykset voivat aiheuttaa palvelukat-
koksia ja häiritä liiketoimintaa, vaarantaa viestinnän luotta-
muksellisuuden ja estää pääsyn kriittisiin tietoihin, mikä 
johtaa taloudellisiin tappioihin 
●
 
Riskien syyt ovat tyypillisiä yrityksille, kuten DoS/DDoS-
hyökkäykset, MitM-hyökkäykset ja kiristysohjelmat 
●
 
Inhimilliset virheet 
●
 
Säännöllinen tietoturvariskienhallinta 
●
 
Toimittajien 
ja teknologian riskien arviointi ja lieventäminen 
●
 
Jatkuva seuranta ja IT-palveluiden päivitykset 
●
 
Kyberturvallisuuskoulutus henkilöstölle 
●
 
Turvavaatimukset IT-toimittajille 
●
 
Säännölliset tarkastukset, parhaat käytännöt, ja kyberva-
kuutus 
Yksityisyys 
●
 
Henkilötietoja (asiakkaat, henkilöstö, sidosryhmät) kerä-
tään, säilytetään tai muutoin käsitellään tietosuojalainsää-
dännön (kuten GDPR) periaatteiden ja sisäisten ohjeiden 
vastaisesti 
●
 
Lainsäädännössä rekisteröidyille taattuja oikeuksia ei nou-
dateta 
●
 
Haasteet osoitusvelvollisuuden täyttämisessä 
●
 
Datan tunnistaminen ja ymmärtäminen, riskien arviointi, 
kontrollien toteuttaminen, seuranta ja tarkastelu, kouluttami-
nen, valistaminen ja yksityisyyttä etusijalle asettavan kult-
tuurin edistäminen 
Epävarma geopoliittinen tilanne 
●
 
Geopoliittiset jännitteet, kuten sota tai kauppa- ja tullipoli-
tiikka, luovat taloudellista epävarmuutta maailmantalou-
dessa 
●
 
Heikentyvät talous- ja inflaationäkymät voivat vaikuttaa 
asuntomarkkinoihin ja kuluttajien luottamukseen 
●
 
Epävarmat rahoitusmarkkinat 
●
 
Äärimmäiset geopoliittiset tilanteet vaikuttavat muuttoliik-
keeseen 
●
 
Vahvan taserakenteen ylläpitäminen 
●
 
Riittävän kustannusrakenteen hallinta 
●
 
Lumo-asuntojen houkuttelevuuden varmistaminen 
Kansantalous ei kasva 
●
 
Maailman/euroalueen taloustilanne heikkenee 
●
 
Kansainväliset rahoitusmarkkinat ovat epävarmat 
●
 
Asiakkaiden maksukyky heikkenee 
●
 
Tehokkaat 
luotonvalvonta- ja perintäprosessit 
●
 
Asiakkaiden riskien arviointi 
Fyysisten ja digitaalisten tuotteiden laatu ei vastaa asi-
akkaan tarpeita (kysyntä) 
●
 
Fyysisen tuotteen laatu ei vastaa kilpailijoiden tuotteiden 
laatua joillakin mikromarkkinoilla 
●
 
Asiakkaiden tarpeiden ja markkinatarjonnan ymmärtäminen 
●
 
Tuotteiden laadun kehittäminen strategian mukaisesti 

 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
20 
●
 
Verkkopalvelut vaativat jatkuvaa kehittämistä, mukaan lu-
kien taustalla oleva teknologia 
Taloudelliset 
poikkeamat, ulkoiset tai sisäiset 
●
 
Tunnistamattomat vaaralliset työyhdistelmät 
●
 
Puuttuvat tai riittämättömät kontrollit 
●
 
Liian laajat käyttöoikeudet järjestelmiin 
●
 
Riittämätön ja puutteellinen työnohjaus tai laskujen tarkis-
tus 
●
 
Puutteellinen tai epäselvä tilaus, toimeksianto tai doku-
mentaatio 
●
 
Laskupetos 
●
 
Hankintaohje 
●
 
Vuosittaiset järjestelmien ja käyttäjähallinnan käyttöoikeus-
tarkastukset 
●
 
Laskunhallintajärjestelmä 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
21 
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät 
Kojamo arvioi, että lähiajan merkittävimmät riskit ja epävarmuustekijät aiheutuvat kiinteistö-
markkinoiden epävarmasta tilanteesta sekä asuntojen kysyntä- ja tarjontatilanteen kehityk-
sestä. Vaikka kaupungistumisen arvioidaan jatkuvan pidemmällä aikavälillä, kiinteistömarkki-
noiden toipumiseen liittyy epävarmuutta. Vuokra-asuntojen ylitarjonta Kojamon keskeisillä toi-
minta-alueilla voi jatkua, ja kysynnän ja tarjonnan vaihtelulla voi olla vaikutusta yhtiön talou-
delliseen vuokrausasteeseen, vuokratasoihin tai vuokralaisten vaihtuvuuteen ja tätä kautta 
vuokratuottoihin. 
Geopoliittiset jännitteet ovat viime kuukausina kasvaneet, ja suurvaltojen välisten suhteiden 
kiristyminen, Yhdysvaltojen ulkopoliittisen linjan muutokset sekä uudet kauppa- ja tullipoliitti-
set uhkaukset lisäävät epävarmuutta maailmantaloudessa. Ukrainan sota sekä levottomuudet 
Lähi-idässä ylläpitävät riskejä energiamarkkinoilla, toimitusketjuissa ja globaalissa turvalli-
suustilanteessa. Eri alueilla voimistuneet geopoliittiset ristiriidat voivat hidastaa maailmanta-
louden kasvua, lisätä epävarmuutta inflaatiokehitykseen ja vaikuttaa keskuspankkien korko-
päätöksiin. 
Vaikka asuntomarkkinat ovat paikallisia, voivat globaalit riskitekijät heijastua Suomen talous-
kehitykseen sekä asunto- ja kiinteistömarkkinoihin, kuten asuntojen hintoihin, vuokratasoihin 
ja tuottovaatimuksiin sekä rakennusliikkeiden toimintaan. Nousseet kustannukset ja korkealla 
pysyttelevät lainojen korot voivat vaikuttaa yhtiön tulokseen, kassavirtaan ja asuntojen käypiin 
arvoihin. Yleisen taloustilanteen heikentyminen voi lisätä työttömyyttä ja heikentää kotitalouk-
sien ostovoimaa, mikä voi vaikuttaa asukkaiden vuokranmaksukykyyn ja yhtiön vuokratuottoi-
hin. 
Kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden heikkeneminen tai korkojen nousu voi vaikuttaa yhtiön ra-
hoituksen hintaan, luottoluokitukseen ja rahoituksen tunnuslukuihin. Nämä tekijät voivat vai-
kuttaa yhtiön tulokseen, kassavirtaan ja asuntojen käypiin arvoihin. 
Kyberhyökkäysten ja muiden tietoturvauhkien määrä on yleisesti lisääntynyt. Tietoturvalouk-
kaukset voivat vaikuttaa yhtiön liiketoimintaan ja tietojärjestelmien toimintavarmuuteen. 
Kojamon merkittävimpiä riskejä on kuvattu laajemmin toimintakertomuksen Merkittävimmät 
strategiset riskit ja niiden hallinta osiossa. 
Sisäinen tarkastus 
Sisäinen tarkastus vastaa pörssiyhtiöltä edellytettävästä riippumattomasta arviointi- ja varmis-
tustoiminnosta, joka selvittää ja todentaa järjestelmällisesti riskienhallinnan, valvonnan sekä 
johtamisen ja hallinnoinnin tehokkuutta. Kojamon hallituksen tarkastusvaliokunta on vahvista-
nut sisäisen tarkastuksen toimintaohjeen. 
Kojamon sisäinen tarkastus on ulkoistettu tilintarkastusyhteisö PricewaterhouseCoopers 
Oy:lle. Käytännön työn koordinointiin on nimetty Kojamosta talousjohtaja ja Group Controller. 
Sisäinen tarkastus toimii toimitusjohtajan ja tarkastusvaliokunnan alaisuudessa ja raportoi ha-
vainnoistaan ja suosituksistaan tarkastusvaliokunnalle, toimitusjohtajalle, johtoryhmälle sekä 
tilintarkastajalle. Tarkastustoiminto 
kattaa kaikki Kojamo-konsernin yhtiöt ja toiminnot. 
Tarkastustoiminta 
perustuu riskianalyyseihin sekä konsernijohdon kanssa käytäviin riskienhal-
linta- 
ja valvontakeskusteluihin. Tilintarkastajan kanssa järjestetään säännöllisesti tapaamisia 
tarkastustoiminnan riittävän kattavuuden varmistamiseksi ja päällekkäisen toiminnan välttä-
miseksi. 
Sisäinen tarkastus laatii vuosittain tarkastussuunnitelman, jonka toimitusjohtaja ja tarkastus-
valiokunta hyväksyvät. Tarkastussuunnitelmaa 
muutetaan tarvittaessa riskiperusteisesti. 
Vuonna 2025 sisäisen tarkastuksen tarkastustoiminnan tärkeimmät painopisteet liittyivät yk-
sikkötarkastuksiin, tietoturvallisuuteen, sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen laskennan laa-
dun varmistukseen ja hinnoitteluprosessiin. 
Konsernirakenne ja siinä tapahtuneet muutokset 
Juridiseen konserniin kuului tilikauden lopussa yhteensä 363 (377) tytäryhtiötä ja 40 (43) 
osakkuusyhtiötä. 
Kojamo Oyj:n kokonaan omistamia tytäryhtiöitä ovat Lumo Kodit Oy, Lumo Vuokratalot Oy, 
Lumohousing 2 Oy, Lumohousing 12 Oy, 
Lumo Asumisen Palvelut Oy, VVO Hoivakiinteistöt 
Oy, Kojamo Holding Oy, 
Kotinyt Oy ja Kojamo Palvelut Oy. Lisäksi Kojamo Oyj omistaa 50 
prosenttia SV-Asunnot Oy:n osakkeista. 
Konsernirakenne 31.12.2025 
 
Osakkuus- 
M€ 
Tytäryhtiöt 
yritykset 
Kojamo Oyj 
9 
1)
2 
Alakonsernien emoyhtiöt 
Lumo Kodit Oy 
340 
32 
Lumo Vuokratalot Oy 
10 
3 
2)
Lumo Asumisen Palvelut Oy 
3 
4 
Kojamo Palvelut Oy 
1 
Yhteensä 
363 
40 
¹
⁾
 
Sisältää alakonsernien emoyhtiöt ja muut esitetyt 
tytäryhtiöt 
²
⁾
 
Osakkuusyrityksistä 1 kpl on ylimmällä Kojamo-konsernitasolla 
tytäryhtiö 

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
22 
Tilikauden jälkeiset tapahtumat 
28.1.2026 Kojamo tiedotti vastaanottaneensa osakkeenomistajien nimitystoimikunnan ehdo-
tukset varsinaiselle yhtiökokoukselle. Ehdotukset sisälsivät ehdotuksen hallituksen jäsenten 
lukumääräksi, hallituksen puheenjohtajaksi ja jäseniksi, ehdotuksen hallituksen puheenjohta-
jan, varapuheenjohtajan ja jäsenten palkkioiksi, sekä osakkeenomistajien nimitystoimikunnan 
ehdotuksen työjärjestyksen muuttamisesta. 
28.1.2026 Kojamo tiedotti saaneensa omien osakkeiden takaisinosto-ohjelmansa päätök-
seen. Yhtiö osti aikavälillä 22. elokuuta 2025 – 27. tammikuuta 2026 takaisin 7 000 000 omaa 
osakettaan, mikä vastaa noin 2,8 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Takaisinosto-ohjel-
massa tehdyt ostot vähensivät Kojamon omaa pääomaa noin 72,7 miljoonalla eurolla. Takai-
sinosto-ohjelman seurauksena Kojamo Oyj:lla on suorassa omistuksessa yhteensä 7 000 000 
osaketta. Takaisinosto 
-ohjelman aikana ostetut osakkeet mitätöidään. 
10.2.2026 Kojamo tiedotti sopineensa asuntoportfolion hankinnasta ja laskeneensa liikkee-
seen osakkeisiin oikeuttavia erityisiä oikeuksia. Kojamon kokonaan omistama tytäryhtiö Lumo 
Kodit Oy ja Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Varma 
ovat sopineet kaupasta, jolla Lumo 
Kodit ostaa Varman omistaman asuntoportfolion. Asuntoportfolio koostuu 60 asuinkiinteis-
töstä, joissa on yhteensä 4 761 asuntoa. Kohteet sijaitsevat pääasiassa pääkaupunkiseu-
dulla. Kojamo on laskenut liikkeeseen Varmalle 24 666 667 osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:n mu-
kaista erityistä oikeutta sen 13.3.2025 pidetyn yhtiökokouksen hallitukselle myöntämän valtuu-
tuksen nojalla. 
11.2.2026 Kojamo tiedotti päivitetystä strategiasta ja taloudellisista tavoitteista strategiakau-
delle 2026—2028. Yhtiö tiedotti myös uuden osinkopolitiikan. 
Hallituksen voitonjakoehdotus 
Emoyhtiö Kojamo Oyj:n jakokelpoinen vapaa oma pääoma 31.12.2025 on 412 838 037,43 
euroa, josta tilikauden voitto on 318 603 745,90. Yhtiön taloudellisessa asemassa ei ole tili-
kauden päättymisen jälkeen tapahtunut olennaisia muutoksia. 
Hallitus esittää kevään 2026 yhtiökokoukselle voitonjakokelpoisten varojen käyttämistä seu-
raavasti; osinkoa jaetaan 0,11 euroa osakkeelta eli yhteensä 26 415 883,89 ja vapaaseen 
omaan pääomaan jätetään 386 422 153,54 euroa.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
23 
Tunnusluvut 
Laskentakaava 
2025 
2024 
2023 
2022 
2021 
Liikevaihto, M€ 
455,2 
452,4 
442,2 
413,3 
391,7 
Nettovuokratuotto, M€ 
1 
307,7 
302,9 
297,2 
280,1 
262,3 
Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % 
2 
67,6 
66,9 
67,2 
67,8 
67,0 
Voitto/tappio ennen veroja, M€ 
3 
26,8 
26,3 
-112,3 
-499,8 
1 278,9 
Käyttökate (EBITDA), M€ 
4 
147,8 
131,3 
-39,9 
-441,3 
1 334,8 
Käyttökate liikevaihdosta, % 
5 
32,5 
29,0 
-9,0 
-106,8 
340,8 
Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ 
6 
270,6 
266,2 
255,1 
240,4 
228,5 
Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % 
7 
59,4 
58,8 
57,7 
58,2 
58,3 
Oikaistu käyttökate ilman korjauskuluja, M€ 
26 
294,7 
290,2 
284,4 
270,7 
260,9 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ 
8 
140,9 
148,2 
167,2 
160,7 
153,1 
FFO liikevaihdosta, % 
9 
31,0 
32,8 
37,8 
38,9 
39,1 
Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta, 
€ 
10 
0,57 
0,60 
0,68 
0,65 
0,62 
FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ 
11 
140,9 
149,0 
167,2 
160,7 
153,1 
Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (AFFO), 
M€ 
12 
112,1 
144,1 
140,5 
138,2 
141,1 
Sijoituskiinteistöt, M€ ¹
⁾
7 620,7 
7 960,0 
8 038,8 
8 150,2 
8 327,5 
Taloudellinen vuokrausaste, % 
27 
94,8 
91,5 
93,0 
92,0 
93,9 
Korollinen vieras pääoma, M€ ²
⁾
13 
3 391,3 
3 827,9 
3 600,4 
3 678,2 
3 334,5 
Oman pääoman tuotto-% (ROE) 
14 
0,6 
0,6 
-2,4 
-9,9 
27,0 
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) 
15 
2,1 
2,0 
-0,4 
-5,7 
19,2 
Omavaraisuusaste, % 
16 
45,4 
43,2 
44,5 
45,3 
49,0 
Loan to Value (LTV), % ³
⁾
17 
42,3 
43,9 
44,6 
43,7 
37,7 
Vapaiden varojen osuus, % 
18 
76,7 
71,5 
74,7 
87,1 
86,3 
Korkokate 
19 
2,4 
2,6 
3,6 
3,8 
3,9 
Korkokate ilman korjauskuluja 
28 
2,6 
2,8 
4,0 
4,3 
4,5 
Vakavaraisuusaste 
20 
0,41 
0,42 
0,44 
0,42 
0,36 
Vakuudellisten lainojen osuus taseesta 
21 
0,13 
0,17 
0,10 
0,09 
0,09 
Osakekohtainen tulos, € 
0,08 
0,09 
-0,36 
-1,62 
4,14 
Osakekohtainen oma pääoma, € 
14,89 
14,68 
14,67 
15,55 
17,25 
Osinko/osake, € ⁴
⁾
 
0,11 
- 
- 
0,39 
0,38 
Osinko tuloksesta, % 
22 
137,5 
- 
- 
- 
9,2 
Hinta/voitto-suhde (P/E) 
23 
127,9 
104,3 
- 
- 
5,1 
Efektiivinen osinkotuotto, % 
24 
1,1 
- 
- 
2,8 
1,8 
Bruttoinvestoinnit, M€ 
25 
42,5 
52,8 
190,7 
501,6 
356,9 
Henkilöstö keskimäärin 
266 
276 
315 
316 
321 
¹
⁾
 
Sisältää Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä 
²
⁾
 
Ei sisällä Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin 
liittyviä velkoja ³
⁾
 
Ei sisällä Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä 
ja niihin liittyviä velkoja 
⁴
⁾
 
2025: Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että 
osinkoa jaetaan 0,11 euroa/osake 

 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
24 
Vaihtoehtoiset tunnusluvut 
Kojamo esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoimintansa taloudellista kehitystä 
ja parantaakseen vertailukelpoisuutta eri raportointikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli tilinpää-
tösstandardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat merkittävää lisätietoa johdolle, rahoit-
tajille, analyytikoille sekä muille tahoille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tilin-
päätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina mittareina. 
Osa Kojamon kanssa samalla toimialalla toimivista yhtiöistä kirjaa osan ylläpitokuluista tasee-
seen. Vertailtavuuden parantamiseksi esitämme vaihtoehtoisina tunnuslukuina: Oikaistu käyt-
tökate ilman korjauskuluja sekä Korkokate ilman korjauskuluja. 
Tunnuslukujen laskentakaavat 
ESMA-ohjeistuksen mukaisesti määritellyt vaihtoehtoiset tunnusluvut 
1) 
Nettovuokratuotto 
= 
Liikevaihto - Kiinteistöjen ylläpitokulut - Korjaukset 
Nettovuokratuotto on vuokraustoiminnan kannattavuuden 
tunnusluku, joka mittaa tuottoa ylläpito- ja korjauskulujen 
vähentämisen jälkeen. 
2) 
Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % 
= 
Nettovuokratuotto 
x 100 
Liikevaihto 
Tunnusluku kuvaa nettovuokratuoton suhdetta liikevaihtoon. 
Nettovuokratuotto - Hallinnon kulut + Liiketoiminnan muut tuotot - Liiketoiminnan muut kulut +/- Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot 
3) 
Voitto/tappio ennen veroja 
= 
ja -tappiot +/- Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot +/- Voitto/tappio 
sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon 
- Poistot ja arvonalentumiset +/- Rahoitustuotot ja -kulut +/- Osuus osakkuusyritysten tuloksista
Voitto/tappio ennen veroja mittaa kannattavuutta liiketoiminnan kustannusten ja 
rahoituskulujen jälkeen. 
4) 
Käyttökate (EBITDA) 
= 
Tilikauden voitto/tappio + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Rahoitustuotot ja kulut -/+ Osuus osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden 
verotettavaan tulokseen perustuva vero + Laskennallisten verojen muutos 
Käyttökate on kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa 
liiketoiminnan tulosta ennen nettorahoituskuluja, 
veroja ja poistoja. 
5) 
Käyttökate liikevaihdosta, % 
= 
Käyttökate 
x 100 
Liikevaihto 
Tunnusluku kuvaa käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. 
Tilikauden voitto/tappio + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot-/+ Vaihto 
-omaisuuden luovutus- 
6) 
Oikaistu käyttökate 
= 
voitot ja -tappiot -/+ Muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käy- 
(Adjusted EBITDA) 
pään arvoon -/+ Rahoitustuotot ja kulut -/+ Osuus osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden verotettavaan tulokseen perustuva vero 
+ Laskennallisten verojen muutos 
Oikaistu käyttökate kuvaa konsernin vuokraustoiminnan 
kannattavuutta ilman omaisuuserien myynneistä syntyneitä 
luovutusvoittoja ja -tappioita sekä 
laskennallisia voittoja/tappioita sijoituskiinteistöjen käypään 
arvoon arvostamisesta. 

 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
25 
7) 
Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % 
= 
Oikaistu käyttökate 
x 100 
Liikevaihto 
Tunnusluku kuvaa oikaistun käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. 
8) 
Kassavirta ennen käyttöpääoman 
= 
Oikaistu käyttökate - Oikaistut nettorahoituskulut - Tilikauden verotettavaan tulokseen perustuva vero 
muutosta (FFO) 
+/- Luovutuksista syntyneet tilikauden verotettavaan tulokseen perustuvat verot 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin 
liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa ennen 
käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun las-
kennassa huomioidaan rahoituskulujen ja verojen vaikutus 
kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan 
kuulumattomia eriä kuten omai-
suuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita 
tai niiden verovaikutusta sekä laskennallisia voittoja/tappioita 
käypään arvoon arvostami-
sesta. 
9) 
FFO liikevaihdosta, % 
= 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) 
x 100 
Liikevaihto 
Tunnusluku kuvaa FFO:n suhdetta liikevaihtoon. 
10) 
Osakekohtainen kassavirta ennen 
= 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) 
käyttöpääoman muutosta 
Ulkona olevien osakkeiden painotettu keskiarvo tilikauden aikana 
Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta 
esittää kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta 
osuuden yksittäiselle osakkeelle. 
11) 
FFO ilman kertaluonteisia kuluja 
= 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) + Kertaluonteiset kulut 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin 
liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa ennen 
käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun las-
kennassa huomioidaan rahoituskulujen ja verojen vaikutus 
kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan 
kuulumattomia eriä kuten omai-
suuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita 
sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon 
arvostamisesta ja kertaluonteisia 
kuluja. 
12) 
Oikaistu kassavirta ennen käyttö- 
= 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) - Ajanmukaistamisinvestoinnit 
pääoman muutosta (AFFO) 
Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa 
konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa ennen 
käyttöpääoman muutosta oikaistuna 
ajanmukaistamisinvestoinneilla. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan 
ajanmukaistamisinvestointien, rahoituskulujen ja verojen 
vaikutus kannattavuu-
teen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia 
eriä kuten omaisuuserien myynneistä syntyneitä 
luovutusvoittoja ja -tappioita sekä las-
kennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta. 
13) 
Korollinen vieras pääoma 
= 
Lainat, pitkäaikaiset + Lainat, lyhytaikaiset 
Korollinen vieras pääoma mittaa konsernin bruttovelkoja. 
14) 
Oman pääoman tuotto-% (ROE) 
= 
Tilikauden voitto 
x 100 
Oma pääoma, vuoden alun ja lopun keskiarvo 
Oman pääoman tuotto mittaa tilikauden tulosta suhteutettuna 
omaan pääomaan. Tunnusluku kuvaa konsernin kykyä tehdä tuottoa 
omistajien sijoitta-
mille varoille. 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
26 
15) 
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) 
= 
Voitto/tappio ennen veroja + Rahoituskulut 
x 100 
(Varat - Korottomat velat), vuoden alun ja lopun keskiarvo 
Sijoitetun pääoman tuotto mittaa liiketoiminnan tulosta 
suhteutettuna sijoitettuun pääomaan. Tunnusluku kuvaa konsernin kykyä tehdä 
tuottoa omistajien 
ja rahoittajien sijoittamille varoille. 
16) 
Omavaraisuusaste, % 
= 
Oma pääoma 
x 100 
Varat - Saadut ennakot 
Omavaraisuusaste on rahoitusrakenteen tunnusluku, joka 
kertoo oman pääoman osuuden toimintaan sitoutuneesta 
pääomasta. Tunnusluku kuvaa 
konsernin rahoitusrakennetta. 
17) 
Loan to Value (LTV), 
% 
= 
Korollinen vieras pääoma - Rahavarat 
x 100 
Sijoituskiinteistöt 
Luototusaste (Loan to Value) esittää nettovelkojen osuutta sijoituskiinteistöjen 
arvosta. Tunnusluku kuvaa konsernin velkaantuneisuutta. 
18) 
Vapaiden varojen osuus, % 
= 
Vakuuksista vapaat varat 
x 100 
Varat 
Tunnusluku kuvaa rasitteettomien varojen määrää suhteessa kaikkiin 
varoihin. 
19) 
Korkokate 
= 
Oikaistu käyttökate, rullaava 12 kuukautta 
Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12 kuukautta 
Käyttökatteen ja nettorahoituskulujen välinen suhde. 
Tunnusluku kuvaa konsernin velanhoitoon liittyvää kykyä. 
20) 
Vakavaraisuusaste 
= 
Korolliset velat* - Rahavarat 
Varat 
Vakavaraisuusaste kuvaa nettovelkojen osuutta taseesta. 
*Tunnusluvun korollisiin velkoihin sisältyy korollinen vieras pääoma, 
Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin varoihin liittyvät 
korolliset velat ja yli 90 päivän jäl-
keen erääntyvät kauppahinnat. 
21) 
Vakuudellisten lainojen osuus taseesta 
= 
Vakuudellinen korollinen vieras pääoma 
Varat 
Tunnusluku kuvaa vakuudellisten velkojen osuutta taseesta. 
22) 
Osinko tuloksesta, % 
= 
Osakekohtainen osinko 
x 100 
Osakekohtainen tulos 
Osinko tuloksesta mittaa osingon suhdetta tulokseen. 
Tunnusluku kuvaa, kuinka suuren osuuden tuloksesta konserni jakaa 
omistajilleen. 
 

 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
27 
23) 
Hinta/voitto-suhde (P/E) 
= 
Osakkeen päätöskurssi 
Osakekohtainen tulos 
Hinta/voitto-suhde kuvaa osakkeen kurssin ja osakekohtaisen 
tuloksen välistä suhdetta. Tunnusluku kuvaa, mikä on osakkeen 
takaisinmaksuaika pää-
töskurssilla ja nykyisellä tuloksella. 
24) 
Efektiivinen osinkotuotto, % 
= 
Osakekohtainen osinko 
x 100 
Osakkeen päätöskurssi 
Efektiivinen osinkotuotto kuvaa osakekohtaisen tuloksen 
ja osakkeen kurssin välistä suhdetta. 
25) 
Bruttoinvestoinnit 
= 
Hankitut sijoituskiinteistöt + Ajanmukaistamisinvestoinnit + Aktivoidut vieraan pääoman menot 
Bruttoinvestoinnit kuvaa kokonaisinvestointien määrää 
pitäen sisällään ostetut sijoituskiinteistöt, kiinteistökehityksen, 
ajanmukaistamisinvestoinnit sekä 
aktivoidut korot. 
Muut tunnusluvut 
26) 
Oikaistu käyttökate ilman korjauskuluja 
= 
Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA) - Korjaukset 
27) 
Taloudellinen 
vuokrausaste, % 
= 
Vuokratuotot 
x 100 
Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto 
28) 
Korkokate ilman korjauskuluja 
= 
Oikaistu käyttökate ilman korjauskuluja, rullaava 12 kuukautta 
Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12 kuukautta 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
28 
Tunnuslukujen täsmäytyslaskelmat 
M€ 
2025 
2024 
2023 
2022 
2021 
Tilikauden voitto/tappio 
20,8 
21,2 
-89,0 
-399,8 
1 023,4 
Poistot ja arvonalentumiset 
8,4 
1,2 
1,3 
1,2 
1,2 
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot 
2,6 
0,8 
-0,2 
-0,2 
-0,3 
Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot 
- 
- 
- 
0,0 
- 
Muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot 
-0,2 
0,0 
-0,2 
0,0 
-0,3 
Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon 
120,4 
134,0 
295,4 
682,0 
-1 105,7 
Rahoitustuotot 
-10,8 
-15,7 
-13,5 
-9,6 
-4,8 
Rahoituskulut 
123,4 
119,4 
84,8 
67,0 
59,7 
Osuus osakkuusyritysten tuloksista 
-0,1 
0,0 
-0,1 
-0,1 
-0,1 
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 
47,9 
13,5 
16,5 
17,3 
18,8 
Laskennallisten verojen muutos 
-41,9 
-8,4 
-39,8 
-117,2 
236,7 
Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA) 
270,6 
266,2 
255,1 
240,4 
228,5 
Rahoitustuotot ja -kulut 
-112,7 
-103,8 
-71,3 
-57,4 
-54,9 
Voitto/tappio rahoitusvarojen arvostamisesta käypään arvoon 
0,0 
-0,6 
-0,2 
-5,3 
-3,2 
Oikaistut nettorahoituskulut 
-112,6 
-104,4 
-71,5 
-62,7 
-58,1 
Luovutuksista syntyneet tilikauden verotettavaan tulokseen 
perustuvat verot 
30,9 
0,0 
0,1 
0,2 
1,5 
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 
-47,9 
-13,5 
-16,5 
-17,3 
-18,8 
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) 
140,9 
148,2 
167,2 
160,7 
153,1 
Kertaluonteiset kulut 
- 
0,8 
- 
- 
- 
FFO ilman kertaluonteisia kuluja 
140,9 
149,0 
167,2 
160,7 
153,1 
Oma pääoma 
3 593,0 
3 629,2 
3 625,9 
3 842,7 
4 263,3 
Varat 
7 926,1 
8 405,5 
8 158,3 
8 482,3 
8 716,8 
Saadut ennakot 
-7,5 
-7,5 
-6,2 
-6,2 
-6,6 
Omavaraisuusaste, % 
45,4 
43,2 
44,5 
45,3 
49,0 
Rasitteista vapaat sijoituskiinteistöt 
5 674,9 
5 504,5 
5 918,2 
7 008,2 
7 084,2 
Pitkäaikaiset varat, muut kuin sijoituskiinteistöt 
112,2 
119,4 
125,7 
142,3 
94,2 
Lyhytaikaiset varat 
292,0 
383,2 
46,9 
238,9 
341,6 
Vapaat varat yhteensä 
6 079,1 
6 007,0 
6 090,8 
7 389,3 
7 519,9 
Varat 
7 926,1 
8 405,5 
8 158,3 
8 482,3 
8 716,8 
Vapaiden varojen osuus, % 
76,7 
71,5 
74,7 
87,1 
86,3 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
29 
M€ 
2025 
2024 
2023 
2022 
2021 
Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), rullaava 12kk 
270,6 
266,2 
255,1 
240,4 
228,5 
Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12kk 
-112,6 
-104,4 
-71,5 
-62,7 
-58,1 
Korkokate 
2,4 
2,6 
3,6 
3,8 
3,9 
Oikaistu käyttökate ilman korjauskuluja, rullaava 12 
kuukautta 
294,7 
290,2 
284,4 
270,7 
260,9 
Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12 kuukautta 
-112,6 
-104,4 
-71,5 
-62,7 
-58,1 
Korkokate ilman korjauskuluja 
2,6 
2,8 
4,0 
4,3 
4,5 
Korollinen vieras pääoma 
3 391,3 
3 827,9 
3 600,4 
3 678,2 
3 334,5 
Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyvät 
korolliset velat 
18,1 
- 
- 
- 
- 
Yli 90 päivän päästä erääntyvät kauppahinnat 
16,7 
16,7 
- 
- 
- 
Rahavarat 
181,3 
333,6 
15,0 
119,4 
197,0 
Korolliset velat - Rahavarat 
3 244,8 
3 511,0 
3 585,5 
3 558,8 
3 137,5 
Varat 
7 926,1 
8 405,5 
8 158,3 
8 482,3 
8 716,8 
Vakavaraisuusaste 
0,41 
0,42 
0,44 
0,42 
0,36 
Vakuudelliset velat 
1 049,6 
1 399,8 
839,3 
780,7 
809,5 
Varat 
7 926,1 
8 405,5 
8 158,3 
8 482,3 
8 716,8 
Vakuudellisten lainojen osuus taseesta 
0,13 
0,17 
0,10 
0,09 
0,09 

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
30 
EPRA-TUNNUSLUVUT 
EPRA (European Public Real Estate Association) on eurooppalaisten julkisesti noteerattujen 
kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö, jonka jäsen myös Kojamo on. Osana toimintaansa jär-
jestö edistää toimialan taloudellista raportointia sekä parhaiden käytäntöjen käyttöönottoa si-
joittajille annettavan tiedon laadun varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden paranta-
miseksi. Kojamo noudattaa raportointikäytännöissään EPRA:n suosituksia. Tässä osiossa kä-
sitellään EPRA-tunnuslukuja ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA:sta ja EPRA:n suosituk-
sista löytyy EPRA:n verkkosivuilta osoitteesta www.epra.com. 
EPRA-tunnusluvut 
2025 
2024 
EPRA operatiivinen tulos, M€ * 
134,3 
146,9 
Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), 
€ * 
0,55 
0,59 
EPRA Net Reinstatement Value (NRV), M€ 
4 494,6 
4 573,4 
Osakekohtainen EPRA NRV, € 
18,62 
18,51 
EPRA Net Tangible Assets (NTA), M€ 
4 492,0 
4 572,9 
Osakekohtainen EPRA NTA, € 
18,61 
18,50 
EPRA Net Disposal Value (NDV), M€ 
3 600,9 
3 654,9 
Osakekohtainen EPRA NDV, € 
14,92 
14,79 
EPRA Loan to Value (LTV), % 
42,3 
43,9 
EPRA alkunettotuotto (NIY), % 
3,9 
3,8 
EPRA 'topped-up' alkunettotuotto, % 
3,9 
3,8 
EPRA vajaakäyttöaste, % 
5,2 
8,5 
EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), 
% 
9,9 
10,2 
EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), 
% 
7,3 
5,8 
* Vertailutiedot vuodelta 2024 on muutettu vastaamaan nykyistä laskentatapaa 
EPRA Operatiivinen tulos 
M€ 
2025 
2024 
Tilikauden voitto/tappio IFRS konsernin tuloslaskelmasta 
20,8 
21,2 
(i) Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta 
käypään arvoon 
120,4 
134,0 
(ii) Sijoituskiinteistöjen ja muiden pitkäaikaisten varojen 
 
luovutusvoitot ja -tappiot 
2,4 
0,8 
(iv) Luovutusvoitoista ja -tappiosta syntyneet tilikauden 
tulokseen perustuvat verot 
27,4 
0,0 
(vi) Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos 
- 
-0,7 
(vi) Rahoitusinstrumenttien/lainojen aikaisesta päättämisestä 
syntyneet tuotot/kulut 
-2,0 
-1,8 
(ix) Oikaisut, jotka liittyvät ei-operatiivisiin ja poikkeuksellisiin 
eriin 
8,4 
1,8 
(x) Laskennallinen vero EPRA oikaisuista 
-43,1 
-8,4 
EPRA operatiivinen tulos 
134,3 
146,9 
Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden 
aikana (milj. kpl) 
246,1 
247,1 
Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), 
€ 
0,55 
0,59

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
31 
EPRA Nettovarallisuudet 
2025 
2024 
M€ 
NRV 
NTA 
NDV 
NRV 
NTA 
NDV 
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 
3 593,0 
3 593,0 
3 593,0 
3 629,2 
3 629,2 
3 629,2 
Laimennettu nettovarallisuus 
3 593,0 
3 593,0 
3 593,0 
3 629,2 
3 629,2 
3 629,2 
Laimennetun nettovarallisuuden käypä arvo 
3 593,0 
3 593,0 
3 593,0 
3 629,2 
3 629,2 
3 629,2 
Ei sisälly: 
(v) Laskennallinen vero 
781,9 
779,7 
815,5 
815,5 
(vi) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 
5,4 
5,4 
9,3 
9,3 
(viii.b) Aineettomat hyödykkeet 
-0,4 
-0,5 
Sisältyy: 
(ix) Lainojen käypä arvo * 
7,8 
25,6 
(xi) Varainsiirtovero 
114,3 
114,3 
119,4 
119,4 
Nettovarallisuus 
4 494,6 
4 492,0 
3 600,9 
4 573,4 
4 572,9 
3 654,9 
Osakkeiden lukumäärä (milj. kpl) 
241,3 
241,3 
241,3 
247,1 
247,1 
247,1 
Osakekohtainen nettovarallisuus 
18,62 
18,61 
14,92 
18,51 
18,50 
14,79 
* Lainojen käyvän arvon ja tasearvon välinen erotus

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
32 
EPRA LTV (Loan to Value) 
2025 
2024 
 
Osuus 
 
Osuus 
 
Konserni 
Osuus 
olennaisista 
Vähem- 
 
Konserni 
Osuus 
olennaisista 
Vähem- 
 
kuten 
yhteis- 
osakkuus- 
mistö- 
 
kuten 
yhteis- 
osakkuus- 
mistö- 
 
M€ 
raportoitu 
yrityksistä 
yrityksistä 
osuus 
Yhdistetty 
raportoitu 
yrityksistä 
yrityksistä 
osuus 
Yhdistetty 
Sisältää: 
Lainat rahoituslaitoksilta 
1 684,5 
- 
- 
- 
1 684,5 
2 017,5 
- 
- 
- 
2 017,5 
Joukkovelkakirjalainat 
1 644,9 
- 
- 
- 
1 644,9 
1 724,7 
- 
- 
- 
1 724,7 
Nettovelat 
71,0 
- 
- 
- 
71,0 
69,5 
- 
- 
- 
69,5 
Omassa käytössä oleva omaisuus (lainat) 
2,3 
- 
- 
- 
2,3 
3,7 
- 
- 
- 
3,7 
Ei sisällä: 
Rahavarat 
-181,3 
- 
- 
- 
-181,3 
-333,6 
- 
- 
- 
-333,6 
Nettovelka (A) 
3 221,4 
- 
- 
- 
3 221,4 
3 481,8 
- 
- 
- 
3 481,8 
Sisältää: 
Omassa käytössä oleva omaisuus 
18,9 
- 
- 
- 
18,9 
26,6 
- 
- 
- 
26,6 
Sijoituskiinteistöt 
7 415,6 
- 
- 
- 
7 415,6 
7 768,6 
- 
- 
- 
7 768,6 
Kehityshankkeet 
88,0 
- 
- 
- 
88,0 
110,1 
- 
- 
- 
110,1 
Aineettomat hyödykkeet 
0,4 
- 
- 
- 
0,4 
0,5 
- 
- 
- 
0,5 
Rahoitusvarat 
58,5 
- 
- 
- 
58,5 
25,7 
- 
- 
- 
25,7 
Omaisuuden kokonaisarvo 
7 621,6 
- 
- 
- 
7 621,6 
7 931,5 
- 
- 
- 
7 931,5 
EPRA Loan to Value (LTV), % 
42,3 
- 
- 
- 
42,3 
43,9 
- 
- 
- 
43,9

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
33 
EPRA alkunettotuotto (NIY) ja EPRA "topped-up" alkunettotuotto 
M€ 
2025 
2024 
Sijoituskiinteistöt 
7 620,7 
7 960,0 
Kehityshankkeet 
-88,0 
-110,1 
Valmis kiinteistökanta 
7 532,7 
7 849,8 
Arvioidut ostajan kulut 
113,0 
117,7 
Valmiin kiinteistökannan bruttoarvo 
B 
7 645,7 
7 967,6 
Annualisoitu vuokratuotto 
444,7 
453,9 
Kiinteistöjen kulut 
-146,0 
-151,4 
Annualisoitu nettovuokratuotto 
A 
298,7 
302,5 
Vuokravapaat jaksot ja 
muut vuokrakannustimet 
- 
- 
Annualisoitu topped-up nettovuokratuotto 
C 
298,7 
302,5 
EPRA alkunettotuotto (NIY), % 
A/B 
3,9 
3,8 
EPRA ”topped-up” alkunettotuotto, % 
C/B 
3,9 
3,8 
EPRA Vajaakäyttöaste 
M€ 
2025 
2024 
Asuntojen tyhjäkäyttö 
A 
23,3 
39,4 
Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto 
B 
448,6 
462,5 
EPRA vajaakäyttöaste, % 
A/B 
5,2 
8,5 
EPRA Cost Ratios (Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon) 
M€ 
2025 
2024 
Sisältää: 
(i) Hallintokulut 
40,8 
39,4 
(i) Kiinteistöjen ylläpitokulut 
123,4 
125,5 
(i) Korjauskulut 
24,1 
24,1 
(ii) Käyttökorvaukset 
-18,1 
-17,4 
(iii) Hallintopalkkioilla katettavat kulut 
-0,1 
-0,2 
(iv) Muut kuluja kattavat toiminnot 
-0,3 
-0,3 
Ei sisällä: 
(vii) Maanvuokrakulut 
0,0 
0,0 
(viii) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, 
joita ei laskuteta erikseen 
-140,4 
-141,2 
EPRA Cost (sisältää vajaakäytön kustannukset) 
A 
29,4 
29,8 
(ix) Suorat vajaakäytön kustannukset 
-7,7 
-12,8 
EPRA Cost (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia) 
B 
21,7 
17,0 
(x) Vuokratuotot vähennettynä maanvuokrakuluilla 
IFRS tuloslaskelmasta 
436,4 
434,3 
(xi) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, 
joita ei laskuteta erikseen 
-140,4 
-141,2 
Bruttovuokratuotto 
C 
296,0 
293,1 
EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), 
% 
A/C 
9,9 
10,2 
EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), 
% 
B/C 
7,3 
5,8

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
34 
EPRA sijoituskiinteistöjen investoinnit 
2025 
2024 
Konserni 
Yhteisyritykset 
 
Konserni 
Yhteisyritykset 
 
(ilman yhteis- 
(omistusosuu- 
 
(ilman yhteis- 
(omistusosuu- 
 
M€ 
yrityksiä) 
den mukaan) 
Konserni 
yrityksiä) 
den mukaan) 
Konserni 
Hankinnat 
0,0 
- 
0,0 
0,4 
- 
0,4 
Kehityshankkeet 
13,4 
- 
13,4 
47,6 
- 
47,6 
Sijoituskiinteistöt 
Vuokrattavan tilan määrä ei lisääntynyt 
28,9 
- 
28,9 
4,1 
- 
4,1 
Aktivoidut korot 
0,2 
- 
0,2 
0,6 
- 
0,6 
Sijoituskiinteistöjen investoinnit 
42,5 
- 
42,5 
52,8 
- 
52,8 
Oikaisu maksuperusteiseksi 
1,5 
- 
1,5 
-9,3 
- 
-9,3 
Rahavirtalaskelman investoinnit sijoituskiinteistöihin 
44,0 
- 
44,0 
43,5 
- 
43,5 
EPRA Like-for-Like 
Like-for-Like kohteet sisältävät kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistetut sijoituskiinteistöt. 
2025 
2024 
Muutos 
2024 
2023 
Muutos 
M€ 
M€ 
M€ 
% 
M€ 
M€ 
M€ 
% 
Vuokratuotto 
409,3 
399,0 
10,3 
2,6 
407,5 
413,0 
-5,6 
-1,4 
Nettovuokratuotto 
277,4 
267,6 
9,9 
3,7 
270,1 
277,1 
-7,1 
-2,6 
Like-for-Like sijoituskiinteistöt 
6 885,0 
6 901,4 
6 862,9 
6 976,2

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
35 
TILINPÄÄTÖS
Konsernin laaja tuloslaskelma
M€ 
Liite 
1–12/2025 
1–12/2024 
Liikevaihto 
2.1 
455,2
452,4
Kiinteistöjen ylläpitokulut 
-123,4
-125,5
Korjaukset 
-24,1
-24,1
Nettovuokratuotto 
307,7
302,9
Hallinnon kulut 
2.3 
-40,8
-39,4
Liiketoiminnan muut tuotot 
2.2 
4,1
3,9
Liiketoiminnan muut kulut 
2.2 
-0,2
-1,3
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot 
2.2 
-2,6
-0,8
Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta 
3.1 
-120,4
-134,0
Poistot ja arvonalentumiset 
2.5 
-8,4
-1,2
Liikevoitto/-tappio 
139,4
130,1
Rahoitustuotot 
10,8
15,7
Rahoituskulut 
-123,4
-119,4
Rahoitustuotot ja -kulut 
4.2 
-112,7
-103,8
Osuus osakkuusyritysten tuloksista 
0,1
0,0
Voitto/tappio ennen veroja 
26,8
26,3
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 
5.1 
-47,9
-13,5
Laskennallisten verojen muutos 
5.2 
41,9
8,4
Tilikauden voitto/tappio 
20,8
21,2
Tilikauden voiton/tappion jakautuminen 
Emoyhtiön omistajille 
20,8
21,2
M€ 
Liite 
1–12/2025 
1–12/2024 
Muut laajan tuloksen erät 
Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi 
Rahavirran suojaukset 
4.2 
3,9
-23,2
Laskennalliset verot edellisistä 
5.2 
-0,8
4,6
Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi 
3,1
-18,6
Tilikauden laaja tulos yhteensä 
23,9
2,6
Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen 
Emoyhtiön omistajille 
23,9
2,6
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta/tappiosta 
laskettu osakekohtainen tulos 
2.7 
Laimentamaton, € 
0,08
0,09
Laimennusvaikutuksella oikaistu, € 
0,08
0,09
Osakkeita keskimäärin, milj. kpl 
2.7 
246,1
247,1

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
36 
Konsernitase
M€ 
Liite 
31.12.2025 
31.12.2024 
Varat 
Pitkäaikaiset varat 
Aineettomat hyödykkeet 
6.2 
0,4
0,5
Sijoituskiinteistöt 
3.1, 6.1 
7 580,6
7 960,0
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 
6.1, 6.3 
19,5
27,4
Osuudet osakkuusyrityksistä 
7.3 
2,5
2,2
Rahoitusvarat 
4.3 
0,7
0,8
Pitkäaikaiset saamiset 
6.4 
6,0
6,4
Johdannaissopimukset 
4.5 
9,2
15,3
Laskennalliset verosaamiset 
5.2 
15,2
9,9
Pitkäaikaiset varat yhteensä 
7 634,1
8 022,3
Lyhytaikaiset varat 
Johdannaissopimukset 
4.5 
1,6
0,6
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset 
0,5
9,4
Myyntisaamiset ja muut saamiset 
6.5 
10,6
14,6
Rahoitusvarat 
4.3 
57,8
24,9
Rahavarat 
181,3
333,6
Myytävänä olevat pitkäaikaiset varat 
3.2 
40,1
-
Lyhytaikaiset varat yhteensä 
292,0
383,2
Varat yhteensä 
7 926,1
8 405,5
M€ 
Liite 
31.12.2025 
31.12.2024 
Oma pääoma ja velat 
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 
Osakepääoma 
58,0
58,0
Ylikurssirahasto 
35,8
35,8
Käyvän arvon rahasto 
-4,3
-7,4
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 
164,4
164,4
Kertyneet voittovarat 
3 339,0
3 378,3
Emoyhtiön omistajien osuus 
3 593,0
3 629,2
Oma pääoma yhteensä 
4.1 
3 593,0
3 629,2
Velat 
Pitkäaikaiset velat 
Lainat 
4.4, 6.1 
3 166,2
3 338,9
Laskennalliset verovelat 
5.2 
785,9
821,2
Johdannaissopimukset 
4.5 
16,1
25,1
Muut pitkäaikaiset velat 
6.6 
3,7
4,4
Pitkäaikaiset velat yhteensä 
3 972,0
4 189,6
Lyhytaikaiset velat 
Lainat 
4.4, 6.1 
225,1
489,0
Johdannaissopimukset 
4.5 
0,0
0,0
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat 
34,0
11,5
Ostovelat ja muut velat 
6.7 
83,8
86,1
Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin 
liittyvät velat 
3.2 
18,2
-
Lyhytaikaiset velat yhteensä 
361,1
586,6
Velat yhteensä 
4 333,1
4 776,2
Oma pääoma ja velat 
7 926,1
8 405,5

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
37 
Konsernin rahavirtalaskelma
M€ 
Liite 
1–12/2025 
1–12/2024 
Liiketoiminnan rahavirta 
Tilikauden tulos 
20,8
21,2
Oikaisut 
7.1 
250,6
246,3
Käyttöpääoman muutokset 
Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos 
-0,1
1,1
Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos 
-0,7
2,7
Maksetut korot 
-108,0
-109,5
Saadut korot 
6,1
5,0
Muut rahoituserät 
-1,9
-3,3
Maksetut verot 
-16,4
-5,3
Liiketoiminnan nettorahavirta 
150,4
158,2
Investointien rahavirta 
Investoinnit sijoituskiinteistöihin 
3.1 
-44,0
-43,5
Investoinnit osakkuusyritysosuuksiin 
-0,2
-0,2
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin 
-0,2
-0,1
Sijoituskiinteistöjen myynnit 
3.1 
257,2
1,6
Aineellisten ja aineettomien 
hyödykkeiden myynnit 
0,2
-
Osakkuusyritysosuuksien myynnit 
0,0
0,0
Rahoitusvarojen hankinnat 
-351,5
-189,7
Rahoitusvarojen luovutustulot 
320,0
169,3
Myönnetyt pitkäaikaiset lainat 
0,0
-0,1
Pitkäaikaisten lainasaamisten takaisinmaksut 
0,1
0,2
Saadut korot ja osingot investoinneista 
4,8
8,7
Investointien nettorahavirta 
186,5
-53,8
M€ 
Liite 
1–12/2025 
1–12/2024 
Rahoituksen rahavirta 
4.4 
Omien osakkeiden takaisinosto 
4.1 
-60,9
-
Pitkäaikaisten lainojen nostot 
540,2
831,8
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 
-966,7
-570,2
Lyhytaikaisten lainojen nostot 
26,0
19,8
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 
-26,0
-65,4
Vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksut 
-1,9
-1,8
Rahoituksen nettorahavirta 
-489,2
214,2
Rahavarojen muutos 
-152,3
318,7
Rahavarat kauden alussa 
333,6
15,0
Rahavarat kauden lopussa 
4.3 
181,3
333,6

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
38 
Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 
Sijoitetun 
Emoyhtiön 
vapaan 
omistajien 
Ylikurssi- 
Käyvän 
oman pääoman 
Kertyneet 
osuus 
Oma pääoma 
M€ 
Liite 
Osakepääoma 
rahasto 
arvon rahasto 
rahasto 
voittovarat 
yhteensä 
yhteensä 
Oma pääoma 1.1.2025 
58,0
35,8
-7,4
164,4
3 378,3
3 629,2
3 629,2
Laaja tulos 
Rahavirran suojaus 
3,1
3,1
3,1
Tilikauden tulos 
20,8
20,8
20,8
Tilikauden laaja tulos yhteensä 
3,1
20,8
23,9
23,9
Liiketoimet omistajien kanssa 
Omien osakkeiden takaisinosto 
-60,9
-60,9
-60,9
Osakepalkitseminen 
0,7
0,7
0,7
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä 
-60,1
-60,1
-60,1
Oman pääoman muutokset yhteensä 
3,1
-39,3
-36,2
-36,2
Oma pääoma 31.12.2025 
4.1 
58,0
35,8
-4,3
164,4
3 339,0
3 593,0
3 593,0
Sijoitetun 
Emoyhtiön 
vapaan 
omistajien 
Ylikurssi- 
Käyvän 
oman pääoman 
Kertyneet 
osuus 
Oma pääoma 
M€ 
Liite 
Osakepääoma 
rahasto 
arvon rahasto 
rahasto 
voittovarat 
yhteensä 
yhteensä 
Oma pääoma 1.1.2024 
 
58,0
35,8
11,2
164,4
3 356,4
3 625,9
3 625,9
Laaja tulos 
Rahavirran suojaus 
-18,6
-18,6
-18,6
Tilikauden tulos 
21,2
21,2
21,2
Tilikauden laaja tulos yhteensä 
-18,6
21,2
2,6
2,6
Liiketoimet omistajien kanssa 
Osakepalkitseminen 
0,7
0,7
0,7
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä 
0,7
0,7
0,7
Oman pääoman muutokset yhteensä 
-18,6
21,9
3,3
3,3
Oma pääoma 31.12.2024 
4.1 
58,0
35,8
-7,4
164,4
3 378,3
3 629,2
3 629,2

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
39 
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot 
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot on ryhmitelty osioihin niiden luonteen mukaan. Kunkin osa-
alueen liitetiedot sisältävät olennaisen taloudellisen informaation, laatimisperiaatteet sekä 
keskeiset arviot ja harkintaan perustuvat ratkaisut. 
 
Tässä taulukossa on esitetty Kojamon tilinpäätöksen liitetiedot ja niihin liittyvät laatimisperiaat-
teet. Taulukossa 
on esitetty myös mihin IFRS-standardeihin laatimisperiaatteet ensisijaisesti 
perustuvat. 
Laatimisperiaate 
Liitetieto 
Numero 
IFRS 
Tuotot, liiketoiminnan muut tuotot ja kulut, 
Myyntituotot asiakassopimuksista, Liiketoiminnan muut 
tuotot ja kulut ja 
2.1, 6.4, 6.5 
IFRS 15, IFRS 9, IFRS 16 
ja muut saamiset 
muut saamiset 
Työsuhde-etuudet ja osakeperusteiset maksut 
Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut 
2.3, 7.2 
IAS 19, IFRS 2 
Osakekohtainen tulos 
Osakekohtainen tulos 
2.6 
IAS 33 
Sijoituskiinteistöt 
Sijoituskiinteistöt 
2.2, 3.1, 3.3, 3.4 
IAS 40, IFRS 13 
Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät 
Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät 
3.2 
IAS 40, IFRS 5 
Oma pääoma ja osinko 
Oma pääoma 
4.1 
IAS 32 
Korkotuotot ja -kulut 
Rahoitustuotot ja -kulut 
4.2 
IFRS 7, IFRS 9, IAS 32 
Rahoitusvarat ja -velat 
Rahoitusvarat ja -velat arvostusluokittain 
4.3, 4.4, 4.6 
IFRS 9, IFRS 7, IFRS 13, IAS 32 
Johdannaissopimukset ja suojauslaskenta 
Johdannaissopimukset 
4.5 
IFRS 9, IFRS 7, IFRS 13, IAS 32 
Kauden verotettavaan tuloon perustuvat verot ja 
Tuloverot 
5 
IAS 12 
laskennalliset verot 
Vuokrasopimukset 
Vuokrasopimukset 
2.4, 6.1 
IFRS 16 
Aineettomat hyödykkeet 
Aineettomat hyödykkeet 
2.4, 6.2 
IAS 36, IAS 38 
Aineelliset hyödykkeet 
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 
2.4, 6.3 
IAS 16, IAS 36 
Varaukset 
Varaukset ja muut pitkäaikaiset velat 
6.6 
IAS 37 
Vastuut ja sitoumukset 
Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset ja ehdolliset 
velat, Vakuudet 
3.4, 4.7 
IAS 37 
ja vastuusitoumukset 
Tytäryhtiöiden yhdistelyperiaatteet, yhteisjärjestelyt ja 
Konsernin tytäryritykset, yhteisjärjestelyt ja osakkuusyritykset 
7.3 
IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12, IAS 28 
osakkuusyritykset 
 
Lähipiiritiedot 
Lähipiiritapahtumat 
7.2 
IAS 24
Laatimisperiaatteet 
Laatimisperiaatteet löytyvät kunkin liitetiedon kohdalta osiosta 1–7.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
40 
1. Tilinpäätöksen esittämisperusta 
Konsernin perustiedot
 
 
 
 
 
 
 
Raportoitavan yhteisön nimi tai 
muu tunniste 
Kojamo Oyj
Yhteisön kotipaikka 
Suomi
Yhteisön oikeudellinen muoto 
Oyj
Kotivaltio 
Suomi
Yhteisön rekisteröity osoite 
Mannerheimintie 168, 00300 Helsinki
Pääasiallinen toimipaikka 
Suomi
Kuvaus yhteisön toiminnan luonteesta 
ja pääasiallisista toiminnoista 
Kojamo Oyj on Suomen suurin markkinaehtoinen, 
yksityinen asuntosijoitusyhtiö, joka tarjoaa vuokra- 
asuntoja ja asumisen palveluita Suomen 
kasvukeskuksissa
Emoyrityksen nimi 
Kojamo Oyj
Jäljennös konsernitilinpäätöksestä on saatavissa internet-osoitteesta www.kojamo.fi tai emo-
yrityksen pääkonttorista. 
Kaupankäynti Kojamon osakkeilla alkoi Nasdaq Helsingin pre-listalla 15.6.2018 ja Nasdaq 
Helsingin pörssilistalla 19.6.2018. Yhtiön neljä joukkovelkakirjalainaa on listattu Irlannin pörs-
sin viralliselle listalle. Yhtiö on valinnut arvopaperimarkkinalain 7 luvun 3 §:n mukaiseksi sään-
nöllisen tiedonantovelvollisuuden kotivaltioksi Suomen. 
Kojamo Oyj:n hallitus on hyväksynyt kokouksessaan 11.2.2026 tämän tilinpäätöksen julkistet-
tavaksi. Suomen osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on mahdollisuus hyväksyä tai 
hylätä tilinpäätös sen julkistamisen jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksella 
on myös mahdollisuus tehdä päätös tilinpäätöksen muuttamisesta.
Tilinpäätöksen laatimisperusta 
Tämä konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Fi-
nancial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti. Laadinnassa on sovellettu kaikkia 31.12.2025 
voimassa olleita ja Euroopan unionissa sovellettavaksi hyväksyttyjä IFRS- ja IAS-standardeja 
sekä SIC- ja IFRIC-tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen 
kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa (EY) N:o 
1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettaviksi hyväksyttyjä standardeja ja 
niistä annettuja tulkintoja. Kojamo ei ole soveltanut mitään standardeja tai tulkintoja ennen nii-
den pakollista voimaantuloa. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-
säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön vaatimusten mukaiset.
Konsernitilinpäätöksessä esitettävät luvut laaditaan euroissa ja esitetään pääosin miljoonina 
euroina. Kaikki esitetyt luvut on pyöristetty, joten yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa 
saattaa poiketa esitetystä summaluvusta. Tunnusluvut on laskettu käyttäen tarkkoja arvoja. 
Konsernitilinpäätös laaditaan kalenterivuodelta, joka on myös emoyrityksen ja konsernin ra-
portointikausi. Kaikki tässä tilinpäätöksessä esitetyt konsernia tai sen liiketoimintaa koskevat 
lausumat perustuvat johdon näkemyksiin ja yleistä makrotaloudellista tai toimialan tilannetta 
käsittelevät kohdat kolmansien osapuolien informaatioon. Mikäli tilinpäätöksen kieliversioiden 
välillä on eroavaisuuksia, suomenkielinen versio on ratkaiseva. 
Sijoituskiinteistöt, johdannaissopimukset sekä käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat 
rahoitusvarat arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon. Muuten konser-
nitilinpäätös laaditaan alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen, ellei laatimisperiaatteissa 
ole toisin mainittu.
Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaatteissa 
Tilikaudella 2025 käyttöönotetut uudet standardit ja tulkinnat 
Tilikaudella 2025 käyttöönotetut uudet standardit ja tulkinnat eivät vaikuttaneet merkittävästi 
konsernin tilikauden tulokseen, taloudelliseen asemaan tai tilinpäätöksen esittämistapaan.
Tulevilla tilikausilla sovellettavat uudet ja muutetut standardit 
IASB on julkistanut uusia ja uudistettuja standardeja ja tulkintoja, joiden soveltaminen on pa-
kollista 1.1.2026 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla. Kojamo ei ole soveltanut kyseisiä standar-
deja ja tulkintoja tämän konsernitilinpäätöksen laadinnassa. Kojamo ottaa ne käyttöön kunkin 
standardin ja tulkinnan voimaantulopäivästä lähtien, tai mikäli voimaantulopäivä on muu kuin 
tilikauden ensimmäinen päivä, voimaantulopäivää seuraavan tilikauden alusta lukien. 
Muiden muutettujen standardien ja tulkintojen käyttöönotolla ei odoteta olevan merkittäviä vai-
kutuksia Kojamon tilinpäätöksiin niiden käyttöönoton yhteydessä.
Ulkomaan rahan määräisten erien muuttaminen 
Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan euromääräisinä tapahtumapäivän kurs-
siin. Raportointikauden päättymispäivänä ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset 
ja velat muunnetaan euroiksi raportointikauden päättymispäivän kursseja käyttäen. Ulkomaan 
rahan määräisistä liiketapahtumista ja monetaaristen erien muuttamisesta syntyneet voitot ja 
tappiot kirjataan tulosvaikutteisesti ja ne sisältyvät rahoitustuottoihin sekä -kuluihin. Konserni-
tilinpäätös esitetään euroina, joka on Kojamon emoyrityksen toiminta- ja esittämisvaluutta. 
Kojamolla on erittäin vähän ulkomaan rahan määräisiä liiketapahtumia. Kojamolla ei ole ulko-
maisia yksiköitä.

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
41 
Johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja arvioihin liittyvät 
keskeiset epävarmuustekijät 
Tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden soveltamiseen liittyvä johdon harkinta 
IFRS-tilinpäätöksen laatiminen edellyttää Kojamon johdon tekevän sekä harkintaan perustu-
via ratkaisuja tilinpäätöksen laatimisperiaatteita soveltaessaan, että arvioita ja oletuksia, jotka 
vaikuttavat raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määriin sekä esitettäviin liite-
tietoihin. 
Johdon tekemät harkintaan perustuvat ratkaisut vaikuttavat laatimisperiaatteiden valintaan ja 
niiden soveltamiseen. Tämä koskee erityisesti niitä tapauksia, joissa voimassa olevassa 
IFRS-normistossa on vaihtoehtoisia kirjaamis-, arvostamis- tai esittämistapoja. 
Kojamon johdon täytyy tehdä harkintaan perustuvia ratkaisuja noudattaessaan seuraavia tilin-
päätöksen laatimisperiaatteita: 
●
 
Kiinteistöjen luokittelu: katso liitetieto 3.1, Sijoituskiinteistöjen arvo arvostusmenetelmit-
täin 
●
 
Laskennalliset verot: kirjaamisperiaate (sijoituskiinteistöt), alkuperäistä kirjaamista kos-
keva poikkeus sekä laskennallisten verosaamisten kirjaaminen: katso liitetieto 5.2. 
Arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät 
Arviot ja niihin liittyvät oletukset perustuvat Kojamon aikaisempiin kokemuksiin ja muihin teki-
jöihin, kuten tulevaisuuden tapahtumia koskeviin odotuksiin. Näiden katsotaan edustavan joh-
don parasta näkemystä tarkasteluhetkellä ja olevan kohtuullisia olosuhteet huomioon ottaen. 
On mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvioista ja oletuksista. 
Arvioita ja niihin liittyviä oletuksia tarkastellaan säännöllisesti. Kirjanpidollisten arvioiden muu-
tokset kirjataan, sillä kaudella, jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee vain ky-
seistä kautta. Mikäli arvion muutos koskee sekä kyseistä kautta, että myöhempiä kausia, ar-
vion muutos kirjataan vastaavasti sekä kyseiselle kaudelle että tuleville kausille. 
Merkittävin konsernitilinpäätöksen osa-alue, jossa johto on käyttänyt edellä kuvattua harkintaa 
sekä ne tulevaisuutta koskevat oletukset ja sellaiset raportointikauden päättymispäivän arvioi-
hin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät, jotka aiheuttavat merkittävän riskin Kojamon varojen 
ja velkojen kirjanpitoarvojen muuttumisesta olennaisesti seuraavan tilikauden aikana, liittyvät 
sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittämiseen (katso liitetieto 3.1, Laatimisperiaatteet).

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
42 
2. Liiketoiminnan tulos 
Laatimisperiaatteet 
Nettovuokratuotto 
Nettovuokratuotto saadaan vähentämällä liikevaihdosta kiinteistöjen ylläpitokulut ja korjausku-
lut. Näitä ovat kiinteistön säännönmukaisesta ja jatkuvasta hoidosta aiheutuvat huolto- ja vuo-
sikorjauskulut ja ne kirjataan välittömästi laajaan tuloslaskelmaan. 
Liikevoitto 
IAS 1 Tilinpäätöksen esittäminen -standardi ei määrittele liikevoiton käsitettä. Kojamossa liike-
voitto määritetään nettosummaksi, joka muodostuu, kun nettovuokratuottoihin lisätään liiketoi-
minnan muut tuotot, vähennetään hallinnon ja liiketoiminnan muut kulut, poistot ja arvonalen-
tumiset sekä lisätään/vähennetään voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen luovutuksista ja käypään 
arvoon arvostamisesta sekä vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutuksista. Kaikki muut kuin 
edellä mainitut laajan tuloslaskelman erät esitetään liikevoiton alapuolella. 
 
2.1 Liikevaihto 
Liikevaihdon erittely 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Vuokrasopimusten tuotot 
454,6 
451,9 
Muu liikevaihto 
0,6 
0,5 
Liikevaihto 
455,2 
452,4 
 
Erittely vuokrasopimusten tuotoista 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Vuokratuotot 
436,5 
434,3 
Vesimaksut 
17,4 
16,6 
Saunamaksut 
0,7 
0,8 
Muut palvelumyynnin tuotot 
0,1 
0,2 
Yhteensä 
454,6 
451,9
Myyntituotot koostuvat valtaosin vuokrasopimuksiin perustuvista vuokratuotoista. IFRS 15 
Myyntituotot asiakassopimuksista -standardin soveltamisalaan sisältyvät konsernin liiketoi-
minnassa ylläpito- ja palvelutuotot, joita ovat vuokralaisilta perittävät käyttökorvaukset. 
Laatimisperiaatteet 
Kojamon liikevaihto koostuu vuokratuotoista ja käyttökorvauksista. Liikevaihto on oikaistu vä-
lillisillä veroilla ja myynnin oikaisuerillä. 
Kojamon liikevaihto muodostuu pääosin sijoituskiinteistöjen vuokratuotoista. Pääosa vuokra-
sopimuksista on solmittu toistaiseksi voimassa oleviksi ja niissä on yhden kuukauden irtisano-
misaika. Vuokrasopimuksiin liittyen Kojamo veloittaa käyttökorvauksia, jotka kertyvät pääasi-
assa vesi- ja saunamaksuista.
 
2.2 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot ja Liiketoimin-
nan muut tuotot ja kulut 
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot 
0,2 
0,0 
Sijoituskiinteistöjen luovutustappiot 
-2,8 
-0,9 
Yhteensä 
-2,6 
-0,8 
Kojamo myi 2 028 (0) vuokra-asuntoa.
 
Liiketoiminnan muut tuotot 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Rakennuttamisen tuotot 
- 
0,0 
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntivoitot 
0,2 
0,0 
Perintätoiminnan tuotot 
3,5 
3,6 
Muut tuotot 
0,3 
0,4 
Yhteensä 
4,1 
3,9

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
43 
 
Liiketoiminnan muut kulut 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Rakennuttamisen kulut 
-0,2 
-1,3 
Yhteensä 
-0,2 
-1,3
 
Tilintarkastajan palkkiot 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
KPMG Oy Ab 
 
Tilintarkastuspalkkiot 
0,3 
0,3 
Veroneuvonta 
0,1 
0,0 
Neuvontapalvelut 
0,1 
0,0 
Yhteensä 
0,5 
0,4
Laatimisperiaatteet 
Liiketoiminnan muut tuotot sisältävät muut kuin varsinaiseen liiketoimintaan liittyvät tuotot. 
Tällaisia eriä ovat mm. aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntivoitot ja perintätoi-
minnan tuotot. Liiketoiminnan muut kulut sisältävät muut kuin varsinaiseen liiketoimintaan liit-
tyvät kulut. Tällaisia eriä ovat mm. rakennuttamiseen liittyvät kulut. 
Kojamon omistama kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liittyvät merkittävät riskit 
ja hyödyt ovat siirtyneet Kojamolta ostajalle. Tämä toteutuu yleensä osakkeiden määräysval-
lan siirtyessä. Tuotot kiinteistöjen myynneistä esitetään laajan tuloslaskelman erässä Sijoitus-
kiinteistöjen luovutusvoitot ja luovutustappiot. 
 
2.3 Hallinnon kulut 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Henkilöstökulut 
-21,8 
-20,8 
Hallinnon vuokrat ja vastikkeet 
-1,7 
-1,9 
Muut hallinnon kulut 
-17,3 
-16,7 
Yhteensä 
-40,8 
-39,4
 
2.4 Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Palkat 
-17,9 
-17,2 
Osakepohjaisen palkitsemisjärjestelyn kulut 
-0,3 
-0,2 
Etuuspohjaiset eläkekulut 
-0,2 
-0,2 
Maksupohjaiset eläkekulut 
-3,0 
-2,8 
Muut henkilösivukulut 
-0,4 
-0,4 
Yhteensä 
-21,8 
-20,8
 
31.12.2025 
31.12.2024 
Konsernin henkilökunta keskimäärin tilikaudella 
266 
276
Johtoon kuuluvien avainhenkilöiden palkitsemista koskevat tiedot on esitetty liitetiedossa 7.2 
Lähipiiritapahtumat. 
Laatimisperiaatteet 
Kojamon työsuhde-etuuksiin sisältyvät seuraavat: lyhytaikaiset työsuhde-etuudet, työsuhteen 
päättymisen jälkeiset etuudet (eläkejärjestelyt), työsuhteen päättämiseen liittyvät etuudet (irti-
sanomisen yhteydessä suoritettavat etuudet), muut pitkäaikaiset työsuhde-etuudet ja osake-
perusteiset maksut. 
Lyhytaikaiset työsuhde-etuudet 
Palkat, palkkiot sekä luontaisedut, vuosilomat ja bonukset sisältyvät lyhytaikaisiin työsuhde-
etuuksiin, ja ne kirjataan sille kaudelle, jolla kyseinen työ on suoritettu. Kojamon henkilöstö 
kuuluu vuosipalkkiojärjestelmän piiriin, joka perustuu sekä yhtiön yhteisten että henkilökoh-
taisten tavoitteiden saavuttamiseen. 
Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet (eläkejärjestelyt) 
Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet maksetaan saajilleen työsuhteen päättymisen jäl-
keen. Kojamossa nämä etuudet koostuvat eläkkeistä. Kojamon eläkejärjestelyt on hoidettu 
ulkopuolisissa eläkevakuutusyhtiöissä. 
Eläkejärjestelyt luokitellaan joko maksu- tai etuuspohjaisiksi järjestelyiksi. Maksupohjaisella 
järjestelyllä tarkoitetaan eläkejärjestelyä, jossa Kojamo maksaa kiinteitä maksuja erilliselle yk-
sikölle, eikä Kojamolla ole oikeudellisia tai tosiasiallisia velvoitteita lisämaksujen suorittami-

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
44 
 
seen, jos maksujen saajataholla ei ole riittävästi varoja kaikkien eläke-etuuksien maksami-
seen. Muut kuin maksupohjaiset eläkejärjestelyt ovat etuuspohjaisia järjestelyjä. Maksupohjai-
siin järjestelyihin suoritetut maksut kirjataan tulosvaikutteisesti niille kausille, joita ne koskevat. 
Työsuhteen päättämiseen liittyvät etuudet (irtisanomisen yhteydessä suoritettavat 
etuudet) 
Työsuhteen päättämiseen liittyvät etuudet eivät perustu työsuoritukseen, vaan työsuhteen 
päättymiseen. Nämä koostuvat irtisanomiskorvauksista. Työsuhteen päättämiseen liittyvät 
etuudet aiheutuvat joko Kojamon päätöksestä päättää työsuhde tai työntekijän päätöksestä 
hyväksyä Kojamon tarjoamat etuudet vastikkeeksi työsuhteen päättämisestä. 
Muut pitkäaikaiset työsuhde-etuudet 
Kojamolla on koko henkilöstön kattava palkkiojärjestely, jossa henkilöstöllä on oikeus saada 
etuuksia tiettyjen palveluvuosien täyttyessä. Järjestelystä johtuvan velvoitteen diskontattu ny-
kyarvo merkitään taseeseen velaksi raportointikauden päättymispäivänä. 
Osakeperusteiset maksut 
Kojamolla on käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen osakepohjainen kannustinjärjestelmä. 
Palkkio määräytyy Kojamon liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suhteessa 
konsernin strategisiin tavoitteisiin. Palkkio jaksotetaan kulloisenkin ansaintajakson ajalta Koja-
mon tulokseen sekä kirjataan toisaalta kulukirjausta vastaava oman pääoman lisäys. Lisätie-
toja järjestelyistä on esitetty liitetiedossa 7.2 Lähipiiritapahtumat.
 
2.5 Poistot ja arvonalentumiset 
Poistot hyödykeryhmittäin 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Aineettomat hyödykkeet 
-0,2 
-0,2 
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 
-0,5 
-0,6 
Käyttöoikeusomaisuuserät 
-0,4 
-0,4 
Arvonalentumiset käyttöomaisuudesta 
-7,2 
- 
Yhteensä 
-8,4 
-1,2
Arvonalentumiset -7,2 miljoonaa euroa tilikaudella 2025 johtuu Kojamon oman toimitilan alas-
kirjauksesta.
2.6 Tutkimus- 
ja kehitysmenot 
Kojamon kuluiksi kirjatut tutkimus- ja kehittämismenot olivat vuonna 2025 yhteensä 0,5 (1,3) 
miljoonaa euroa. Kehitystoiminta kohdistuu tuotekonseptien kehittämiseen, digitaalisten pal-
velujen parantamiseen sekä tietojärjestelmien uudistamiseen. 
Kojamolla on aktivoituja kehitysmenoja 0,4 (0,4) miljoonaa euroa. 
Laatimisperiaatteet 
Kojamolla kehittämismenot aktivoidaan aineettomiksi hyödykkeiksi, kun pystytään osoitta-
maan, miten kehityshanke tulee kerryttämään taloudellista hyötyä ja kehittämisvaiheessa ai-
heutuneet menot ovat luotettavasti mitattavissa. Muut kehittämismenot kirjataan kuluksi toteu-
tuessaan.
 
2.7 Osakekohtainen tulos 
 
1–12/2025 
1–12/2024 
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos, M€ 
20,8 
21,2 
Osakkeiden lukumäärän 
painotettu keskiarvo tilikauden aikana (milj. kpl) 
246,1 
247,1 
Osakekohtainen tulos 
Laimentamaton, € 
0,08 
0,09 
Laimennettu, € 
0,08 
0,09 
Yhtiöllä ei ole laimentavia instrumentteja 
Laatimisperiaatteet 
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille 
kuuluva tilikauden tulos ulkona olevien osakkeiden määrän painotetulla keskiarvolla tilikauden 
aikana.

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
45 
 
3. Kiinteistöomaisuus 
Kojamo luokittelee kiinteistökantansa sijoituskiinteistöihin, vaihto-omaisuuskiinteistöihin tai 
myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin. Kojamon kiinteistökanta muodostuu käytännössä ko-
konaan sijoituskiinteistöistä. 
3.1 Sijoituskiinteistöt 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. 
7 960,0 
8 038,8 
Hankitut sijoituskiinteistöt 
13,4 
48,1 
Ajanmukaistamisinvestoinnit 
28,9 
4,1 
Myydyt sijoituskiinteistöt 
-258,6 
-2,5 
Aktivoidut vieraan pääoman menot 
0,2 
0,6 
Siirto rahoitusvaroista 
- 
0,0 
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 
-120,4 
-134,0 
Muutokset käyttöomaisuusoikeuserissä (IFRS 16) 
-2,7 
4,8 
Yhteensä 
7 620,7 
7 960,0 
Siirto Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin 
-40,1 
0,0 
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa 
7 580,6 
7 960,0
 
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Tuottovaatimusten muutos 
0,0 
-165,9 
Nettovuokratuoton muutos 
-5,7 
-6,4 
Inflaatio, vuokrien ja kulujen kasvuoletuksen muutos 
- 
0,0 
Muut erät 
-114,8 
38,3 
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 
-120,4 
-134,0 
Tilikauden aikana myytiin 2 028 asuntoa, joista suurin yksittäinen kauppa oli heinäkuussa 
päätökseen saatu 1 944 asunnon myynti. Vuoden aikana kiinteistömarkkinoiden aktiviteetti 
parani aiempaan vuoteen verrattuna ja siten havainnoitujen transaktioiden määrä on lisäänty-
nyt. Kiinteistökauppojen määrä on kuitenkin edelleen alhainen ja transaktioaktiviteetti painot-
tuu voimakkaasti pääkaupunkiseudulle ja kasvukeskuksiin. Hintaindikaatiot ovat edelleen mo-
nelta osin opportunistisia eivätkä siten edusta aitoa hinnanmuodostusta. 
 
Päättäessään tuottovaatimuksista ympäristössä, jossa transaktiodataa on rajoitetusti saata-
villa, yrityksen johto on ottanut huomioon ulkoisen asiantuntijan näkemykset, markkinoilla to-
teutuneet kaupat, keskustelut eri markkinaosapuolten kanssa, korkotasot ja korkonäkemyk-
set, sekä yrityksen omat tiedon markkinoista ja kiinteistökannasta. Tuottovaatimuksia on 
myös arvioitu suhteessa muihin arvostusparametreihin ja 10 vuoden laskentajaksoon. Tär-
keimmät muut arvostusparametrit ovat inflaatio-oletus, vuokrankorotusoletus ja kulujen nou-
suoletus, jotka yrityksen johto on arvioinut nykyisten markkinanäkemysten perusteella.
Ajanmukaistamisinvestoinnit ovat usein merkittäviä ja ne liittyvät pääasiassa putkistojen, julki-
sivun, ulkokaton, ikkunoiden ja parvekkeiden korjaukseen ja remontteihin. Asuinkiinteistöjen 
putkistojen, julkisivujen, ulkokattojen ja parvekkeiden odotetut keskimääräiset tekniset käyt-
töiät vaikuttavat ajanmukaistamisinvestointien suunnitteluun. Aktivoidut vieraan pääoman me-
not olivat 0,2 (0,6) miljoonaa euroa. Aktivointikorkokanta oli 3,4 (3,4) prosenttia. 
 
Sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin sisältyvät käyttöoikeusomaisuuserät (tontit) 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Käypä arvo 1.1. 
81,2 
77,8 
Lisäykset/vähennykset 
-2,7 
4,8 
Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta 
-1,4 
-1,4 
Käypä arvo kauden lopussa 
77,0 
81,2
 
Sijoituskiinteistöjen arvo arvostusmenetelmittäin 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Tuottoarvo 
7 373,5 
7 685,9 
Tasearvo 
170,2 
192,9 
Käyttöoikeusomaisuuserät (tontit) 
77,0 
81,2 
Yhteensä 
7 620,7 
7 960,0 
Sisältää Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä 31.12.2025 
40,1 M€ 
Asuntojen lukumäärä 
31.12.2025 
31.12.2024 
Tuottoarvo 
38 570 
40 598 
Tasearvo * 
375 
375 
Yhteensä 
38 945 
40 973 
* Sisältää 4 asuntoa, jotka liittyvät kehityshankkeisiin

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
46 
 
Kojamo on käyttänyt tuottoihin perustuvaa arvostusmenetelmää soveltaessaan seuraavia keskimääräisiä parametrejä: 
Keskimääräiset arvostusparametrit 
31.12.2025 
31.12.2024 
Pääkaupunki- 
Muu 
Konserni 
Pääkaupunki- 
Muu 
Konserni 
seutu 
Suomi 
yhteensä 
seutu 
Suomi 
yhteensä 
Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: 
Kassavirran tuottovaatimus, painotettu, % * 
4,22 
5,07 
4,48 
4,23 
5,11 
4,51 
Jäännösarvon tuottovaatimus, painotettu, % * 
4,37 
5,22 
4,63 
4,38 
5,26 
4,66 
Kassavirran diskonttokorko, painotettu, % * 
6,22 
7,07 
6,48 
6,23 
7,11 
6,51 
Inflaatio-oletus, % 
2,0 
2,0 
2,0 
2,0 
2,0 
2,0 
Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk 
20,52 
16,12 
18,62 
20,47 
16,08 
18,48 
Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit 
€/m²/kk 
6,75 
6,53 
6,66 
6,69 
6,41 
6,56 
10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, 
% 
97,5 
96,6 
97,2 
97,5 
96,6 
97,2 
Vuokrien kasvuoletus, % 
2,7 
2,4 
2,6 
2,7 
2,4 
2,6 
Kulujen kasvuoletus, % 
2,5 
2,5 
2,5 
2,5 
2,5 
2,5 
* Tuottovaatimus nettovuokratuotolle
Ilmastoon liittyvillä asioilla ei ole ollut toistaiseksi merkittävää vaikutusta sijoituskiinteistöjen 
käypään arvoon arvostamisessa. 
Herkkyysanalyysissa on esitetty keskeisten parametrien muutosten vaikutus tuottoarvolla 
arvostettujen sijoituskiinteistöjen käypään arvoon silloin kun vain yhtä parametria muute-
taan kerrallaan. On kuitenkin tärkeää huomioida, että kiinteistömarkkinoilla tapahtuvat muu-
tokset vaikuttavat usein useampaan muuttujaan samanaikaisesti.

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
47 
 
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennan herkkyysanalyysi 
Tuottoarvokohteet 
31.12.2025 
31.12.2024 
Muutos % (suhteellinen) 
-10 % 
-5 % 
0 % 
5 % 
10 % 
-10 % 
-5 % 
0 % 
5 % 
10 % 
Muutos, M€ 
Tuottovaatimus 
830,1 
393,0 
-355,2 
-677,9 
866,7 
410,4 
-370,9 
-707,8 
Markkinavuokrat 
-905,6 
-452,8 
452,8 
905,6 
-952,1 
-476,1 
476,1 
952,1 
Hoitokulut 
301,4 
150,7 
-150,7 
-301,4 
312,9 
156,4 
-156,4 
-312,9 
Muutos % (absoluuttinen) 
-2 % 
-1 % 
0 % 
1 % 
2 % 
-2 % 
-1 % 
0 % 
1 % 
2 % 
Muutos, M€ 
Taloudellinen käyttöaste 
-186,5 
-93,2 
93,2 
186,5 
-195,8 
-97,9 
97,9 
195,8
Kojamolla on uudistuotanto- ja peruskorjauskohteisiin liittyviä hankintasitoumuksia, jotka on 
esitetty liitteessä 3.4.
Laatimisperiaatteet 
Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittäminen 
Kojamon sijoituskiinteistöjen käypä arvo perustuu IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen -
standardiin ja IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardiin. Arvonmääritys tehdään neljännesvuo-
sittain ja sitä tarkastellaan ulkopuolisen riippumattoman arviointiasiantuntijan toimesta. Arvi-
oinnin tulokset raportoidaan johtoryhmälle, tarkastusvaliokunnalle ja hallitukselle. Arvon-
määritysprosessi ja markkinatilanne sekä muut kiinteistöjen käypien arvojen arviointiin vai-
kuttavat tekijät käydään läpi neljännesvuosittain toimitusjohtajan ja talousjohtajan kanssa 
Kojamon raportointiaikataulun mukaisesti. Neljännesvuosittain ulkopuolinen riippumaton 
asiantuntija antaa lausunnon Kojamon omistamien vuokra-asuntojen ja liiketilojen arvon-
määrityksessä sovelletuista arviointimetodeista sekä arvioinnin laadusta ja luotettavuu-
desta. Lausunto tilanteesta 31.12.2025 on saatavilla Kojamon verkkosivuilla. 
IFRS 13 käyvän arvon määrittäminen -standardin mukaan käyvällä arvolla tarkoitetaan hin-
taa, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkina-
osapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa. Sijoituskiin-
teistöjen käyvän arvon määrittäminen vaatii merkittäviä johdon arvioita ja oletuksia, erityi-
sesti silloin kun transaktiovolyymi on merkittävästi vähentynyt. Arvioinnissa käytetyt arviot ja 
oletukset liittyvät erityisesti tuottovaatimuksiin, vuokrausasteeseen ja markkinavuokrata-
soon. Kojamo pyrkii käyttämään mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa 
olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötie-
toja. 
Tuottovaatimukset analysoidaan neljännesvuosittain arvonmäärityksen yhteydessä. Käyte-
tyt tuottovaatimukset ja muut syöttötiedot perustuvat markkinahavaintoihin ja parhaaseen 
saatavilla olevaan tietoon nykyisessä markkinassa. Tieto sisältää sekä ulkopuolisen riippu-
mattoman arviointiasiantuntijan näkemyksen että Kojamon oman tiedon. 
Käypä arvo on hinta, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtä-
misestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoi-
messa. Kojamo käyttää arvostusmenetelmiä, jotka ovat kyseisissä olosuhteissa asianmu-
kaisia ja joita varten on saatavilla riittävästi tietoa käypien arvojen määrittämiseksi.
Sijoituskiinteistöt 
Sijoituskiinteistö on omaisuuserä (maa-alue, rakennus tai rakennuksen osa), jota Kojamo 
pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoja tai omaisuuden arvonnousua tai näitä molem-
pia. Omaisuuserä voidaan omistaa suoraan tai yhtiömuodossa. Hallinnolliseen tarkoituk-
seen käytetyt omaisuuserät ovat omassa käytössä olevia kiinteistöjä ja ne sisältyvät taseen 
aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin. Verrattaessa sijoituskiinteistöä omassa käytössä 
olevaan kiinteistöön erona on se, että sijoituskiinteistö kerryttää rahavirtoja pitkälti yhteisön 
muista omaisuuseristä riippumatta. 
Sijoituskiinteistöihin sisältyvät valmiit, rakenteilla olevat ja peruskorjattavat kohteet, vuokra-
tut tontit (käyttöoikeusomaisuuserät) sekä tonttivaranto. Vaihto-omaisuuskiinteistöt sekä 
Myytävänä olevaksi luokitellut kiinteistöt kuuluvat kiinteistökantaan, mutta eivät sisälly Sijoi-
tuskiinteistöt -tase-erään. Kiinteistö siirretään Sijoituskiinteistöt -erästä Vaihto-omaisuus-
erään, kun kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu ja Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin, kun 
kiinteistön myynti on erittäin todennäköinen.

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
48 
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä 
pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Luovu-
tusvoitot ja -tappiot esitetään laajassa tuloslaskelmassa omana nettomääräisenä eränään. 
Sijoituskiinteistöihin kohdistuvat rajoitukset 
Osaan sijoituskiinteistöjä kohdistuu lainsäädännöllisiä luovutus- 
ja käyttörajoituksia. Rajoi-
tukset kohdistuvat toisaalta sijoituskiinteistöjä omistavaan yhtiöön (ns. yleishyödyllisyysrajoi-
tukset) ja toisaalta omistuksen kohteena olevaan sijoitukseen (ns. kohdekohtaiset rajoituk-
set). Yleishyödyllisyysrajoitukset sisältävät mm. yhtiön toimintaan, voitonjakoon, lainan- ja 
vakuudenantoon ja sijoitusten luovutukseen liittyviä pysyviä rajoituksia. Kohderajoitukset si-
sältävät mm. kohteen asuntojen käyttöön, asukasvalintaan, vuokranmääritykseen ja luovu-
tukseen liittyviä määräaikaisia rajoituksia.
Sijoituskiinteistöjen arvostaminen 
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiome-
not kuten varainsiirtoverot ja asiantuntijapalkkiot, sekä lisätään perusparannuksista johtuvat 
aktivointikelpoiset menot. Hankintamenoon sisällytetään myös sijoituskiinteistöihin liittyvät 
vieraan pääoman menot kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka johtuvat välittömästi si-
joituskiinteistöjen hankinnasta tai rakentamisesta. Aktivoinnin perusteena on, että sijoitus-
kiinteistö on niin sanottu ehdot täyttävä hyödyke, eli sellainen hyödyke, jonka saaminen val-
miiksi sen aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii huomattavan pitkän ajan. 
Vieraan pääoman menojen aktivointi aloitetaan, kun uuden rakennuksen tai laajennushank-
keen rakentaminen alkaa. Aktivointia jatketaan siihen saakka, kunnes omaisuuserä on olen-
naisilta osin valmis sille aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten. Aktivoitavia vieraan 
pääoman menoja ovat joko menot, jotka kertyvät rakennushanketta varten nostetuista lai-
noista tai menot, jotka ovat kohdistettavissa rakennushankkeelle. 
Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon ja käypien 
arvojen muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti, sillä kaudella, jolla arvonmuutokset tode-
taan. Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään 
laajassa tuloslaskelmassa omalla rivillään nettomääräisesti. Kojamon käyttämät arvostus-
menetelmät on kuvattu jäljempänä. 
Käyvän arvon hierarkia 
Käyvän arvon määrittämiseen käytettävien arvostusmenetelmien syöttötiedot luokitellaan 
kolmelle eri käypien arvojen hierarkiatasolle. Hierarkiatasot perustuvat syöttötietojen lähtee-
seen. 
Tason 
1 syöttötiedot: Täysin samanlaisille sijoituskiinteistöille noteeratut (oikaisemattomat) 
hinnat toimivilla markkinoilla. 
Tason 
2 syöttötiedot: Syöttötiedot, jotka ovat muita kuin tasolle 1 kuuluvia noteerattuja hin-
toja ja jotka ovat havainnoitavissa sijoituskiinteistölle joko suoraan tai epäsuorasti. 
Tason 
3 syöttötiedot: Sijoituskiinteistöä koskevat muut kuin havainnoitavissa olevat syöttö-
tiedot. 
Käypään arvoon arvostettava sijoituskiinteistö luokitellaan kokonaisuudessaan samalle käy-
pien arvojen hierarkian tasolle kuin alimmalla tasolla oleva syöttötieto, joka on merkittävä 
koko arvonmäärityksen kannalta. Kaikki Kojamon sijoituskiinteistöt luokitellaan käypien ar-
vojen hierarkian tasolle 3, koska havainnoitavissa olevia markkinatietoja ei ole ollut käytettä-
vissä käypiä arvoja määritettäessä. 
Arvostusmenetelmät 
Kojamon määrittämät sijoituskiinteistöjen käyvät arvot perustuvat: tuottoarvoon tai tasear-
voon (hankintameno). 
Tuottoarvo 
Arvonmääritys perustuu diskonttaamalla tehtävään 10 vuoden kassavirtalaskentaan (DCF), 
jossa kohteen päätearvo lasketaan suoralla pääomituksella 11. vuoden nettotuoton perus-
teella. Diskonttokorkona käytetään 10 vuoden kassavirran tuottovaatimusta inflaatiolla lisät-
tynä. 
Valmistuva uudistuotanto siirtyy tasearvomenetelmästä tuottoarvomenetelmän piiriin sen 
vuosineljänneksen aikana, kun kohde valmistuu. Mahdollinen kehityskate tuloutetaan siirty-
misen yhteydessä. 
Valmiina hankitut kiinteistöt arvostetaan ensimmäisessä vuosineljänneksessä hankintame-
noon ja sen jälkeen tuottoarvomenetelmän mukaan. 
Tuottoarvomenetelmällä määritellään rajoituksista vapaiden kohteiden arvo. Tuottoarvome-
netelmällä määritellään myös sellaisten kohteiden arvo, jotka ovat myytävissä kohteittain, 
mutta joihin kohdistuu aravalainsäädännön rajoituksia, jotka estävät kohteiden myynnin 
huoneistoittain. Kohteiden luovutus on mahdollista vain koko kohde kerrallaan ja taholle, 
joka jatkaa käyttöä vuokra-asuntokäytössä rajoitusten päättymiseen asti. Kohteiden vuok-
ranmääritys on vapaata. Tuottoarvomenetelmällä määritellään seuraavien rajoitusryhmiin 
kuuluvien kohteiden arvo: rajoituksista vapaa, jatkorajoituksen alainen, 20 vuoden korkotuki, 
10 vuoden korkotuki. 
Tuottovaatimukset analysoidaan vuosineljänneksittäin arvonmäärityksen yhteydessä. Tuot-
tovaatimus määritellään kuntatasolla siten, että suurimmissa kaupungeissa määritellään 
useampia alueellisia tuottovaatimuksia ja pienemmissä kaupungeissa määrittely tehdään 
kuntatasolla. Rivitalojen tuottovaatimusta nostetaan 20 korkopistettä. Sellaiset kohteet, 

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
49 
 
joissa on erityisen paljon muita kuin asuinkäytössä olevia tiloja (yli 40 prosenttia kokonais-
pinta-alasta), analysoidaan erikseen. 
Kohteen ikään perustuva tuottovaatimuksen muutos on seuraava: yli 15 vuotta valmistumi-
sesta tai peruskorjauksesta +12,5 %, yli 30 vuotta valmistumisesta tai peruskorjauksesta 
+22,5 %. 
Ajanmukaistamisinvestoinnin varaus 
Kohteen ikä tai aika viimeisen peruskorjauksen 
valmistumisesta 
Varaus (€/m²/kk) 
0–10 vuotta 
0,25 
11–30 vuotta 
1,00 
31–40 vuotta 
1,50 
>40 vuotta 
2,00 
Ajanmukaistamisinvestointivarausta käytetään kymmenen vuoden kassavirtalaskelmissa. 
Tasearvo 
Tasearvomenetelmällä 
määritellään sellaisten asuin- ja liikekiinteistöjen arvo, joiden luovu-
tushinta on aravarajoituslain-säädännössä rajoitettu eli kohteen luovutushinta ei määräydy 
vapaasti. Lisäksi kohteiden vuokranmääritys on pääsääntöisesti ns. omakustannusperustei-
nen eli kohteiden vuokra ei ole vapaasti määriteltävissä. 
Tasearvomenetelmällä 
määritellään seuraavien rajoitusryhmiin kuuluvien kohteiden arvo: 
arava ja 40 vuoden korkotuki. 
Kehityshankkeiden, tonttivarannon sekä sijoituskiinteistöihin liittyvien osakkeiden ja osuuk-
sien käypänä arvona pidetään niiden alkuperäistä hankintahetken arvoa.
Liiketoimintojen yhdistämiset ja omaisuuserien hankinta 
Kojamon tekemät sijoituskiinteistöjen hankinnat käsitellään kirjanpidossa joko omaisuus-
erän tai omaisuuseräryhmän hankintoina, tai IFRS 3:n Liiketoimintojen yhdistämiset sovelta-
misalaan kuuluvina liiketoimintojen yhdistämisinä. Se, onko kyseessä liiketoimintojen yhdis-
täminen, ratkaistaan IFRS 3:n perusteella ja tämä edellyttää johdon harkintaa. 
Sijoituskiinteistöjen hankinnoissa sovelletaan IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -stan-
dardia silloin, kun hankinnan katsotaan muodostavan liiketoimintana käsiteltävän kokonai-
suuden. Yleensä yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei vielä muodosta omaa liike-
toimintakokonaisuuttaan. Jotta hankinta katsottaisiin liiketoiminnan hankinnaksi, kiinteistön 
lisäksi kauppaan tulisi sisältyä hankittuja toimintoja ja näitä hoitavia henkilöitä, esimerkkeinä 
kiinteistöjen markkinointi, vuokrasuhteiden hoito sekä kiinteistöjen korjaustoiminta. 
Liiketoimintojen yhdistämisessä luovutettu vastike sekä hankinnan kohteen yksilöitävissä 
olevat varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan käypään arvoon hankinta-ajankohtana. 
Liikearvo kirjataan määrään, jolla luovutettu vastike, määräysvallattomien omistajien osuus 
hankinnan kohteessa ja aiemmin omistettu osuus hankinnan kohteessa ylittävät Kojamon 
osuuden hankitun nettovarallisuuden käyvästä arvosta. Liikearvosta ei kirjata poistoja, vaan 
se testataan arvonalentumisen varalta vähintään vuosittain. 
Hankinnat, jotka eivät täytä IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin liiketoiminnan 
määritelmää, käsitellään kirjanpidossa omaisuuserän tai -erien hankintana. Tällöin ei kirjata 
esimerkiksi liikearvoa eikä laskennallisia veroja.
 
3.2 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Sijoituskiinteistöt 
40,1 
- 
Lyhytaikaiset varat 
0,0 
- 
Varat yhteensä 
40,1 
- 
Rahalaitoslainat 
18,1 
- 
Ostovelat ja muut velat 
0,0 
- 
Velat yhteensä 
18,2 
- 
Nettotasearvo 
21,9 
- 
31.12.2025 Myytävänä olevien pitkäaikaisten omaisuuserien nettotasearvo on yhteensä 
21,9 miljoonaa euroa. Omaisuuserät koostuvat vuokra-asunnoista, kiinteistökehityskohteista 
ja liikekiinteistöstä. Kojamolla ei ollut 31.12.2024 Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuus-
eriä. 
Laatimisperiaatteet 
Mikäli vuokrauskäytössä olevan sijoituskiinteistön myynnin katsotaan olevan erittäin toden-
näköistä, kyseinen kiinteistö siirretään Sijoituskiinteistöt -tase-erästä Myytävänä olevat sijoi-
tuskiinteistöt -erään. Tällöin kiinteistön kirjanpitoarvoa vastaavan määrän arvioidaan kerty-
vän pääasiassa kiinteistön myynnistä sen sijaan, että se kertyisi vuokrauskäytössä. Myytä-
vänä olevaksi luokittelu edellyttää, että myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi ja sijoitus-
kiinteistö on välittömästi myytävissä nykyisessä kunnossaan yleisin ja tavanomaisin ehdoin, 
johto on sitoutunut aktiiviseen kiinteistön myyntisuunnitelmaan, ja Kojamo on käynnistänyt 
hankkeen ostajan löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuttamiseksi, kiinteistöä markkinoi-
daan aktiivisesti hintaan, joka on kohtuullinen suhteessa sen käypään arvoon ja myynnin 
odotetaan toteutuvan 12 kuukauden kuluessa luokittelusta.

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
50 
Myytävänä olevaksi luokitellut sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon (käyvän arvon 
hierarkiataso 3).
3.3 Vaihto-omaisuus 
Kojamolla ei ollut vaihto-omaisuusosakkeita 31.12.2025 eikä 31.12.2024. 
Laatimisperiaatteet 
Vaihto-omaisuudeksi on luokiteltu ne myytäväksi tarkoitetut kohteet, jotka eivät sijaintinsa, 
kiinteistötyyppinsä tai kokonsa vuoksi vastaa Kojamon tavoitteita. Kiinteistö siirretään Sijoi-
tuskiinteistöt -tase-erästä Vaihto-omaisuuskiinteistöt-erään, kun kiinteistön käyttötarkoitus 
muuttuu. Osoituksena tästä on myyntiä varten tehtävän kunnostustyön aloittaminen. Mikäli 
sijoituskiinteistöä kunnostetaan myyntiä varten, sitä käsitellään vaihto-omaisuuskiinteistönä. 
Vaihto-omaisuus arvostetaan hankintamenoon tai nettorealisointiarvoon sen mukaan, kumpi 
näistä on alempi. Nettorealisointiarvo on tavanomaisessa liiketoiminnassa saatavaksi arvi-
oitu myyntihinta, josta on vähennetty arvioidut myynnin toteuttamisesta aiheutuvat välttä-
mättömät menot. Mikäli netto-realisointiarvo on kirjanpitoarvoa alhaisempi, kirjataan arvon-
alentumistappio. 
Mikäli vaihto-omaisuuskiinteistö siirretään käypään arvoon arvostettavaksi sijoituskiinteis-
töksi, kiinteistön siirtopäivän käyvän arvon ja sen aikaisemman kirjanpitoarvon välinen ero-
tus kirjataan tulosvaikutteisesti vaihto-omaisuuden luovutusvoittoihin.
 
3.4 Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset ja ehdolli-
set velat 
Investointeihin liittyvät hankintasitoumukset 
Keskeneräisiin investointeihin liittyvät hankintasitoumukset, joita ei ole kirjattu 
kirjanpitoon 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Rakenteilla oleva uudistuotanto 
1,8 
11,7 
Peruskorjaukset 
9,2 
0,0 
Yhteensä 
11,0 
11,7 
 
Muut vastuut 
Arvonlisäveron tarkistusvastuut 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Arvonlisäveron palautusvastuu 
5,3 
6,3 
Maanhankintavastuut 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Tavoiterakennusoikeuteen ja kaavaluonnokseen perustuvat kauppahinnat 
11,1 
12,3 
Vastuut kunnallistekniikan rakentamisesta 
3,7 
3,7 
Rahoitukseen liittyvät vakuudet on esitetty liitetiedossa 4.7 
Rakennuttamisvastuu 
Espoon Suurpellon tiettyjä asemakaava-alueita koskevaan maankäyttösopimukseen sisäl-
tyy viivästyssakoin sanktioidut aikataulut rakentamiselle. 
Rakentaminen ei ole kaikilta osin toteutunut aikataulussa. Viivästyssakko on porrastettu vii-
västysajan mukaan ja voi enimmillään, viivästyksen jatkuttua vähintään viisi vuotta, olla 
puolet sopimuksen mukaisesta maankäyttömaksusta. Sopimuksen mukaan kaupunki voi 
olosuhteiden muuttuessa pienentää tai olla perimättä viivästyssakkoja. 
Vantaalla sijaitsevaan tonttiin sisältyy sopimussakoin sanktioitu omistus- 
ja rahoitusmuoto-
vaatimus. 
Joihinkin Helsingin kaupungissa sijaitseviin tontteihin sisältyy vuokra-asuntokäyttövelvoite. 
Käyttövelvoitteen rikkomisesta seuraa sopimussakko.
Riita-asiat 
Kojamolla on vireillä muutamia yksittäisiä riita-asioita, joiden merkityksen yhtiö arvioi olevan 
vähäinen.
Muut sitoumukset 
Kojamoon kuuluva Lumo Kodit Oy saattoi päätökseen 16.10.2017 Helsingissä osoitteissa 
Onnentie 18, Sofianlehdonkatu 5, Tukholmankatu 10, Agricolankatu 1, Albertinkatu 40–42,

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
51 
Abrahaminkatu 1–3, Kalevankatu 41, Eerikinkatu 32–38 ja Bulevardi 31 sijaitsevien kiinteis-
töjen oston Helsingin kaupungin kanssa. Sopimuksen mukaan kohteiden kiinteän kauppa-
hinta perustuu tonttien toimistorakennusoikeuden kautta laskettuun arvoon. Lisäkauppahin-
nat määräytyvät toteutuneiden käyttötarkoitusten ja lisäkerrosalan perusteella kunkin koh-
teen rakennusluvan tultua hyväksytyksi, ja ne on kirjattu yhtiöille lyhytaikaisiin velkoihin. 
Laatimisperiaatteet 
Ehdollinen velka on aikaisempien tapahtumien seurauksena syntynyt mahdollinen velvoite, 
jonka olemassaolo varmistuu vasta konsernin määräysvallan ulkopuolella olevan epävar-
man tapahtuman realisoituessa (esimerkiksi keskeneräisen oikeusprosessin lopputulos). 
Ehdolliseksi velaksi katsotaan myös sellainen olemassa oleva velvoite, joka ei todennäköi-
sesti edellytä maksuvelvoitteen täyttämistä, tai jonka suuruutta ei voida määrittää luotetta-
vasti. Ehdollinen velka esitetään liitetietona.

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
52 
4. Rahoitus ja oma pääoma 
4.1 Oma pääoma 
Seuraavassa taulukossa on esitetty osakkeiden lukumäärän muutokset sekä oman pääoman erien muutokset:
 
Sijoitetun 
 
Emoyhtiön 
Osakkeiden 
vapaan 
omistajien 
lukumäärä 
Ylikurssi- 
Käyvän arvon 
oman pääoman 
Kertyneet 
osuus 
Oma pääoma 
M€ 
(milj. kpl) 
Osakepääoma 
rahasto 
rahasto 
rahasto 
voittovarat 
yhteensä 
yhteensä 
1.1.2025 
247,1 
58,0 
35,8 
-7,4 
164,4 
3 378,3 
3 629,2 
3 629,2 
Liiketoimet omistajien kanssa 
Omien osakkeiden takaisinosto 
-5,8 
-60,9 
-60,9 
-60,9 
Osakepalkitseminen 
0,7 
0,7 
0,7 
Tilikauden tulos 
20,8 
20,8 
20,8 
Muut laajan tuloksen erät 
3,1 
3,1 
3,1 
31.12.2025 
241,3 
58,0 
35,8 
-4,3 
164,4 
3 339,0 
3 593,0 
3 593,0 
Sijoitetun 
 
Emoyhtiön 
Osakkeiden 
vapaan 
omistajien 
lukumäärä 
Ylikurssi- 
Käyvän arvon 
oman pääoman 
Kertyneet 
osuus 
Oma pääoma 
M€ 
(milj. kpl) 
Osakepääoma 
rahasto 
rahasto 
rahasto 
voittovarat 
yhteensä 
yhteensä 
1.1.2024 
247,1 
58,0 
35,8 
11,2 
164,4 
3 356,4 
3 625,9 
3 625,9 
Liiketoimet omistajien kanssa 
Osakepalkitseminen 
0,7 
0,7 
0,7 
Tilikauden tulos 
21,2 
21,2 
21,2 
Muut laajan tuloksen erät 
-18,6 
-18,6 
-18,6 
31.12.2024 
247,1 
58,0 
35,8 
-7,4 
164,4 
3 378,3 
3 629,2 
3 629,2
Kojamo Oyj:llä on yksi osakelaji, osakkeella ei ole nimellisarvoa. Kaikki liikkeeseen lasketut 
osakkeet on maksettu täysimääräisesti. Kojamo Oyj:n osakkeiden kokonaismäärä 31.12.2025 
oli 247 144 399, joista ulkona olevien osakkeiden määrä 241 329 399. Jokainen ulkona oleva 
osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiön yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituk-
sia tai äänileikkureita. Ulkona olevat osakkeet tuottavat yhtäläisen oikeuden osinkoon ja muu-
hun Kojamo Oyj:n varojen jakoon. 
Kojamo listautui kesäkuussa 2018 Nasdaq Helsingin pörssilistalle. Listautumisen yhteydessä 
järjestetyssä osakeannissa Kojamo laski liikkeeseen 17 665 039 uutta osaketta.
 
Omat osakkeet 
Osakkeiden lukumäärä 
1–12/2025 
Yhtiön hallussa olevat omat osakkeet kauden 
alussa 
- 
Takaisinostot kauden aikana 
5 815 000 
Yhtiön hallussa olevat omat osakkeet kauden 
lopussa 
5 815 000

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
53 
Kojamon hallitus päätti 31.7.2025 käynnistää Kojamon omien osakkeiden takaisinosto-ohjel-
man. Osakkeiden takaisinostot alkoivat suljetun ikkunan jälkeen 22.8.2025. 
31.12.2025 Kojamon hallussa oli 5 815 000 omaa osaketta.
Oma pääoma ja oman pääoman rahastot 
Oma pääoma muodostuu osakepääomasta, ylikurssirahastosta, käyvän arvon rahastosta, si-
joitetun vapaan pääoman rahastosta sekä kertyneistä voittovaroista, joista on vähennetty 
omat osakkeet. 
Ylikurssirahasto 
Kojamo Oyj:llä ei ole sellaisia voimassa olevia instrumentteja, jotka nykyisen osakeyhtiölain 
myötä kerryttäisivät ylikurssirahastoa. Rahasto on syntynyt aiemman osakeyhtiölain aikana. 
Käyvän arvon rahasto 
Käyvän arvon rahasto sisältää rahavirran suojauksena käytettävien johdannaisinstrumenttien 
käypien arvojen muutokset. 
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto sisältää oman pääoman luonteiset sijoitukset ja 
osakkeiden merkintähinnan siltä osin kuin sitä ei nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä 
osakepääomaan.
Osingot 
Osinkoa ei jaettu vuodelta 2024. Kojamo on julkaissut päivitetyn osinkopolitiikan. Kojamon ta-
voitteena on olla vakaa osingonmaksaja, jonka vuosittainen osingonmaksu ja/tai omien osak-
keiden takaisinosto on vähintään 20 prosenttia FFO:sta, edellyttäen, että konsernin omavarai-
suusaste on vähintään 40 prosenttia ja ottaen huomioon yhtiön taloudellisen aseman, Tilin-
päätöspäivän 31.12.2025 jälkeen hallitus esittää yhtiökokoukselle, että osinkoa jaetaan 
0,11
euroa osakkeelta vuodelta 2025.
Kojamon omaan pääomaan liittyvät rajoitukset 
Vuonna 2025 Kojamon kertyneisiin voittovaroihin 3 339,0 (3 378,3) miljoonaa euroa sisältyy 
yleishyödylliseen toimintaan liittyvää voitonjakorajoitusten alaista omaa pääomaa yhteensä 
115,0 (159,5) miljoonaa euroa. Voitonjakorajoitusten 
alainen oma pääoma sisältää sijoitus-
kiinteistöjen arvostamisen käypään arvoon. 
Voimassa olevat valtuutukset 
Kojamon yhtiökokous 13.3.2025 valtuutti hallituksen päättämään yhteensä enintään 
24 714 439 yhtiön oman osakkeen hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta hallituksen ehdo-
tuksen mukaisesti. Ehdotettu osakemäärä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osak-
keista. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, 
kuitenkin enintään 30.6.2025 asti. 
Kojamon hallitus päätti 31.7.2025 käynnistää Kojamon omien osakkeiden takaisinosto-ohjel-
man. Kojamon osakkeita voidaan takaisinosto-ohjelman mukaisesti hankkia enintään 
7 000 000 kappaletta. Osakkeiden takaisinostot alkoivat suljetun ikkunan jälkeen 
22.8.2025.Takaisinostetut 
osakkeet mitätöidään. Tilikauden päättyessä omia osakkeita oli 
hankittu 5 815 000 kappaletta. 
Hallitus valtuutettiin myös päättämään osakeannista sekä osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tar-
koitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta hallituksen ehdotuksen 
mukaan. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 
24 714 439, mikä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus koskee sekä 
uusien osakkeiden antamista että yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamista. 
Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuiten-
kin enintään 30.6.2025 asti. 
Hallitus ei ole käyttänyt valtuutusta. 
Laatimisperiaatteet 
Oman pääoman ehtoinen instrumentti on mikä tahansa sopimus, joka osoittaa oikeutta osuu-
teen Kojamon varoista sen kaikkien velkojen vähentämisen jälkeen. Osakepääoma koostuu 
emoyrityksen kantaosakkeista, jotka luokitellaan omaksi pääomaksi. Uusien osakkeiden liik-
keeseenlaskusta välittömästi johtuvat transaktiomenot kirjataan omaan pääoman saatujen 
maksujen vähennyseränä ja verovaikutuksilla oikaistuina. 
Mikäli jokin konserniin kuuluva yritys ostaa emoyrityksen osakkeita (omat osakkeet), maksettu 
vastike ja hankinnasta välittömästi aiheutuvat transaktiomenot, verovaikutuksilla oikaistuna, 
vähennetään emoyrityksen omistajille kuuluvasta omasta pääomasta, kunnes osakkeet mitä-
töidään tai ne lasketaan uudelleen liikkeeseen. Jos kyseiset omat osakkeet myöhemmin myy-
dään edelleen tai ne lasketaan uudelleen liikkeeseen, saadut vastikkeet merkitään suoraan 
emoyrityksen omistajille kuuluvaan omaan pääomaan, vähennettynä liikkeeseenlaskusta vä-
littömästi johtuvilla transaktiomenoilla sekä verojen osuudella.
Osingonjako emoyrityksen osakkeenomistajille merkitään velaksi konsernitaseeseen, sillä 
kaudella, jonka aikana osingot hyväksytään yhtiökokouksessa.
Osaan konsernin yhtiöistä kohdistuvat asuntolainsäädännön ns. yleishyödyllisyyssäännösten 
tuotontuloutusrajoitukset, joiden mukaan yhteisö ei voi tulouttaa omistajalleen muuta kuin 

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
54 
asuntolainsäädännössä säännellyn tuoton. Kyseisistä yhtiöistä voidaan tulouttaa neljän pro-
sentin tuotto omistajan yhteisöön sijoittamille, Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus 
Varke:n vahvistamille alkuperäisille omille varoille.
4.2 Rahoitustuotot ja -kulut 
 
Tulosvaikutteisesti kirjatut erät 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Osinkotuotot 
0,1 
0,0 
Korkotuotot 
8,5 
13,5 
Arvonmuutokset käypään arvoon tulosvaikutteisesti 
kirjattavista rahoitusvaroista 
0,0 
-0,1 
Muut rahoitustuotot 
2,1 
2,3 
Rahoitustuotot yhteensä 
10,8 
15,7 
Korkokulut 
Korkokulut jaksotettuun hankintamenoon arvostettavista 
rahoitusveloista 
-118,1 
-134,4 
Korkokulut korkojohdannaisista 
0,7 
21,7 
Korkokulut vuokrasopimuksista 
-3,1 
-3,1 
Arvonmuutokset käypään arvoon tulosvaikutteisesti 
kirjattavista rahoitusvaroista 
-0,1 
0,7 
Muut rahoituskulut 
-2,9 
-4,4 
Rahoituskulut yhteensä 
-123,4 
-119,4 
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä 
-112,7 
-103,8 
Muut laajan tuloksen erät 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Rahavirran suojaukset 
3,9 
-23,2 
Yhteensä 
3,9 
-23,2
Korkokulut kasvoivat vertailukaudesta 4,7 miljoonaa euroa, mikä johtui pääasiassa korkojen 
noususta. Muutokset rahavirran suojauksista tulevat korkojohdannaisista. 
Laatimisperiaatteet 
Korkotuotot 
Korkotuotot kirjataan ajan kulumisen perusteella efektiivisen koron menetelmää käyttäen.
Osinkotuotot 
Osinkotuotot kirjataan, kun maksun saamiseen on syntynyt oikeus. 
Vieraan pääoman menot 
Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä rahoituskuluiksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne 
ovat syntyneet. Ehdot täyttäviin hyödykkeisiin, eli lähinnä Kojamon sijoituskiinteistöihin liittyvät 
vieraan pääoman menot kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka johtuvat välittömästi 
edellä mainittujen hyödykkeiden hankinnasta tai rakentamisesta sisällytetään kuitenkin osaksi 
näiden hyödykkeiden hankintamenoja. Vieraan pääoman menojen aktivointiperiaatteet on ku-
vattu tarkemmin sijoituskiinteistöjen laatimisperiaatteiden kohdassa 3.1 Sijoituskiinteistöt. 
Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn 
lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon ja jaksotetaan rahoi-
tuskuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen.

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
55 
4.3 Rahoitusvarat ja -velat arvostusluokittain
 
31.12.2025 
31.12.2024 
Tasearvo 
Käypä arvo 
Tasearvo 
Käypä arvo 
M€ 
yhteensä 
Taso 1 
Taso 2 
Taso 3 
yhteensä 
yhteensä 
Taso 1 
Taso 2 
Taso 3 
yhteensä 
Rahoitusvarat 
Käypään arvoon arvostettavat 
Korkojohdannaissaamiset 
10,8 
10,8 
10,8 
15,9 
15,9 
15,9 
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti 
arvostettavat sijoitukset 
58,5 
10,1 
47,7 
0,7 
58,5 
25,7 
0,0 
24,8 
0,8 
25,7 
Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat 
Rahavarat 
181,3 
181,3 
181,3 
333,6 
333,6 
333,6 
Myyntisaamiset 
7,5 
7,5 
7,2 
7,2 
Rahoitusvelat 
Käypään arvoon arvostettavat 
Korkojohdannaisvelat 
16,2 
16,2 
16,2 
25,1 
25,1 
25,1 
Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat 
Muut korolliset velat 
1 746,4 
1 748,3 
1 748,3 
2 103,2 
2 105,0 
2 105,0 
Joukkovelkakirjalainat 
1 644,9 
1 633,2 
1 633,2 
1 724,7 
1 690,8 
1 690,8 
Ostovelat 
12,5 
12,5 
11,3 
11,3
Vuoden 2025 aikana ei ollut siirtoja hierarkiatasojen välillä. Vaihtuvakorkoisten lainojen käypä 
arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo, koska lainojen marginaalit vastaavat uusien lainojen 
marginaaleja. Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot perustuvat markkinanoteerauksiin. Mui-
den kiinteäkorkoisten velkojen käypä arvo perustuu diskontattuihin kassavirtoihin, joissa syöt-
tötietoina käytetään markkinakorkoja.
 
Taso 3 täsmäytyslaskelma 
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Tilikauden alussa 
0,8 
0,8 
Muutos 
-0,1 
0,0 
Tilikauden lopussa 
0,7 
0,8
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettavat sijoitukset hierarkiatasolla 3 ovat sijoituksia 
noteeraamattomiin osakkeisiin, ja ne arvostetaan pääosin hankintamenoon, koska niiden käy-
pää arvoa ei voida luotettavasti määrittää toimivan markkinan puuttuessa. Näiden erien koh-
dalla arvioidaan, että hankintameno on asianmukainen arvio käyvästä arvosta.
Laatimisperiaatteet 
Rahoitusvarat ja -velat, jotka arvostetaan käypään arvoon, luokitellaan kolmelle käyvän arvon 
hierarkian tasolle arvostusmenetelmien luotettavuuden mukaisesti. 
Taso 1 
Instrumentin käypä arvo perustuu täysin samanlaisten instrumenttien noteerattuihin hintoihin 
toimivilla markkinoilla.

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
56 
Taso 2 
Instrumentille on olemassa aktiivisilla markkinoilla noteerattu markkinahinta, joka voi olla joh-
dettu suoraan tai epäsuoraan noteeratuista markkinatiedoista. Käyvät arvot ovat määritetty 
arvostusmenetelmien avulla. Niiden taustalla on syöttötietona markkinahintanoteerauksia si-
sältäen mm. markkinakorkoja, luottomarginaaleja ja tuottokäyriä. 
Taso 3 
Instrumentille ei ole olemassa aktiivista markkinaa, käypä arvo ei ole luotettavasti johdetta-
vissa ja käyvän arvon määrityksessä on käytetty syöttötietoja, jotka eivät perustu todettavissa 
olevaan markkinatietoon.
Kirjaaminen ja arvostaminen 
Rahoitusvarojen luokittelu on tehty niistä saatavien rahavirtojen luonteen ja varoja hallinnoi-
van liiketoimintamallin perusteella. Kojamo soveltaa rahoitusvarojen ja -velkojen luokitteluun, 
näiden merkitsemiseen taseeseen ja kirjaamiseen pois taseesta sekä arvostamiseen alla ku-
vattuja periaatteita. Rahoitusvarat ja -velat esitetään pitkäaikaisena eränä, jos jäljellä oleva 
maturiteetti on yli 12 kuukautta ja lyhytaikaisena eränä, jos jäljellä oleva maturiteetti on alle 12 
kuukautta. 
Rahoitusinstrumentit on luokiteltu alkuperäisen kirjaamisen yhteydessä seuraaviin arvostus-
ryhmiin: jaksotettuun hankintamenoon kirjattaviin, käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostet-
taviin sekä käypään arvoon muihin laajan tuloksen eriin arvostettaviin rahoitusvaroihin. 
Jaksotettuun hankintamenoon kirjattavat 
Jaksotettuun hankintamenoon kirjattavat rahoitusvarat ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia 
rahoitusvaroja, joihin liittyvät maksusuoritukset ovat kiinteitä tai määritettävissä olevia, ne liit-
tyvät yksinomaan pääoman ja jäljellä olevan pääoman koronmaksuun, eikä niitä pidetä kau-
pankäyntitarkoituksessa. 
Jaksotettuun hankintamenoon kirjataan rahoitusvarat, jotka on aikaansaatu luovuttamalla ra-
haa, tavaroita tai palveluja suoraan velalliselle. Kojamon jaksotettuun hankintamenoon kirjat-
tavat rahoitusvarat koostuvat myyntisaamisista, lainasaamisista sekä muista saamisista, joi-
hin kuuluvat rahavarat. Määräaikaiset talletukset, joilla on enintään kolmen kuukauden maturi-
teetti, sisältyvät rahavaroihin. 
Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut rahoitusvelat sisältävät liikkeeseen lasketut joukko-
velkakirjalainat, muut korolliset velat sekä ostovelat. Ne merkitään kirjanpitoon alun perin käy-
pään arvoon. Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot, kuten järjestelypalk-
kiot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, vähennetään lainan alkuperäisestä jaksotetusta 
hankintamenosta. Tämän jälkeen muut rahoitusvelat arvostetaan efektiivisen koron menetel-
mällä jaksotettuun hankintamenoon. Tällöin saadun rahamäärän ja takaisin maksettavan ra-
hamäärän välinen erotus merkitään tulosvaikutteisesti rahoituskuluiksi laina-ajan kuluessa.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat 
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin luetaan rahastosijoitukset, si-
joitukset noteeraamattomiin osakkeisiin tai yritystodistuksiin sekä muut sijoitusinstrumentit 
kuin talletukset. 
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin tai -velkoihin kuuluvat korko-
johdannaiset, joihin ei sovelleta IFRS 9:n mukaista suojauslaskentaa. 
Käypien arvojen muutoksista aiheutuneet realisoituneet tai realisoitumattomat voitot ja tappiot 
kirjataan laajaan tuloslaskelmaan sille kaudelle, jonka aikana ne syntyivät.
Rahoitusvarojen arvon alentuminen 
Luottotappioiden arviointi perustuu odotettavissa oleviin luottotappioihin. Menetelmässä huo-
mioidaan luottoriskin mahdollinen kohoaminen. Arvonalentumismallia sovelletaan jaksotet-
tuun hankintamenoon kirjattaviin rahoitusvaroihin, joista merkittävimpänä eränä ovat vuokra- 
ja myyntisaamiset. 
Arvonalentumistappio kirjataan välittömästi tulosvaikutteisesti. Mikäli arvo myöhemmin palau-
tuu, oman pääoman ehtoisista instrumenteista arvonpalautuminen kirjataan oman pääoman 
eriin ja muista sijoituksista tulosvaikutteisesti. Arvonalentumismalli perustuu kokemusperäi-
seen arvioon luottotappioista. 
Jos rahoitusinstrumentille ei ole aktiivisia markkinoita, joudutaan käyttämään harkintaa käy-
vän arvon ja arvonalentumisen määrittämisessä. Joissain korkojohdannaisissa saatetaan 
käyttää ulkopuolisia markkina-arvostuksia. Arvonalentumista harkitaan, jos arvonalentuminen 
on merkittävä tai pitkäaikainen. Mikäli arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin myö-
hemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liittyvän arvonalentumisen kirjaamisen 
jälkeiseen tapahtumaan, arvonalentuminen perutaan.
 

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
57 
 
4.4 Korolliset velat 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Pitkäaikaiset velat 
Joukkovelkakirjalainat 
1 509,9 
1 309,2 
Lainat rahoituslaitoksilta 
1 580,9 
1 931,5 
Korkotukilainat 
- 
18,6 
Vuokrasopimusvelka 
75,4 
79,6 
Pitkäaikaiset velat yhteensä 
3 166,2 
3 338,9 
Lyhytaikaiset velat 
Joukkovelkakirjalainat 
135,0 
415,5 
Lainat rahoituslaitoksilta 
87,8 
70,9 
Korkotukilainat 
- 
0,2 
Vuokrasopimusvelka 
2,3 
2,3 
Lyhytaikaiset velat yhteensä 
225,1 
489,0 
Korolliset velat yhteensä 
3 391,3 
3 827,9 
Kojamon vihreän rahoituksen viitekehyksen puitteissa on laskettu liikkeeseen kolme vihreää
joukkovelkakirjalainaa, joista saadut varat on käytetty energiatehokkaiden talojen rakentami-
seen ja talojen energiatehokkuuden parantamiseen. 
Toukokuussa 
2021 Kojamo laski liikkeeseen ensimmäisen 350 miljoonan euron suuruisen 
vihreän joukkovelkakirjalainan, jonka maturiteetti on 8 vuotta ja eräpäivä 28.5.2029. Lainalle 
maksetaan kiinteää 0,875 % vuotuista kuponkikorkoa. Tammikuussa 
2024 Kojamo Oyj korotti 
joukkovelkakirjan pääomaa private placementina 200 miljoonalla eurolla. Maaliskuussa 2022 
liikkeeseen lasketun 300 miljoonan euron suuruisen vihreän joukkovelkakirjan jäljellä oleva 
pääoma on 134,992 miljoonaa euroa maaliskuussa 2025 toteutetun ostotarjouksen jälkeen. 
Lainan kiinteä vuotuinen kuponkikorko on 2,0 % ja se erääntyy 31.3.2026. Kojamon kolmas 
vihreä joukkovelkakirja laskettiin liikkeeseen maaliskuussa 2025. Laina on 500 miljoonan eu-
ron suuruinen ja sen eräpäivä on 12.3.2032. Lainan kiinteä vuotuinen kuponkikorko on 
3,875%. Näiden lisäksi vuonna 2020 laskettiin liikkeeseen 500 miljoonan suuruinen vakuude-
ton joukkovelkakirjalaina. Laina erääntyy 27.5.2027, ja sen kiinteä vuotuinen kuponkikorko on 
1,875 %. 
Kaikki joukkovelkakirjalainat ovat vakuudettomia, ja ne on tehty Kojamo Oyj:n vuonna 2020 
perustaman 2,5 miljardin euron suuruisen EMTN-joukkovelkakirjaohjelman alta. Joukkovelka-
kirjat 
on listattu Irlannin pörssiin. 
Muita tilikauden aikana tehtyjä merkittäviä rahoitusjärjestelyitä on kuvattu kohdassa Tase, 
ra-
havirta ja rahoitus.
 
Rahoitustoimintaan liittyvät korolliset velat 
Muut kuin 
Muut kuin 
rahamääräiset 
rahamääräiset 
M€ 
1.1.2025 
Rahavirta 
muutokset 
31.12.2025 
1.1.2024 
Rahavirta 
muutokset 
31.12.2024 
Pitkäaikaiset korolliset velat 
3 259,3 
540,2 
-708,7 
3 090,8 
2 930,8 
831,8 
-503,3 
3 259,3 
Pitkäaikaiset vuokrasopimusvelat 
79,6 
-4,2 
75,4 
76,4 
3,2 
79,6 
Lyhytaikaiset korolliset velat 
486,6 
-966,7 
702,9 
222,8 
591,0 
-615,8 
511,4 
486,6 
Lyhytaikaiset vuokrasopimusvelat 
2,3 
-1,9 
1,8 
2,3 
2,2 
-1,8 
2,0 
2,3 
Rahoitustoimintaan liittyvät korolliset velat yhteensä 
3 827,9 
-428,4 
-8,2 
3 391,3 
3 600,4 
214,2 
13,2 
3 827,9
Rahavirroista johtuvat muutokset koostuvat pitkäaikaisten korollisten velkojen nostoista 540,2 
(831,8) miljoonaa euroa ja takaisinmaksuista -966,7 (-570,2) miljoonaa euroa, lyhytaikaisten 
yritystodistusten ja muiden korollisten velkojen nostoista 26,0 (19,8) miljoonaa euroa ja takai-
sinmaksuista -26,0 (-65,4) miljoonaa euroa sekä vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksuista. 
Muutokset, joihin ei liity maksua, koostuvat pääosin siirroista lyhytaikaisiin velkoihin.

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
58 
 
4.5 Johdannaissopimukset 
Johdannaissopimusten käyvät arvot 
31.12.2025 
31.12.2024 
M€ 
Positiivinen 
Negatiivinen 
Netto 
Netto 
Korkojohdannaiset 
Koronvaihtosopimukset, 
rahavirran suojaus 
10,8 
-16,2 
-5,4 
-9,3 
Yhteensä 
10,8 
-16,2 
-5,4 
-9,3 
Johdannaissopimusten nimellisarvot 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Korkojohdannaiset 
Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus 
1 598,3 
1 703,1 
Yhteensä 
1 598,3 
1 703,1 
Suojauslaskentaan kuuluvat erät 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Rahavirran suojaus 
Nimellisarvo 
Suojattavat lainat 
1 413,7 
1 713,2 
Korkojohdannaiset 
1 598,3 
1 703,1 
Johdannaisten käypä arvo 
Positiivinen 
10,8 
15,9 
Negatiivinen 
-16,2 
-25,1 
Netto 
-5,4 
-9,3 
Tehokas osa 
Kirjattu omaan pääomaan 
3,9 
-23,2 
Tehoton osa 
Kirjattu tuloslaskelmaan 
- 
- 
Tilikauden aikana rahavirran suojaukseen luokitelluista korkojohdannaisista kirjattiin käyvän 
arvon rahastoon 3,9 (-23,2) miljoonaa euroa. 
Korkojohdannaiset erääntyvät vuosina 2026–2035. Tilinpäätöshetkellä koronvaihtosopimus-
ten keskimaturiteetti oli 1,9 (2,8) vuotta. 
 
Laatimisperiaatteet 
Kojamo solmii johdannaissopimuksia pelkästään suojaustarkoituksessa. Kojamo käyttää kor-
kojohdannaisia suojautuakseen pitkäaikaisiin lainoihin kohdistuvien tulevien korkovirtojen 
muutoksia vastaan ja valtaosaan korkojohdannaisista sovelletaan rahavirran suojauslasken-
taa. Sellaiset johdannaissopimukset, joiden osalta suojauslaskennan soveltamisedellytykset 
eivät täyty, tai jos Kojamo on päättänyt olla soveltamatta suojauslaskentaa kyseiselle instru-
mentille, luetaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin tai -velkoihin. 
Nämä instrumentit luokitellaan kaupankäyntitarkoituksessa pidettäväksi. Sähkön hintariskiä 
hallinnoidaan tekemällä sähkön hankintasopimuksia. 
Johdannaisten realisoimattomat arvostusvoitot ja -tappiot esitetään taseessa lyhyt- ja pitkäai-
kaisissa varoissa tai veloissa Johdannaissopimukset-erässä. Suojauskohteet esitetään ta-
seessa pitkäaikaisissa ja lyhytaikaisissa veloissa lainat-erässä. 
Suojauslaskennan piirissä olevien johdannaisten käypien arvojen muutokset kirjataan muihin 
laajan tuloksen eriin siltä osin kuin suojaus on tehokas. Arvonmuutokset esitetään omassa 
pääomassa käyvän arvon rahastossa. Korkojohdannaisten perusteella syntyvät korkomaksut 
kirjataan tulosvaikutteisesti korkokuluihin. Suojauksen tehoton osuus kirjataan välittömästi 
laajan tuloslaskelman rahoituseriin. Omaan pääomaan kertyneet voitot tai tappiot siirretään 
tulosvaikutteisiksi samanaikaisesti suojatun erän kanssa. 
Arvonmuutokset johdannaisista, joihin ei sovelleta suojauslaskentaa, kirjataan tulosvaikuttei-
sesti rahoituseriin.

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
59 
4.6 Rahoitusriskien hallinta 
Kojamon liiketoimintaan liittyviä rahoitusriskejä hallitaan Kojamo Oyj:n hallituksen vahvista-
man rahoituspolitiikan mukaisesti. Tavoitteena 
on suojata Kojamoa rahoitusmarkkinoilla ta-
pahtuvilta epäsuotuisilta muutoksilta. Rahoitusriskien hallinta on keskitetty Kojamon rahoitus-
yksikköön. 
Korkoriski 
Merkittävin rahoitusriski kohdistuu lainasalkun korkokustannusten heilahteluun, jota hallitaan 
kiinteällä korolla ja korkojohdannaisilla. Suurin korkoriski liittyy lainoihin rahoituslaitoksilta, 
joukkovelkakirjalainoihin sekä yritystodistuksiin, joiden korkoriskiä suojataan Kojamon rahoi-
tuspolitiikan mukaisesti korkojohdannaisilla. Tavoiteltu 
suojausaste on 50–100 prosenttia. Ti-
linpäätöshetkellä kiinteäkorkoisten ja korkojohdannaisilla suojattujen lainojen osuus (suojaus-
aste) oli 99 (93) prosenttia. Korkotukilainojen korkoriskiä alentaa valtion korkotuki. Korkotuki-
lainoja ei ole suojattu korkojohdannaisilla. 
Markkinakorkojen muutosten vaikutusta laajaan tuloslaskelmaan ja omaan pääomaan on arvi-
oitu seuraavassa taulukossa. Laajaan tuloslaskelmaan vaikuttava korkopositio sisältää vaihtu-
vakorkoiset lainat sekä korkojohdannaiset, joihin ei sovelleta suojauslaskentaa. Vaikutus 
omaan pääomaan tulee suojauslaskentaan kuuluvien korkojohdannaisten käypien arvojen 
muutoksista.
 
Korkoherkkyys 
31.12.2025 
31.12.2024 
Tuloslaskelma 
Oma pääoma 
Tuloslaskelma 
Oma pääoma 
M€ 
1 % 
-0,1 % 
1 % 
-0,1 % 
1 % 
-0,1 % 
1 % 
-0,1 % 
Vaihtuvakorkoiset lainat 
-15,2 
1,5 
- 
- 
-20,5 
2,1 
- 
- 
Korkojohdannaiset 
12,9 
-1,3 
27,2 
-2,8 
14,7 
-1,5 
41,3 
-4,2 
Vaikutus yhteensä 
-2,3 
0,3 
27,2 
-2,8 
-5,9 
0,6 
41,3 
-4,2 
Laskelma ei sisällä laskennallista verovaikutusta.
 
Maksuvalmius- 
ja jälleenrahoitusriski 
Kojamon maksuvalmius turvataan riittävien kassavarojen, yritystodistusohjelman sekä sitä tu-
kevien luottolimiittien avulla. Vuokrausliiketoiminnan rahavirta on tasainen ja rahoituksen riit-
tävyyttä seurataan säännöllisesti kassaennusteiden avulla. 
Kojamon maksuvalmius oli tilikaudella hyvä. Konsernin rahavarat olivat tilikauden lopussa 
181,3 miljoonaa euroa ja rahoitusvarat 57,8 miljoonaa euroa. 
 
Maksuvalmiuden turvaamiseksi Kojamo Oyj:llä on 250 miljoonan euron suuruinen yritystodis-
tusohjelma, 275 miljoonan euron sitovat luottolimiitit sekä 5 miljoonan euron ei-sitova luottoli-
miitti. Tilikauden lopussa yritystodistusohjelma oli käyttämättä. Luottolimiittejä ei ollut käytössä 
tilinpäätöshetkellä. 
Alla olevassa taulukossa on esitetty konsernin sitovien nostamattomien luottolimiittien erään-
tyminen. Luottolimiitit ovat vapaasti nostettavissa konsernin rahoitustarpeen mukaisesti. 
Sitovien luottolimiittien erääntyminen 
31.12.2025 
31.12.2024 
Alle 1v 
1–2v 
2–5v 
Alle 1v 
1–2v 
2–5v 
M€ 
kuluessa 
kuluessa 
kuluessa 
Yhteensä 
kuluessa 
kuluessa 
kuluessa 
Yhteensä 
Nostamattomat sitovat luottolimiitit 
- 
100,0 
175,0 
275,0 
- 
175,0 
200,0 
375,0

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
60 
Rahoitusmarkkinoiden toimintaan on viime vuosina vaikuttanut kiristynyt pankkisäätely. Koja-
mon vahvan taloudellisen aseman ja vakaan kassavirran vuoksi rahoituksen saatavuus on 
säilynyt hyvänä. Kojamolla on Moody’sin luottoluokitus Baa2 vakain näkymin. 
Rahoituksen saatavuus varmistetaan ylläpitämällä Kojamon hyvää mainetta rahoittajien kes-
kuudessa ja säilyttämällä tarkoituksenmukainen omavaraisuusaste ja luototusaste. Yhtiön ta-
voitteena on varmistaa pääsy monipuolisiin rahoituksenlähteisiin. Rahoituksen jälleenrahoi-
tusriskiä pienennetään hajauttamalla lainasalkku rahoituslähteiden, rahoitusinstrumenttien 
 
sekä lainojen erääntymisten osalta. Rahoitussalkun maturiteettijakaumaa seurataan aktiivi-
sesti ja suuriin lainojen erääntymisiin valmistaudutaan riittävän 
ajoissa. 
Seuraavassa taulukossa on esitetty rahoitusvelkojen sopimusperusteisten takaisinmaksujen 
ja korkojen kassavirrat. Korkojohdannaisten kassavirrat ovat säilyneet positiivisina nykyisessä 
korkomarkkinassa. 
Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma 
31.12.2025 
31.12.2024 
1 vuoden 
2–5v 
6–10v 
11–15v 
1 vuoden 
2–5v 
6–10v 
11–15v 
M€ 
aikana 
aikana 
aikana 
aikana 
Myöhemmin 
aikana 
aikana 
aikana 
aikana 
Myöhemmin 
Joukkovelkakirjalainat 
171,3 
1 151,3 
538,8 
- 
- 
442,5 
1 394,0 
- 
- 
- 
Lainat rahoituslaitoksilta 
144,8 
1 597,4 
95,3 
0,6 
0,7 
112,0 
2 069,4 
99,0 
19,1 
0,9 
Korkotukilainat 
0,9 
3,3 
4,5 
5,2 
12,7 
0,9 
3,9 
4,3 
4,9 
14,2 
Korkojohdannaiset 
4,8 
7,2 
-1,4 
- 
- 
13,2 
17,4 
5,6 
0,4 
- 
Vuokrasopimusvelat 
4,7 
18,0 
21,9 
20,5 
88,4 
4,9 
18,7 
23,0 
21,7 
94,1 
Ostovelat 
12,5 
- 
- 
- 
- 
11,3 
- 
- 
- 
- 
Yhteensä 
338,9 
2 777,2 
659,0 
26,3 
101,9 
584,8 
3 503,4 
131,9 
46,0 
109,1
Hintariski 
Äkilliset muutokset sähkön hinnoittelussa voivat altistaa yrityksen hintariskille. Kojamo on suo-
jautunut sähkön hintariskiltä käyttämällä sähkön hankintasopimuksia. 
Kojamon ylimääräiset kassavarat voidaan sijoittaa rahoituspolitiikassa hyväksyttyjen periaat-
teiden mukaisesti. Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin kohdistuu 
hintariskiä, jota hallitaan sijoitusomaisuutta hajauttamalla. Sijoituksiin ei liity valuuttariskiä. 
Kojamon käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat tasolla 1 ja 2 ovat kas-
sanhallintaan soveltuvia vähäriskisiä sijoituksia lyhyen koron rahastoihin tai muihin erittäin lik-
videihin sijoituksiin, jotka voidaan lunastaa lyhyessä ajassa. Arvostuksen yhden prosenttiyksi-
kön nousun (laskun) vaikutus laajaan tuloslaskelmaan olisi 0,3 (-0,3) miljoonaa euroa. Tasolle 
3 luokitellut rahoitusvarat koostuvat lähinnä strategisista sijoituksista noteeraamattomiin osak-
keisiin. Näiden hintojen yhden prosenttiyksikön nousun (laskun) vaikutus tuloslaskemaan olisi 
0,0 (-0,0) miljoonaa euroa. Luvuissa ei ole huomioitu verovaikutusta.
Luotto- ja vastapuoliriski 
Kojamolla ei ole merkittäviä luottoriskikeskittymiä. Myyntisaamisista valtaosa koostuu vuokra-
saamisista, jotka ovat hyvin hajautuneet. Vuokrasaamisten luottoriskiä pienentää lisäksi vuok-
ravakuuksien käyttö. Luottoriskiä analysoidaan sekä myyntisaamisten ikäjakauman että perin-
tätoimen onnistumisten perusteella, ja sen arvioidaan pysyvän nykyisellä tasollaan.

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
61 
 
Myynti- 
ja vuokrasaamisten ikäjakauma 
31.12.2025 
31.12.2024 
M€ 
% 
M€ 
% 
Alle kuukauden 
4,4 
58,8 
4,6 
64,1 
1–3 kuukautta 
1,9 
25,0 
1,9 
26,9 
3–6 kuukautta 
0,8 
10,2 
0,4 
6,1 
6–12 kuukautta 
0,3 
3,7 
0,1 
1,0 
Yli vuosi 
0,2 
2,3 
0,1 
1,9 
Yhteensä 
7,5 
100,0 
7,2 
100,0 
Rahoitustoimintaan liittyy sijoitusten ja johdannaissopimusten osalta vastapuoliriskiä. Riskiä 
hallitaan valitsemalla vakavaraisia vastapuolia ja riittävällä hajautuksella.
Valuuttariski 
Kojamon kassavirrat ovat euromääräisiä eikä liiketoimintaan sisälly valuuttariskejä.
Pääomarakenteen hallinta 
Kojamon tavoitteena on pääomarakenne, joka parhaiten varmistaa pitkän ajan strategiset toi-
mintaedellytykset ja tukee yhtiön kasvutavoitteita, sekä on optimaalinen suhteessa kulloinkin 
vallitsevaan markkinatilanteeseen. Kojamon pääomarakenteeseen vaikuttavat tuloksen lisäksi 
mm. investoinnit, omaisuuden myynnit ja ostot, osingonjako, oman pääoman ehtoiset järjeste-
lyt ja käypään arvoon arvostaminen. 
Kojamon strategisina tavoitteina on yli 40 prosentin omavaraisuusaste sekä alle 50 prosentin 
Loan to Value (LTV; 
luototusaste kuvaa nettovelkojen osuutta sijoituskiinteistöjen arvosta). 
Kojamon omavaraisuusaste 31.12.2025 oli 45,4 (43,2) prosenttia ja Loan to Value (LTV) 
oli 
42,3 (43,9) prosenttia. Kojamon korollinen vieras pääoma oli 3 391,3 (3 827,9) miljoonaa eu-
roa tilikauden päättyessä. 
Kojamon rahoitussopimuksiin sisältyy rahoituskovenantteja, jotka mittaavat velkaantumisas-
tetta, vakuudellisten lainojen osuutta taseesta, vakuuksista vapaiden varojen määrää sekä lii-
ketoiminnan kykyä selvitä koroista. Kovenantteja testataan neljännesvuosittain. Kojamo täytti 
tilikaudella sopimusten ehdot ja arvioi täyttävänsä ne myös seuraavan 12 kuukauden aikana. 
Kojamon vakuudettomien joukkovelkakirjalainojen ehtojen mukaan konsernin vakavaraisuus-
asteen (solvency ratio) tulee olla enintään 0,65, vakuudellisten lainojen osuus taseesta (secu-
red solvency ratio) tulee olla enintään 0,45 ja korkokatteen (coverage ratio) tulee olla vähin-
tään 1,8. Tilinpäätöshetkellä vakavaraisuusaste oli 0,41 (0,42), vakuudellisten lainojen osuus 
taseesta oli 0,13 (0,17) ja korkokate oli 2,4 (2,6). Näitä kovenantteja on joukkovelkakirjalaino-
jen lisäksi rahoituslaitoslainoissa, ja niiden yhteismäärä tilikauden lopussa oli 2 841,1 
(3 218,9) miljoonaa euroa. 
Eräiden rahoitussopimusten ehtojen mukaisesti konsernin Loan to Value (LTV) 
voi olla enin-
tään 60 prosenttia ja korkokate (ICR) on oltava vähintään 1,8. Tilinpäätöshetkellä korkokate 
(ICR) oli 2,3 (2,3). Näitä kovenantteja on eräissä rahoituslaitoslainoissa, ja niiden yhteismäärä 
tilikauden lopussa oli 237,9 (222,2) miljoonaa euroa.
Laatimisperiaatteet 
Rahoitusvarat sisältävät vuokra- ja myyntisaamiset sekä korkosaamiset, joita ei pidetä kau-
pan-käyntitarkoituksessa ja jotka on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai palveluja 
suoraan velalliselle. Ne arvostetaan alun perin käypään arvoon ja myöhemmin jaksotettuun 
hankintamenoon. Tasearvoa 
alennetaan odotettavissa olevien luottotappioiden määrällä. 
Rahoitusvarojen arvon alentuminen
Rahoitusvarojen osalta tappiota koskeva vähennyserä arvostetaan määrään, joka vastaa 
koko voimassaoloajalta odotettavissa olevia luottotappioita. Odotettavissa oleva luottotappio 
kirjataan tulosvaikutteisesti.

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
62 
 
4.7 Vakuudet ja vastuusitoumukset 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja pantteja 
1 049,6 
1 399,8 
Annetut kiinnitykset 
1 496,1 
1 932,9 
Pantatut osakkeet 
326,6 
395,0 
Pantatut vakuudet yhteensä ¹
⁾
1 822,7 
2 327,9 
Muut annetut vakuudet 
Kiinnitykset ja osakkeet 
7,6 
7,6 
Takaukset ²
⁾
591,4 
642,3 
Talletusvakuudet 
0,0 
0,0 
Muut annetut vakuudet yhteensä 
599,1 
650,0 
¹
⁾
 
Annetut kiinnitykset ja pantatut osakkeet koskevat 
osittain samoja vakuuskohteita 
²
⁾
 
Annetut takaukset ovat pääasiassa konserniyhtiöiden 
ottamien velkojen vakuudeksi annettuja 
omavelkaisia takauksia, ja osalle lainoista on annettu 
vakuudeksi myös kiinnityksiä tai osakepantteja 
Kojamo ja sen tytäryhtiöt ovat antaneet omistamiensa osakkeiden luovuttamista ja panttaa-
mista rajoittavia sitoumuksia. 
Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset on esitetty liitetiedossa 3.4.
 
5. Tuloverot
5.1 Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero 
Laajan tuloslaskelman verokulu jakautuu seuraavasti 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 
-47,9 
-13,6 
Edellisten tilikausien verot 
0,0 
0,1 
Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutos 
41,9 
8,4 
Yhteensä 
-6,0 
-5,1 
Muihin laajan tuloksen eriin liittyvät verot 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Rahavirran suojaukset 
Ennen veroja 
3,9 
-23,2 
Verovaikutus 
-0,8 
4,6 
Verojen jälkeen 
3,1 
-18,6 
Tilikauden verotettavaan tulokseen perustuvat verot kasvoivat johtuen erityisesti heinäkuussa 
myytyjen asuinkiinteistöjen luovutusvoitoista. 
Rahavirran suojaukseen liittyvät tiedot on kuvattu tarkemmin Liitetiedossa 4.2 Rahoitustuotot 
ja -kulut.

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
63 
 
Laajan tuloslaskelman verokulun ja emoyhtiön verokannalla laskettujen verojen 
välinen täsmäytyslaskelma 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Tulos ennen veroja 
26,8 
26,3 
Verot laskettuna voimassa olevalla verokannalla (20 %) 
-5,4 
-5,3 
Verovapaat tuotot / Vähennyskelvottomat kulut 
-1,8 
-5,1 
Vahvistettujen tappioiden käyttö 
0,5 
1,0 
Käyttämättömien vahvistettujen tappioiden verosaamisen 
muutos 
-0,2 
-0,9 
Verot aikaisemmilta tilikausilta 
0,0 
0,1 
Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 
0,0 
0,0 
Hankitut ja myydyt sijoituskiinteistöt 
0,2 
- 
Muut erät 
0,6 
5,1 
Oikaisut yhteensä 
-0,7 
0,1 
Verot tilikauden voitossa/tappiossa 
-6,0 
-5,1 
Laatimisperiaatteet 
Laajan tuloslaskelman verokulu koostuu tilikauden verotettavaan tuloon perustuvasta verosta 
ja laskennallisten verovelkojen ja -saamisten muutoksesta. Tuloverot kirjataan tulosvaikuttei-
sesti, paitsi silloin kun ne liittyvät suoraan omaan pääomaan kirjattuihin eriin tai muihin laajan 
tuloksen eriin. Tällöin myös vero kirjataan kyseisiin eriin. 
Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero lasketaan Suomen verolainsäädännön mukaan 
määräytyvän verotettavan tulon ja voimassa olevan verokannan tai tilinpäätöspäivään men-
nessä käytännössä hyväksytyn verokannan perusteella. Veroa oikaistaan mahdollisilla edelli-
siin tilikausiin liittyvillä veroilla. 
Laskennalliset verosaamiset ja -velat kirjataan pääsääntöisesti kaikista varojen sekä velkojen 
kirjanpitoarvojen ja verotuksellisten arvojen välisistä väliaikaisista eroista velkamenetelmän 
mukaisesti. Tästä pääsäännöstä poikkeuksena ovat yksittäisten omaisuuserien hankinnat. 
Kojamossa näitä omaisuuseriä ovat sellaiset sijoituskiinteistöhankinnat, jotka eivät täytä liike-
toiminnan määritelmää ja ne luokitellaan siten omaisuuserien hankinnoiksi. 
Konsernin merkittävin väliaikainen ero syntyy konsernin omistamien sijoituskiinteistöjen käy-
pien arvojen ja verotuksellisten arvojen (verotuksessa poistamattoman jäännösarvon) väli-
sestä erosta. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistö arvostetaan käypään arvoon 
tulosvaikutteisesti raportointikauden päättyessä. Muita väliaikaisia eroja syntyy esimerkiksi ra-
hoitusinstrumenttien käypään arvoon arvostamisesta. 
Laskennallinen verosaaminen kirjataan vain siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että 
Kojamolla on käytettävissä verotettavaa tuloa, jota vastaan väliaikaiset erot pystytään hyö-
dyntämään. Laskennallisen verosaamisen kirjaamisedellytykset arvioidaan jokaisen raportoin-
tikauden päättymispäivänä. Laskennalliset verovelat kirjataan yleensä taseeseen täysimääräi-
sinä. 
Laskennalliset verot määritetään käyttäen niitä verokantoja (ja verolakeja), jotka todennäköi-
sesti ovat voimassa veron maksuhetkellä. Verokantana käytetään raportointikauden päätty-
mispäivänä voimassa olevia verokantoja tai tilikautta seuraavan vuoden verokantoja, mikäli 
ne on käytännössä hyväksytty raportointikauden päättymispäivään mennessä.

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
64 
 
5.2 Laskennalliset verosaamiset ja -velat 
Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset 
Kirjattu 
Kirjattu 
Kirjattu 
muihin 
Kirjattu 
muihin 
tulos- 
laajan 
tulos- 
laajan 
vaikut- 
tuloksen 
Muut 
vaikut- 
tuloksen 
Muut 
M€ 
1.1.2025 
teisesti 
eriin 
muutokset 
31.12.2025 
1.1.2024 
teisesti 
eriin 
muutokset 
31.12.2024 
Laskennalliset verosaamiset 
Verotuksessa vahvistetuista tappioista 
0,6 
-0,2 
- 
0,4 
1,5 
-0,9 
- 
0,6 
Rahoituksen suojauslaskennasta 
5,0 
-1,8 
- 
3,2 
3,2 
1,8 
- 
5,0 
Muut erät/siirrot 
4,3 
7,3 
- 
11,6 
0,2 
4,1 
- 
4,3 
Vuokrasopimukset 
16,4 
-0,9 
- 
15,5 
15,7 
0,7 
- 
16,4 
Yhteensä 
26,3 
6,2 
-1,8 
- 
30,7 
20,6 
3,9 
1,8 
- 
26,3 
Laskennallisten verojen netottaminen vuokrasopimukset 
-16,4 
0,9 
- 
-15,5 
-15,7 
-0,7 
- 
-16,4 
Laskennalliset verosaamiset 
9,9 
7,1 
-1,8 
- 
15,2 
4,9 
3,2 
1,8 
- 
9,9 
Laskennalliset verovelat 
Sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon 
sekä asuintalovarauksista 
817,4 
-34,9 
0,4 
782,9 
822,8 
-5,4 
0,0 
817,4 
Rahoituksen suojauslaskennasta 
3,2 
-1,0 
- 
2,2 
6,0 
-2,9 
- 
3,2 
Muut erät/siirrot 
0,7 
0,1 
- 
0,8 
0,5 
0,2 
- 
0,7 
Vuokrasopimukset 
16,4 
-0,9 
- 
15,5 
15,7 
0,7 
- 
16,4 
Yhteensä 
837,6 
-35,6 
-1,0 
0,4 
801,4 
845,0 
-4,6 
-2,9 
0,0 
837,6 
Laskennallisten verojen netottaminen vuokrasopimukset 
-16,4 
0,9 
- 
-15,5 
-15,7 
-0,7 
- 
-16,4 
Laskennalliset verovelat 
821,2 
-34,8 
-1,0 
0,4 
785,9 
829,3 
-5,2 
-2,9 
0,0 
821,2
Kirjaamattomien vahvistettujen tappioiden ikäjakauma 
Vanhenemisvuosi 
M€ 
2026−2027 
2028−2029 
2030−2031 
2032−2033 
2034−2035 
Yhteensä 
Verotuksessa vahvistettu tappio 
0,2 
0,0 
0,0 
1,0 
1,1 
2,2 
Kirjaamaton laskennallinen vero 
0,0 
0,0 
0,0 
0,2 
0,2 
0,4

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
65 
Laatimisperiaatteet 
Laskennallisten verosaamisten kirjaaminen 
Sen ratkaiseminen, kirjataanko laskennallinen verosaaminen taseeseen, edellyttää johdon 
harkintaa. Laskennallinen verosaaminen kirjataan siihen määrään asti kuin on todennäköistä, 
että Kojamolle syntyy tulevaisuudessa verotettavaa tuloa, jota vastaan vähennyskelpoiset vä-
liaikaiset erot tai verotukselliset vahvistetut tappiot voidaan hyödyntää. Aiemmalla raportointi-
kaudella kirjattu laskennallinen verosaaminen kirjataan laajaan tuloslaskelmaan kuluksi, mi-
käli Kojamon ei arvioida kerryttävän riittävästi verotettavaa tuloa, jotta laskennallisen verosaa-
misen perusteena olevat väliaikaiset erot tai vahvistetut tappiot voidaan hyödyntää. 
Laskennallisten verojen kirjaamisperiaate (sijoituskiinteistöt) 
Käypään arvoon arvostettavista sijoituskiinteistöistä laskennallinen vero määritetään pää-
sääntöisesti olettaen, että väliaikainen ero purkautuu myynnin kautta. Kojamo voi yleensä luo-
pua sijoituskiinteistöstään joko myymällä sen kiinteistömuodossa, tai myymällä kyseisen yh-
tiön, kuten asunto-osakeyhtiön osakkeet. 
Laskennallisten verojen alkuperäistä kirjaamista koskeva poikkeus 
Laskennalliset verosaamiset ja -velat kirjataan pääsääntöisesti kaikista varojen sekä velkojen 
kirjanpitoarvojen ja verotuksellisten arvojen välisistä väliaikaisista eroista. Tästä pääsään-
nöstä poikkeuksena ovat yksittäisten sijoituskiinteistöjen hankinnat, joiden ei katsota täyttävän 
IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin tarkoittamaa liiketoiminnan määritelmää. 
Tällöin ne luokitellaan omaisuuserien hankinnoiksi, jolloin laskennallista veroa ei merkitä ta-
seeseen alkuperäisen kirjaamisen yhteydessä. Siten kiinteistöhankintojen luokittelu liiketoi-
mintahankinnoiksi ja omaisuuserien hankinnoiksi (kuvattu tarkemmin liitetiedossa 3.1) vaikut-
taa myös laskennallisten verojen kirjaamiseen.

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
66 
6. Muut tase-erät 
6.1 Vuokrasopimukset 
Vuokrasopimukset 
Sijoituskiinteistöihin kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät koostuvat tontinvuokrasopimuksista, 
jotka on arvostettu käypään arvoon. Tontinvuokrasopimusten käypä 
arvo on niiden jäljellä ole-
van vuokra-ajan vuokrien lisäluotonkorolla diskontattu nykyarvo. Kojamon vuokrasopimus-
velka on arvostettu diskonttaamalla standardin soveltamispiiriin kuuluvien vuokrasopimusten 
vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen diskonttaustekijänä yhtiön johdon näkemystä Koja-
mon lisäluoton korosta. Lisäluoton korko määräytyy vuokrasopimuksen alkamisajankohtana. 
Vuokrasopimusvelalle painotettu keskimääräinen lisäluoton korko oli 31.12.2025 3,9 (3,9) pro-
senttia. 
Aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät ovat autoleasing-
sopimuksia. Käyttöoikeusomaisuuserä poistetaan tasapoistona vuokra-ajan kuluessa. Tase-
eriin ei sisälly vuokrasopimusten palvelukomponentteja eikä vähennyskelvottomia arvonli-
säveroja. Vuokrasopimusvelalle painotettu keskimääräinen lisäluoton korko 31.12.2025 oli 1,3 
(1,3) prosenttia. 
Liitetiedossa 4.6 Rahoitusriskien hallinta on esitetty rahoitusvelkojen sopimusperusteisten ta-
kaisinmaksujen ja korkojen kassavirrat koskien vuokrasopimusvelkoja. 
Sijoituskiinteistöihin kiinteästi kuuluvien käyttöoikeusomaisuuserien (maanvuokrasopimukset) 
kulut kirjataan laajaan tuloslaskelmaan erään Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään ar-
voon arvostamisesta ja vuokrasopimusvelalle määritetyt korot rahoituskuluihin. Autoleasing-
sopimusten kulut kirjataan poistoihin ja rahoituskuluihin. Vuokrasopimusvelan maksut esite-
tään rahoitustoiminnan rahavirrassa.
 
Käyttöoikeusomaisuuserät 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Maanvuokrasopimukset käypä arvo 1.1. * 
81,2 
77,8 
Lisäykset/vähennykset 
-2,7 
4,8 
Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta 
-1,4 
-1,4 
Maanvuokrasopimukset käypä arvo 31.12. 
77,0 
81,2 
* Maanvuokrasopimukset arvostetaan käypään arvoon 
ja esitetään osana sijoituskiinteistöjä 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Autoleasingsopimukset 1.1. * 
1,4 
1,6 
Lisäykset/vähennykset 
-0,1 
-0,2 
Kirjanpitoarvo 31.12. 
1,4 
1,4 
Kertyneet poistot 1.1. 
-0,7 
-0,8 
Tilikauden poistot 
-0,4 
-0,4 
Lisäykset/vähennykset 
0,4 
0,5 
Kertyneet poistot 31.12. 
-0,7 
-0,7 
Autoleasingsopimukset 1.1. 
0,7 
0,8 
Autoleasingsopimukset 31.12. 
0,6 
0,7 
* Autoleasingsopimukset esitetään aineellisissa käyttöomaisuushyödykkeissä 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 1.1. 
81,9 
78,6 
Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 31.12. 
77,6 
81,9

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
67 
Vuokrasopimusvelat 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Vuokrasopimusvelat 1.1. 
81,9 
78,6 
Uudet vuokrasopimukset 
0,4 
0,4 
Vuokrasopimusvelkojen lyhennykset 
-1,9 
-1,8 
Muut muutokset, joihin ei liity maksua 
-2,8 
4,7 
Vuokrasopimusvelat 31.12. 
77,7 
81,9 
Vuokrasopimusvelkojen erittely 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Pitkäaikaiset velat 
Sijoituskiinteistöt, maanvuokrasopimukset 
75,1 
79,2 
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet, autoleasingsopimukset 
0,3 
0,4 
Pitkäaikaiset velat yhteensä 
75,4 
79,6 
Lyhytaikaiset velat 
Sijoituskiinteistöt, maanvuokrasopimukset 
1,9 
2,0 
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet, autoleasingsopimukset 
0,3 
0,4 
Lyhytaikaiset velat yhteensä 
2,3 
2,3 
Vuokrasopimusvelat yhteensä 
77,7 
81,9
 
6.2 Aineettomat hyödykkeet 
2025 
2024 
Muu 
Muu 
aineeton 
aineeton 
M€ 
omaisuus 
Yhteensä 
omaisuus 
Yhteensä 
Hankintameno 1.1. 
1,4 
1,4 
1,2 
1,2 
Lisäykset 
0,2 
0,2 
0,1 
0,1 
Hankintameno 31.12. 
1,6 
1,6 
1,4 
1,4 
Kertyneet poistot 1.1. 
-0,9 
-0,9 
-0,7 
-0,7 
Tilikauden poistot 
-0,2 
-0,2 
-0,2 
-0,2 
Kertyneet poistot 31.12. 
-1,1 
-1,1 
-0,9 
-0,9 
Kirjanpitoarvo 1.1. 
0,5 
0,5 
0,6 
0,6 
Kirjanpitoarvo 31.12. 
0,4 
0,4 
0,5 
0,5 
 
Laatimisperiaatteet 
Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen vain, kun omaisuuserän hankintameno on määritettä-
vissä luotettavasti ja on todennäköistä, että hyödykkeestä johtuva odotettavissa oleva talou-
dellinen hyöty koituu Kojamon hyväksi. Kaikki muut menot kirjataan kuluiksi, kun ne ovat syn-
tyneet. Aineettomat hyödykkeet arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon poistoilla ja mah-
dollisilla arvonalentumisilla vähennettynä. Kojamon aineettomat hyödykkeet koostuvat lisens-
seistä ja it-järjestelmistä. 
Aineettomat hyödykkeet kirjataan kuluiksi tasapoistoina arvioituna taloudellisena vaikutusai-
kanaan. Määräaikaan sidotuista aineettomista hyödykkeistä kirjataan poistot sopimuskauden 
kuluessa. Aineettomien hyödykkeiden poistoajat ovat 5–20 vuotta.
Tutkimusmenot kirjataan kuluksi, kun ne ovat toteutuneet. Kehittämismenot kirjataan aineetto-
maksi hyödykkeeksi taseeseen, jos ne voidaan määrittää luotettavasti, tuote tai prosessi on 
teknisesti ja kaupallisesti toteutettavissa, siitä todennäköisesti koituu vastaista taloudellista 
hyötyä, ja jos Kojamolla on riittävästi voimavaroja kehittämistyön loppuun saattamiseen ja ai-
neettoman omaisuuserän käyttämiseen tai myymiseen.
Omaisuuserän jäännösarvo, taloudellinen vaikutusaika ja poistomenetelmä tarkistetaan vä-
hintään jokaisen tilikauden lopussa ja tarvittaessa oikaistaan kuvastamaan taloudellisen hyö-
dyn odotuksissa tapahtuneita muutoksia. 
Kojamon konsernitaseeseen ei sisältynyt liikearvoa esitettävillä kausilla.

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
68 
Pilvipalvelujärjestelyjen kirjanpitokäsittely riippuu siitä, luokitellaanko pilvipohjainen ohjelmisto 
aineettomaksi hyödykkeeksi vai palvelusopimukseksi. Ne järjestelyt, joissa Kojamolla ei ole 
määräysvaltaa kyseiseen ohjelmistoon, käsitellään kirjanpidossa palvelusopimuksina, jotka 
antavat konsernille oikeuden käyttää pilvipalveluntarjoajan sovellusohjelmistoa sopimuskau-
den aikana. Sovellusohjelmiston jatkuvat käyttöoikeusmaksut sekä ohjelmistoon liittyvät konfi-
gurointi- tai räätälöintimenot kirjataan erään Liiketoiminnan muut kulut silloin, kun palvelut 
vastaanotetaan.
 
6.3 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 
Liittymis- 
Koneet 
Käyttöoikeus- 
Muut aineelliset 
Maa-alueet 
maksut 
Rakennukset 
ja kalusto 
omaisuuserät 
hyödykkeet 
Yhteensä 
Hankintameno 1.1.2025 
5,4 
0,1 
26,6 
3,2 
1,4 
1,4 
38,2 
Lisäykset 
- 
- 
0,0 
0,0 
-0,1 
0,1 
0,0 
Arvonalentumiset 
-1,7 
- 
-5,6 
- 
- 
- 
-7,2 
Siirrot erien välillä 
0,1 
0,0 
-0,1 
0,0 
Hankintameno 31.12.2025 
3,8 
0,1 
21,1 
3,2 
1,4 
1,4 
31,0 
Kertyneet poistot 1.1.2025 
- 
- 
-7,1 
-3,0 
-0,7 
-0,1 
-10,9 
Tilikauden poistot 
- 
- 
-0,4 
-0,1 
-0,4 
0,0 
-1,0 
Vähennykset 
- 
- 
- 
0,0 
0,4 
- 
0,4 
Kertyneet poistot 31.12.2025 
- 
- 
-7,5 
-3,1 
-0,7 
-0,1 
-11,4 
Kirjanpitoarvo 1.1.2025 
5,4 
0,1 
19,6 
0,2 
0,7 
1,3 
27,4 
Kirjanpitoarvo 31.12.2025 
3,8 
0,1 
13,6 
0,1 
0,6 
1,3 
19,5 
Liittymis- 
Koneet 
Käyttöoikeus- 
Muut aineelliset 
M€ 
Maa-alueet 
maksut 
Rakennukset 
ja kalusto 
omaisuuserät 
hyödykkeet 
Yhteensä 
Hankintameno 1.1.2024 
5,4 
0,1 
26,6 
3,2 
1,6 
1,4 
38,4 
Lisäykset 
- 
- 
0,0 
0,0 
-0,2 
- 
-0,2 
Hankintameno 31.12.2024 
5,4 
0,1 
26,6 
3,2 
1,4 
1,4 
38,2 
Kertyneet poistot 1.1.2024 
- 
- 
-6,6 
-2,9 
-0,8 
-0,1 
-10,4 
Tilikauden poistot 
- 
- 
-0,4 
-0,1 
-0,4 
0,0 
-1,0 
Vähennykset 
- 
- 
0,0 
0,0 
0,5 
- 
0,5 
Kertyneet poistot 31.12.2024 
- 
- 
-7,1 
-3,0 
-0,7 
-0,1 
-10,9 
Kirjanpitoarvo 1.1.2024 
5,4 
0,1 
20,0 
0,3 
0,8 
1,3 
28,0 
Kirjanpitoarvo 31.12.2024 
5,4 
0,1 
19,6 
0,2 
0,7 
1,3 
27,4

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
69 
 
 
 
 
 
 
Laatimisperiaatteet 
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat omassa käytössä olevista omaisuuseristä, 
joita ovat pääasiassa rakennukset, maa-alueet sekä koneet ja kalusto. Käyttöoikeus-omai-
suuserät sisältävät henkilöautojen vuokrasopimukset, joista on kerrottu tarkemmin liitetie-
dossa 6.1. 
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon vähennet-
tynä kertyneillä poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla sekä lisättynä perusparannuksista 
johtuvilla aktivoiduilla menoilla. 
Hankintamenoon sisällytetään menot, jotka välittömästi aiheutuvat aineellisen käyttöomai-
suuserän hankinnasta. Mikäli käyttöomaisuushyödyke koostuu useammasta osasta, joiden 
taloudelliset vaikutusajat ovat eripituiset, kukin osa käsitellään erillisenä hyödykkeenä. Tällöin 
osan uusimiseen liittyvät menot aktivoidaan ja uusimisen yhteydessä mahdollinen jäljellä 
oleva kirjanpitoarvo kirjataan pois taseesta. Aineellisten käyttöomaisuushyödykkeiden hankin-
taan saadut julkiset avustukset vähennetään kyseisen käyttöomaisuushyödykkeen hankinta-
menosta ja ne tuloutuvat omaisuuserän taloudellisena vaikutusaikana pienentyneiden poisto-
jen muodossa. 
Myöhemmin syntyvät menot, jotka johtuvat hyödykkeeseen tehtävistä lisäyksistä, sen osan 
korvaamisesta uudella tai hyödykkeen ylläpidosta, kuten perusparannusmenot, sisällytetään 
aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen kirjanpitoarvoon vain, mikäli on todennäköistä, että 
hyödykkeeseen liittyvä vastainen taloudellinen hyöty koituu Kojamon hyväksi ja hyödykkeen 
hankintameno on luotettavasti määritettävissä. Huoltomenot, eli korjaus- ja kunnossapitome-
not kirjataan tulosvaikutteisesti, kun ne toteutuvat. 
Aineellisista käyttöomaisuushyödykkeistä kirjataan poistot tasapoistoin niiden taloudellisen 
vaikutusajan kuluessa. Maa-alueista ei kirjata poistoja, koska niillä katsotaan olevan rajoitta-
maton taloudellinen vaikutusaika. 
Taloudellisen 
käyttöiän perusteella määräytyvät poistoajat ovat: 
Rakennukset 
67 vuotta 
Rakennusten koneet ja laitteet 
10–50 vuotta 
Aktivoidut korjaukset 
10–50 vuotta 
IT-laitteet 
4–5 vuotta 
Tukiasemat 
7 vuotta 
Toimistokalusteet 
10 vuotta 
Monitoimilaitteet 
6–8 vuotta 
Aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen myynneistä ja luovutuksista syntyvät voitot ja tappiot 
kirjataan laajaan tuloslaskelmaan ja esitetään liiketoiminnan muina tuottoina ja kuluina.
Aineellisten hyödykkeiden arvonalentumiset 
Kojamo arvioi vähintään vuosittain, onko aineellisten hyödykkeiden arvonalentumisista viit-
teitä. Käytännössä tarkastelu tapahtuu usein omaisuusryhmäkohtaisesti. Mikäli arvon alen-
tumisesta on viitteitä, määritetään omaisuuserästä kerrytettävissä oleva rahamäärä. 
Kerrytettävissä oleva rahamäärä on joko omaisuuserän käypä arvo vähennettynä luovutuk-
sesta johtuvilla menoilla tai sen käyttöarvo, sen mukaan kumpi niistä on suurempi. Käyttöarvo 
perustuu kyseisestä omaisuuserästä saatavissa oleviin arvioituihin vastaisiin nettorahavirtoi-
hin, jotka diskontataan tarkasteluajankohtaan. Kerrytettävissä olevaa rahamäärää verrataan 
omaisuuserän kirjanpitoarvoon, ja arvonalentumistappio kirjataan, jos kerrytettävissä oleva 
rahamäärä on kirjanpitoarvoa pienempi. Arvonalentumistappio kirjataan tulosvaikutteisesti. 
Arvonalentumistappion kirjaamisen yhteydessä poistojen kohteena olevan omaisuuserän ta-
loudellinen vaikutusaika arvioidaan uudelleen. 
Arvonalentumistappio peruutetaan myöhemmällä kaudella, jos olosuhteissa on tapahtunut 
muutos ja hyödykkeen kerrytettävissä oleva rahamäärä on noussut arvonalentumistappion 
kirjaamisajankohdan jälkeen. Arvonalentumistappiota ei kuitenkaan peruuteta enempää, kuin 
mikä hyödykkeen kirjanpitoarvo olisi ilman arvonalentumistappion kirjaamista.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
6.4 Pitkäaikaiset saamiset 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Lainasaamiset osakkuusyrityksiltä 
4,7 
4,7 
Lainasaamiset muilta 
0,9 
1,3 
Pitkäaikaiset siirtosaamiset 
0,4 
0,3 
Yhteensä 
6,0 
6,4

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
70 
 
6.5 Lyhytaikaiset myyntisaamiset ja muut saamiset 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Myyntisaamiset 
7,5 
7,2 
Saamiset osakkuusyrityksiltä 
0,0 
0,0 
Lainasaamiset 
0,1 
0,4 
Muut saamiset 
0,6 
0,4 
Siirtosaamiset 
2,4 
6,6 
Yhteensä 
10,6 
14,6 
Siirtosaamisten erittely 
31.12.2025 
31.12.2024 
Vuokraustoiminta 
0,7 
1,1 
Ennakkomaksut 
0,1 
0,2 
Korot 
0,9 
4,7 
Muut siirtosaamiset 
0,6 
0,6 
Yhteensä 
2,4 
6,6 
 
Myyntisaamisten ja muiden saamisten kirjanpidollinen arvo vastaa käypää arvoa.
6.6 Varaukset ja muut pitkäaikaiset velat
Varaukset 
Varauksiin sisältyi 
Lumo Kodit Oy:n (VVO Rakennuttaja Oy:n) perustajarakennuttamisen ta-
kuu-/10-vuotisvarauksia kokemusperäiseen arvioon perustuen yhteensä 0,0 (0,0) miljoonaa 
euroa. 
Varaukset purettiin tilikauden 2024 aikana.
 
Muut pitkäaikaiset velat 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Saadut vuokravakuusmaksut 
3,2 
3,8 
Muut velat, investoinnit 
0,6 
0,6 
Yhteensä 
3,7 
4,4 
Muut pitkäaikaiset velat ovat pääosin saatuja vuokravakuusmaksuja.
Laatimisperiaatteet 
Varaus kirjataan taseeseen kaikkien seuraavien edellytysten täyttyessä: 
●
 
Kojamolla on oikeudellinen tai tosiasiallinen velvoite aikaisemman tapahtuman seurauk-
sena 
●
 
maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköistä 
●
 
velvoitteen määrä voidaan arvioida luotettavasti. 
Varauksia voi aiheutua muun muassa uudelleenjärjestelysuunnitelmista, tappiollisista sopi-
muksista tai ympäristö-, oikeudenkäynti- ja verovelvoitteista. 
Varauksena kirjattava määrä vastaa johdon parasta arviota menoista, joita olemassa olevan 
velvoitteen täyttäminen edellyttää raportointikauden päättymispäivänä. Jos osasta velvoitetta 
on mahdollista saada korvaus joltakin kolmannelta osapuolelta, korjaus kirjataan erilliseksi 
omaisuuseräksi, kun korvauksen saaminen on käytännössä varmaa.
 
6.7 Lyhytaikaiset ostovelat ja muut velat 
M€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Saadut ennakot 
7,5 
7,5 
Ostovelat 
12,5 
11,3 
Muut velat 
1,3 
2,3 
Siirtovelat 
62,5 
65,0 
Yhteensä 
83,8 
86,1 
Siirtovelkojen erittely 
31.12.2025 
31.12.2024 
Vuokraustoiminta 
2,3 
3,4 
Investoinnit 
18,2 
19,8 
Palkat sosiaalikuluineen 
6,0 
5,7 
Korot 
35,1 
36,0 
Muut siirtovelat 
0,9 
0,2 
Yhteensä 
62,5 
65,0

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
71 
7. Muut liitetiedot
7.1 Liiketoiminnan rahavirtojen oikaisut 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Poistot 
8,4 
1,2 
Rahoitustuotot ja -kulut 
112,7 
103,8 
Tuloverot 
6,0 
5,1 
Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 
-0,1 
0,0 
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta 
120,4 
134,0 
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/ -tappiot 
2,6 
0,8 
Muut oikaisut 
0,6 
1,3 
Yhteensä 
250,6 
246,3
7.2 Lähipiiritapahtumat 
Lähipiiri 
Kojamo Oyj:n lähipiiriin kuuluvat tytär- ja osakkuusyritykset, yhteisjärjestelyt sekä johtoon kuu-
luvat avainhenkilöt, jotka ovat hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet 
ja heidän läheiset perheenjäsenensä sekä yhteisöt, jotka ovat heidän määräysvallassa tai yh-
teisessä määräysvallassa. Omistajien, joiden omistusosuus on Kojamossa 20 prosenttia tai 
enemmän, katsotaan yleensä olevan lähipiiriä. Omistusosuuden jäädessä alle 20 prosentin 
luetaan omistaja lähipiiriin silloin, kun omistajalla muutoin katsotaan olevan huomattava vaiku-
tusvalta. 
Kojamon tytäryritykset, yhteisjärjestelyt ja osakkuusyritykset on esitetty liitteessä 7.3. 
 
Johtoon kuuluvien avainhenkilöiden työsuhde-etuudet 
M€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Palkat ja palkkiot 
Toimitusjohtaja 
-0,6 
-0,6 
Muut johtoryhmän jäsenet 
-0,8 
-0,7 
Hallituksen ja valiokuntien jäsenet 
-0,3 
-0,3 
Palkat ja palkkiot yhteensä 
-1,7 
-1,6 
Osakeperusteiset maksut 
Toimitusjohtaja 
0,0 
- 
Muut johtoryhmän jäsenet 
0,0 
- 
Hallituksen ja valiokuntien jäsenet 
-0,1 
-0,1 
Osakeperusteiset maksut yhteensä 
-0,2 
-0,1 
Etuuspohjaiset eläkekulut 
-0,2 
-0,2 
Maksupohjaiset eläkekulut 
-0,3 
-0,3 
Kaikki yhteensä 
-2,3 
-2,2 
Toimitusjohtajan, hallituksen ja valiokuntien palkat ja palkkiot 
1 000 € 
1–12/2025 
1–12/2024 
Jani Nieminen, toimitusjohtaja 7.10.2024 asti 
- 
-468,0 
Erik Hjelt, väliaikainen toimitusjohtaja 7.10.2024 alkaen 
-327,0 
-106,4 
Reima Rytsölä, toimitusjohtaja 1.6.2025 alkaen 
-315,2 
Hallitus ja valiokunnat 
Mikael Aro, puheenjohtaja 
-85,3 
-86,2 
Mikko Mursula, varapuheenjohtaja 
-53,9 
-57,1 
Anne Koutonen 
-53,9 
-57,1 
Kari Kauniskangas 
-54,6 
-54,6 
Catharina Stackelberg-Hammarén 
- 
-11,8 
Andreas Segal 
-51,1 
-55,7 
Annica Ånäs 
-51,8 
-55,7 
Veronica Lindholm 
-47,6 
-36,9 
Hallitus ja valiokunnat yhteensä 
-397,9 
-414,9 
Yhteensä * 
-1 040,1 
-989,2 
* Palkat ja palkkiot sisältävät osakepalkkiot

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
72 
Toimikauden 
2025–2026 osalta on hallitukselle maksettu palkkioita 399,9 tuhatta euroa. Tili-
kaudelle 2025 kohdistuu hallituksen palkkioita 397,9 tuhatta euroa. Vuosipalkkiosta makse-
taan noin 40 prosenttia Kojamo Oyj:n osakkeina ja loppuosa rahana. 
Kojamon henkilöstölle ei makseta eri korvausta heidän toimiessaan hallituksen jäsenenä tai 
toimitusjohtajana konserniin kuuluvissa yrityksissä. 
Johdon eläkesitoumukset ja irtisanomiskorvaukset 
Toimitusjohtajan 
ja muun johtoryhmän jäsenten osalta noudatetaan maksuperusteista käytän-
töä, jossa ryhmäeläkevakuutukseen maksetaan vuodessa kahden kuukauden verotettavaa 
ansiota vastaava vakuutusmaksu. Vakuutuksen ehtojen mukaisesti vakuutuksen säästöt voi 
nostaa 63 ikävuodesta alkaen tai työeläkettä täydentävänä lisäeläkkeenä. Toimitusjohtajan ja 
muun johtoryhmän Suomen lakisääteisen eläkejärjestelmän kustannukset olivat 0,3 (0,3) mil-
joonaa euroa ja vapaaehtoisen ryhmäeläkevakuutuksen maksut olivat 0,2 (0,2) miljoonaa eu-
roa. 
Toimitusjohtajan 
sopimuksen irtisanomisaika on yhtiön puolelta kuusi kuukautta, jonka aikana 
toimitusjohtajalla ei ole työntekovelvollisuutta. Irtisanomisajan korvaus on 12 kuukauden 
palkka. Toimitusjohtajan 
puolelta irtisanomisaika on kuusi kuukautta. Toimitusjohtajan sopi-
muksessa ei ole sovittu erillisestä irtisanomiskorvauksesta. 
Muiden yhtiön johtoryhmän jäsenten irtisanomisaika on yhtiön puolelta kuusi kuukautta, jonka 
aikana johtajalla ei ole työntekovelvollisuutta. Johtoryhmän jäsenen puolelta irtisanomisaika 
on kolme kuukautta. Irtisanomiskorvaus on lisäksi kuuden kuukauden palkkaa vastaava 
määrä.
Osakepohjainen kannustinjärjestelmä 
Kojamolla on käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen osakepohjainen kannustinjärjestelmä. 
Palkkio määräytyy Kojamon liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suhteessa 
konsernin strategisiin tavoitteisiin. 
Järjestelmän mahdolliset palkkiot perustuvat: 
●
 
ansaintajaksolta 2023–2025 liikevaihtoon, osakekohtaiseen kassavirtaan ennen käyttö-
pääoman muutoksia (FFO) ja asuntokohtaiseen CO2-päästövähennystavoitteeseen vuo-
sille 2023–2025 ja Loan to Value (LTV) 
-tunnuslukuun. 
●
 
ansaintajaksolta 2024–2026 liikevaihtoon, osakekohtaiseen kassavirtaan ennen käyttö-
pääoman muutoksia (FFO), pitkän aikavälin Investment Grade -luottoluokitukseen ja 
asuntokohtaiseen CO2-päästövähennystavoitteeseen vuosille 2024–2026. 
●
 
ansaintajaksolta 2025–2027 liikevaihtoon, osakekohtaiseen kassavirtaan ennen käyttö-
pääoman muutoksia (FFO), myynteihin ja asuntokohtaiseen CO2- päästövähennystavoit-
teeseen vuosille 2025–2027. 
Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysimääräisinä olisi maksimipalkkio 
614 842 Kojamon osaketta vastaava määrä, mistä puolet maksetaan Kojamon osakkeina ja 
puolet rahana. Osakepalkkion käypä arvo on määritetty käyttäen järjestelmän myöntämishet-
ken Kojamo Oyj:n kurssia sekä toisaalta huomioiden arviot tulevien vuosien osingoista. 
Kojamon hallitus päätti 13.2.2025 uudesta rajoitetusta osakepalkkio-ohjelmasta (RSP) vuo-
sille 2025–2027. Sitouttavaa osakepalkkio-ohjelmaa käytetään yhtiön hallituksen päättämissä 
erityistilanteissa. Ohjelma koostuu vuosittain alkavista enintään kolmen vuoden mittaisista si-
touttamisjaksoista, joihin osallistuvilla henkilöillä on mahdollisuus saada kiinteä määrä osak-
keita pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamispalkkiona. 2025–2027 sitouttamisjakso päättyy 
vuoden 2027 lopussa ja mahdollinen palkkio maksetaan jakson päättymistä seuraavana 
vuonna osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Sitouttamisjakson osalta luovutettavien 
osakkeiden enimmäismäärä on 65 000 brutto-osaketta. 
Tilikaudella 2025 avainhenkilöiden osakepalkkiojärjestelmän vaikutus Kojamon tulokseen oli 
0,0 (0,0) miljoonaa.
Muut lähipiiritiedot 
Hallituksen jäsenet ja heidän määräysvallassaan olevat yhteisöt omistivat yhtiön osakkeita ja 
osakeperusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä 
yhteensä 76 434 (63 876) osaketta. 
Johtoryhmän jäsenet ja heidän määräysvallassaan olevat yhteisöt omistivat yhtiön osakkeita 
ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhti-
öissä yhteensä 70 508 (57 532) osaketta. 
Näiden osakkeiden osuus yhtiön koko osakemäärästä on 0,06 (0,05) prosenttia. 
Kojamolla ei ollut vuosina 2024 ja 2025 tavanomaisesta poikkeavia lähipiiriliiketoimia. Vuonna 
2024 henkilöstökuluihin sisältyi toimitusjohtajan vaihdoksesta johtuva kertaluonteinen 0,8 mil-
joonan euron kulu.
 

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
73 
7.3 Konsernin tytäryritykset, osakkuusyritykset ja yhteisjärjeste-
l
yt 
Konsernirakenne 31.12.2025 
 
Osakkuus- 
Kappaletta 
Tytäryhtiöt 
yritykset 
Kojamo Oyj 
9 
1)
2 
Alakonsernien emoyhtiöt 
Lumo Kodit Oy 
340 
32 
Lumo Vuokratalot Oy 
10 
3 
2)
Lumo Asumisen Palvelut Oy 
3 
4 
Kojamo Palvelut Oy 
1 
Yhteensä 
363 
40 
¹
⁾
 
Sisältää alakonsernien emoyhtiöt ja muut esitetyt 
tytäryhtiöt 
²
⁾
 
Osakkuusyrityksistä yksi on ylimmällä Kojamo-konsernitasolla 
tytäryhtiö
 
Emoyhtiön 
Konsernin 
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt 
omistusosuus, % 
omistusosuus, % 
Kojamo Oyj 
Kojamo Holding Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kojamo Palvelut Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumo Kodit Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumo Vuokratalot Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumohousing 2 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
VVO Hoivakiinteistöt Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumohousing 12 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumo Asumisen Palvelut Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kotinyt Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Emoyhtiön 
Konsernin 
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt 
omistusosuus, % 
omistusosuus, % 
Lumo Kodit Oy 
As Oy Helsingin Leikosaarenpuisto 
Helsinki 
98,64 
98,64 
As Oy Helsingin Mustalahdentie 1 
Helsinki 
100,00 
100,00 
As Oy Helsingin Vuopuisto 
Helsinki 
98,71 
98,71 
As Oy Kuopion Havuketo 
Kuopio 
100,00 
100,00 
As Oy Vantaan Junkkarinkaari 7 
Vantaa 
100,00 
100,00 
As. Oy Helsingin Haapaniemenkatu 11 
Helsinki 
100,00 
100,00 
As. Oy Kuopion Kaarenkulma 
Kuopio 
100,00 
100,00 
As. Oy Malski 3, Lahti 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Ajurinkuja 1 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Forstmestarinpiha 2 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Henttaan Puistokatu 16 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Henttaankaari A 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Jousenpuistonkatu 8 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Kilonportti 3 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Kirkkojärventie 10 C 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Kirkkojärventie 10 D 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Kivenlahdenkatu 2 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Klariksentie 6 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Koivu-Mankkaan tie 1 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Korkoontie 6 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Koronakatu 1 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Kulovalkeantie 21 B 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Likusterikatu A 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Linnustajankuja 2 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Luoteisrinne 7 A-D 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Marinkallio 4 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Marinkallio 6 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Marinkallio 8 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Nihtitorpankuja 1A 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Nihtitorpankuja 1D 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Nihtitorpankuja 3 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Niittykatu 15 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Niittykatu 8 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Niittykummuntie 12 B 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Niittykummuntie 12 E 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Nöykkiönlaaksontie 7 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Piispanristi 2 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Rastasniityntie 1 A 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Rastasniityntie 1 B 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Reelinkikatu 2 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Runoratsunkatu 11 
Espoo 
100,00 
100,00

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
74 
 
Asunto Oy Espoon Saunalahdenkatu 2 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Servinkuja 3 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Soukanrinne 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Suurpelto 44 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Suurpelto 5 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Tietäjäntie 3 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Ulappakatu 1 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Uuno Kailaan katu 4 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Uuno Kailaan katu 5 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Uuno Kailaan katu 6 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Valakuja 8 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Ylismäenkuja 14 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Ylismäentie 12 A-B 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Ylismäentie 12 C-D 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Ylismäentie 12 E 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Ylismäentie 12 F 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Annankatu 5 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Bahamankatu 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Bulevardi 31 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Capellan puistotie 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Eerik VII 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Fregatti Dygdenin kuja 5 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Haapsalunkuja 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Hela-aukio 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Helatehtaankatu 3 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Henrik Borgströmin tie 2 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Hesperiankatu 18 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Hilapellontie 2c 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Hilapellontie 2d 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Hopeatie 9 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Höyrykatu 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Iso Roobertinkatu 30 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Juhana Herttuan tie 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Junailijankuja 9a 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Jätkänkallio 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kadetintie 6 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kahvipavunkuja 3 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kahvipavunkuja 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
 
Asunto Oy Helsingin Kantelettarentie 15 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Karavaanikuja 2 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Karhulantie 13 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Karibiankuja 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Katariinankartano 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Katariinankoski 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Katontekijänkuja 1 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kauppakartanonkuja 3 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kaustisenpolku 3 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Keinulaudantie 2a 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Keinulaudantie 2b 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Keinulaudantie 2c 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Keinutie 9d 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kellosilta 8b 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kivensilmänkuja 3 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Klaavuntie 11 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Koirasaarentie 23 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kontulantie 19 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Koskikartano 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kotkankatu 9 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kuuluttajankatu 2 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Lapinmäentie 10 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Lapinmäentie 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Lauttasaarentie 27 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Leikkikuja 2 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Leonkatu 21 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Liikkalankuja 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Lumo One 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Luotsikatu 1a 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Lönnrotinkatu 30 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Maasälväntie 5 ja 9 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Madetojankuja 1b 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Marjatanportti 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Melkonkatu 12 B 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Messeniuksenkatu 1B 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Minervankatu 4 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Oulunkylän tori 3 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Palmsenpolku 2 
Helsinki 
100,00 
100,00

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
75 
 
Asunto Oy Helsingin Papinpöydänkuja 3 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Pertunpellontie 6 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Pertunpellontie 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Plazankuja 5 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Posetiivari 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Punakiventie 13 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Punakiventie 15 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Pärnunkatu 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Ratarinne 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Retkeilijänkatu 1 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Ristipellontie 6 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Ristiretkeläistenkatu 19 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Risupadontie 6 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Saariniemenkatu 6 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Sentnerikuja 2 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Strömbergintie 4 E 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Sörnäistenkatu 12 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Tankomäenkatu 7 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Tankomäenkatu 9 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Tenderinlenkki 6 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Tenderinlenkki 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Tilketori 2 
Helsinki 
96,81 
96,81 
Asunto Oy Helsingin Tulisuontie 1 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Tuulensuunkuja 3 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Valanportti 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Vanha Helsingintie 20 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Vanhaistentie 1 d 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Vinsentinaukio 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Von Daehnin katu 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Vuorenpeikontie 5 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Välimerenkatu 8 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hilapellontie 4 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hyvinkään Astreankatu 27 
Hyvinkää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hyvinkään Merino 
Hyvinkää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hyvinkään Mohair 
Hyvinkää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hyvinkään Värimestarinkaari 3 
Hyvinkää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeenlinnan Aurinkokatu 10 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeenlinnan Hallituskatu 14 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
 
Asunto Oy Hämeenlinnan Kajakulma 
Hämeenlinna 
73,97 
73,97 
Asunto Oy Hämeenlinnan Keilakatu 4 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeenlinnan Kummilantie 6 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeenlinnan Linnaniemenkatu 1 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeenlinnan Linnankatu 3b 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeenlinnan Pikkujärventie 9 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Hämeentie 48 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Heinämutka 5 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Honkaharjuntie 14b 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Jontikka 4 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Kelokatu 4 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Kerkkäkatu 1 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Kerkkäkatu 3 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Kerkkäkatu 4 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Keskisentie 1 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Kilpisenkatu 14 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Kyllikinkatu 5 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Mannisenmäentie 6-8 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Mannisenrinne 2 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Runkotie 3b 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Runkotie 5 C 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Tellervonkatu 8 
Jyväskylä 
99,05 
99,05 
Asunto Oy Jyväskylän Tervalankatu 6 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Tiilitehtaantie 44 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Tiilitehtaantie 46 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Väinönkatu 15 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Jyväskylän Yliopistonkatu 40b 
Jyväskylä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Järvenpään Antoninkuja 3 
Järvenpää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Järvenpään Metallimiehenkuja 2 
Järvenpää 
100,00 
100,00 
Asunto oy Järvenpään Pajalantie 23 F 
Järvenpää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Järvenpään Reki-Valko 
Järvenpää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Järvenpään Rekivatro 
Järvenpää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Järvenpään Sibeliuksenkatu 27 
Järvenpää 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kalasääksentie 6 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kauniaisten Asematie 10 
Kauniainen 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kauniaisten Bredantie 8 
Kauniainen 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kauniaisten Kavallinterassit 
Kauniainen 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kauniaisten Thurmaninpuistotie 2 
Kauniainen 
100,00 
100,00

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
76 
 
Asunto Oy Kaustisenpolku 5 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Keravan Eerontie 3 
Kerava 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Keravan Palopolku 3 
Kerava 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Keravan Santaniitynkatu 17 
Kerava 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Keravan Tapulikatu 30 
Kerava 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Keravan Tapulitori 1 
Kerava 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Keravan Tapulitori 2 
Kerava 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kirkkonummen Vernerinkuja 5 
Kirkkonummi 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kivivuorenkuja 1 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kivivuorenkuja 3 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Konalantie 14 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kuopion Kelkkailijantie 4 
Kuopio 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kuopion Sompatie 7 
Kuopio 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kuopion Sompatie 9 
Kuopio 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kuopion Tulliportinkatu 30 
Kuopio 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kuopion Vuorikatu 22 
Kuopio 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lahden Kauppakatu 38 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lahden Radanpää 6 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lahden Saimaankatu 60 a 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lahden Sorvarinkatu 5 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lahden Vanhanladonkatu 2 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lahden Vihdinkatu 4 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lahden Vihdinkatu 6 
Lahti 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lappeenrannan Gallerianpolku 
Lappeenranta 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lappeenrannan Koulukatu 13 
Lappeenranta 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lappeenrannan Sammonkatu 3-5 B 
Lappeenranta 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lappeenrannan Upseeritie 12 
Lappeenranta 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Lintukallionrinne 1 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Mäntsälän Hemmintie 2 
Mäntsälä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Mäntsälän Karhulantie 2 
Mäntsälä 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Naantalin Palomäenkatu 5 
Naantali 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Nurmijärven Mahlamäentie 16 
Nurmijärvi 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Nurmijärven Ratsutilantie 2 
Nurmijärvi 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Oulun Kitimenpolku 21 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Oulun Koskelantie 19 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Oulun Kurkelankuja 1 B 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Oulun Peltolankaari 1 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Oulun Revonkuja 1 
Oulu 
100,00 
100,00 
 
Asunto Oy Oulun Tervahanhi 1 
Oulu 
99,10 
99,10 
Asunto Oy Oulun Tietolinja 11 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Pirtinketosato 
Kuopio 
63,55 
63,55 
Asunto Oy Pohtolan Kynnys 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Pohtolan Kytö 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Rientolanhovi 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Rovaniemen Korkalonkatu 28 
Rovaniemi 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Rovaniemen Tukkivartio 
Rovaniemi 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Salamankulma 
Turku 
62,99 
62,99 
Asunto Oy Tampereen Keskisenkatu 4 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Keskisenkatu 8 A 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Koipitaipaleenkatu 9 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Lentokonetehtaankatu 5 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Meesakatu 2 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Myrskynkatu 4 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Nuolialantie 44 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Näsilinnankatu 40 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Pohtolan Pohja 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Satakunnankatu 21 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Tieteenkatu 3 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Tuomiokirkonkatu 32 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tampereen Tutkijankatu 7 
Tampere 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Toppilan Tuulentie 2 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tuiran Komuntalo 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Ahterikatu 12 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Aurinkorinne 
Turku 
81,50 
81,50 
Asunto Oy Turun Hippoksentie 31 G 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Hippoksentie 33 A 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Kotkankatu 2 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Laivurinkatu 4 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Lemminkäisenkatu 17 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Reelinkikatu 7 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Riitasuonkatu 28 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Työnjohtajankatu 1 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Turun Vänrikinkatu 2 
Turku 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tuusulan Bostoninkaari 2 
Tuusula 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Tuusulan Kievarinkaari 4 
Tuusula 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Antaksentie 3 
Vantaa 
100,00 
100,00

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
77 
 
Asunto Oy Vantaan Arinatie 10 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Elmontie 11 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Esikkotie 9 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Haltiantie 12 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Haltiantie 14 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Hiiritornit 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Kaivokselantie 5 b 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Kaivokselantie 5 f 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Keikarinkuja 3 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Kielotie 34 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Kilterinaukio 4 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Kilterinkaari 2 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Krassitie 8 
Vantaa 
99,26 
99,26 
Asunto Oy Vantaan Laajaniityntie 2a 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Lauri Korpisen katu 10 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Lauri Korpisen katu 8 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Lautamiehentie 11 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Lautamiehentie 9 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Lehtikallio 4 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Leinelänkaari 13 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Leinelänkaari 14 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Leineläntie 10 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Leineläntie 3 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Liesikuja 8 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Martinlaaksonpolku 4 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Neilikkapolku 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Pyhtäänkorvenkuja 4 ja 6 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Pyhtäänkorventie 15f 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Pyhtäänkorventie 25 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Pähkinämetsä 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Pähkinäpolku 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Pähkinärinteentie 41 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Ruukkupolku 14 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Tammistonvuori 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Tarhurintie 6 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vantaan Teeritie 
2 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vuorikummuntie 9 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Vähäntuvantie 6 
Helsinki 
100,00 
100,00 
 
Katajapysäköinti Oy 
Tampere 
50,93 
50,93 
Kiint. Oy Taivaskero 2 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Espoon Gräsantörmä 1 C ja D 
Espoo 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Abrahaminkatu 1 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Agricolankatu 1 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Albertinkatu 40 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 39a 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 39b 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 39c 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 41 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 41 c 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 43 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Onnentie 18 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Sofianlehdonkatu 5 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Somerontie 14 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Helsingin Tukholmankatu 10 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Kotitontuntie 1 
Espoo 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Lintulahdenpenger 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Malminhaka 
Tampere 
90,00 
90,00 
Kiinteistö Oy Saarensahra 
Tampere 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Siilinjärven Kirkkorinne 
Siilinjärvi 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Tampereen Kyllikinkatu 15 
Tampere 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Tuureporin Liiketalo 
Turku 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Vantaan Karhunkierros 1 C 
Vantaa 
86,58 
86,58 
Kiinteistö Oy Vantaan Pyhtäänpolku 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Ylä-Malmintori 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumo Espoon Ylismäentie Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumo Hankeyhtiö 2 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumo Hankeyhtiö 3 Oy 
Espoo 
100,00 
100,00 
Lumo Holding 50 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumohousing 14 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Lumohousing 19 Oy 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Kantelettarentie 15 osakkuusyhtiö: 
Kiinteistö Oy Sävelkorttelin Parkkihalli 
Helsinki 
31,19 
65,35 
Asunto Oy Helsingin Vanhaistentie 1 d osakkuusyhtiö: 
Kiinteistö Oy Sävelkorttelin Parkkihalli 
Helsinki 
34,16 
65,35

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
78 
 
Emoyhtiön 
Konsernin 
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt 
omistusosuus, % 
omistusosuus, % 
Lumo Vuokratalot Oy 
Asunto Oy Espoon Asemakuja 1 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Piilipuuntie 25 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Espoon Piilipuuntie 31 
Espoo 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Helsingin Vaakamestarinpolku 2 
Helsinki 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Kuopion Niemenkatu 5 
Kuopio 
100,00 
100,00 
Asunto Oy Oulun Jalohaukantie 1 
Oulu 
100,00 
100,00 
Asunto Oy OulunTuiranmaja 
Oulu 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Nummenperttu 
Hämeenlinna 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Vehnäpelto 
Vantaa 
100,00 
100,00 
Kiinteistö Oy Vehnäpellon tytär: 
Kiinteistö Oy Viljapelto 
Vantaa 
55,56 
76,67 
Emoyhtiön 
Konsernin 
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt 
omistusosuus, % 
omistusosuus, % 
Lumo Asumisen Palvelut Oy 
Kiinteistö Oy Espoon Nihtitorpankujan Parkki 
Espoo 
67,71 
67,71 
Koy Espoon Ylismäentie 12 Pysäköinti 
Espoo 
100,00 
100,00 
Piispanristin Pysäköinti Oy 
Espoo 
100,00 
100,00 
Emoyhtiön 
Konsernin 
Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt 
omistusosuus, % 
omistusosuus, % 
Kojamo Palvelut Oy 
Kiinteistö Oy Mannerheimintie 168a 
Helsinki 
100,00 
100,00
 
Emoyhtiön 
Konsernin 
Osakkuusyritykset ja yhteisjärjestelyt 
omistusosuus, % 
omistusosuus, % 
Kojamo Oyj 
Asunto Oy Nilsiän Ski 
Nilsiä 
28,33 
28,33 
SV-Asunnot Oy 
Helsinki 
50,00 
50,00 
Lumo Asumisen Palvelut Oy 
Asemamiehenkadun Pysäköinti Oy 
Helsinki 
48,94 
48,94 
Haltian Pysäköinti Oy 
Vantaa 
39,25 
39,25 
Kiinteistö Oy Espoon Pegasos Pysäköinti 
Espoo 
27,23 
27,23 
Louhen Pysäköinti Oy 
Helsinki 
32,00 
32,00 
 
Lumo Kodit Oy 
Asunto Oy Espoon Otsonkulma 
Espoo 
21,73 
21,73 
Hatanpäänhovin Pysäköinti Oy 
Tampere 
29,38 
29,38 
Kiinteistö Oy Bäckisåker 
Espoo 
50,00 
50,00 
Kiinteistö Oy Jyväskylän Torikulma 
Jyväskylä 
42,63 
42,63 
Kiinteistö Oy Mannerheimintie 40 
Helsinki 
29,42 
29,42 
Kiinteistö Oy Myllytullin Autotalo 
Oulu 
24,39 
24,39 
Kiinteistö Oy Oulun Tullivahdin Parkki 
Oulu 
33,60 
33,60 
Kiinteistö Oy Pohjois-Suurpelto 
Espoo 
50,00 
50,00 
Kiinteistö Oy Tampereen Tieteen Parkki 
Tampere 
41,71 
41,71 
Lehtolantien Pysäköinti Oy 
Riihimäki 
22,60 
22,60 
Leinelän Kehitys Oy 
Vantaa 
20,00 
20,00 
Lintulammenkadun Pysäköintilaitos oy 
Kerava 
39,19 
39,19 
Mummunkujan pysäköinti Oy 
Tampere 
26,51 
26,51 
Paavolan Parkki Oy 
Lahti 
24,93 
32,98 
Pihlajapysäköinti Oy 
Tampere 
30,56 
30,56 
Ristikedonkadun Lämpö Oy 
Salo 
34,40 
34,40 
Ruukinpuiston Pysäköinti Oy 
Kerava 
23,49 
23,49 
Ruukuntekijäntien paikoitus Oy 
Vantaa 
26,24 
26,24 
Suurpellon Kehitys Oy 
Espoo 
50,00 
50,00 
Virvatulentien Pysäköinti Oy 
Helsinki 
25,15 
25,15 
Miilun alueen huolto Oy 
Salo 
28,57 
28,57 
Asunto Oy Vantaan Lehtikallio 4: 
Kiinteistö Oy Lehtikallion pysäköinti 
Vantaa 
39,84 
39,84 
Asunto Oy Järvenpään Sibeliuksenkatu 27: 
Kiinteistö Oy Järvenpään Tupalantalli 
Järvenpää 
33,51 
33,51 
Asunto Oy Vantaan Leinelänkaari 13: 
Leinelänkaaren Pysäköinti Oy 
Vantaa 
21,63 
21,63 
Asunto Oy Oulun Revonkuja 1: 
Kiinteistö Oy Revonparkki 
Oulu 
20,37 
20,37 
Asunto Oy Tampereen Keskisenkatu 4: 
Kiinteistö Oy Tampereen Seponparkki 
Tampere 
29,91 
45,98 
Asunto Oy Vantaan Arinatie 10: 
Kiinteistö Oy Arinaparkki Vantaa 
Vantaa 
25,59 
25,59 
Asunto Oy Lahden Radanpää 6: 
Asemantaustan Pysäköinti Oy 
Lahti 
39,76 
39,76 
Asunto Oy Espoon Ajurinkuja 1: 
Kiinteistö Oy Valliparkki 
Espoo 
31,31 
31,31

 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
79 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Asunto Oy Vantaan Lautamiehentie 9: 
Sandbackan Autopaikat Oy 
Vantaa 
24,62 
44,23 
Asunto Oy Espoon Forstmestarinpiha 2: 
Kiinteistö Oy Espoon Lehto 
Espoo 
25,00 
25,00 
Asunto Oy Vantaan Kaivokselantie 5 b: 
Kiinteistö Oy Vantaan Pumppupuiston Parkki 
Vantaa 
11,45 
24,20 
Asunto Oy Vantaan Kaivokselantie 5 f: 
Kiinteistö Oy Vantaan Pumppupuiston Parkki 
Vantaa 
12,75 
24,20 
Lumo Vuokratalot Oy 
Asunto Oy Viljapelto 
Vantaa 
21,11 
76,67 
Kiinteistö Oy Keinulaudantie 4 
Helsinki 
41,62 
41,62 
Pajalan Parkki Oy 
Järvenpää 
31,44 
44,06
Laatimisperiaatteet 
Yhdistelyperiaatteet 
Konsernitilinpäätös sisältää emoyritys Kojamo Oyj:n, tytäryritykset, sijoitukset osakkuusyrityk-
siin ja osuudet yhteisjärjestelyissä (yhteisissä toiminnoissa).
Tytäryritykset 
Tytäryritykset ovat yrityksiä, joissa emoyrityksellä on määräysvalta. Määräysvallan katsotaan 
syntyvän, kun Kojamo olemalla osallisena yhteisössä altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai 
Kojamo on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja Kojamo pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon 
käyttämällä yhteisöä koskevaa valtaansa. Määräysvalta perustuu yleensä emoyrityksen välit-
tömään tai välilliseen yli 50 prosentin omistusosuuteen tytäryrityksen äänivallasta. Mikäli tosi-
asiat tai olosuhteet myöhemmin muuttuvat, Kojamo arvioi uudelleen, onko sillä vielä määräys-
valta yhteisössä. 
Konsernin keskinäinen osakkeenomistus eliminoidaan hankintamenetelmällä. Tilikaudella 
hankitut tytäryritykset yhdistellään konsernitilinpäätökseen hankinta-ajankohdasta alkaen, kun 
konserni on saanut niissä määräysvallan. Luovutetut tytäryritykset yhdistellään myyntipäivään 
saakka, kun määräysvalta lakkaa. Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja olen-
naiset sisäiset katteet sekä sisäinen voitonjako eliminoidaan konsernitilinpäätöksessä. 
Tilikauden tulos sekä laaja tulos kohdistetaan emoyrityksen omistajille, sillä Kojamolla ei ollut 
määräysvallattomia omistajia tilikaudella 2025 tai 2024.
Osakkuusyritykset
Osakkuusyritykset ovat yrityksiä, joissa Kojamolla on huomattava vaikutusvalta. Huomattava 
vaikutusvalta syntyy pääsääntöisesti silloin, kun Kojamo omistaa 20–50 prosenttia yrityksen 
äänivallasta tai kun Kojamolla on muutoin huomattava vaikutusvalta mutta ei määräysvaltaa. 
Osuudet osakkuusyrityksissä yhdistellään konsernitilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmää 
käyttäen huomattavan vaikutusvallan saamisesta lähtien sen päättymiseen saakka. Konser-
nin omistusosuuden mukainen osuus osakkuusyritysten tilikauden tuloksista esitetään omalla 
rivillään tuloslaskelmassa.
Yhteisjärjestelyt
Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräys-
valta. Yhteinen määräysvalta on järjestelyä koskevan määräysvallan pitämistä yhteisenä sopi-
mukseen perustuen, ja se vallitsee vain silloin, kun merkityksellisiä toimintoja koskevat pää-
tökset edellyttävät määräysvallan jakavien osapuolten yksimielistä hyväksymistä. 
Yhteisjärjestely on joko yhteinen toiminto tai yhteisyritys. Yhteisessä toiminnossa Kojamolla 
on järjestelyyn liittyviä varoja koskevia oikeuksia ja velkoja koskevia velvoitteita, kun taas yh-
teisyritys on järjestely, jossa Kojamolla on oikeuksia järjestelyn nettovarallisuuteen. Kojamon 
kaikki yhteisjärjestelyt ovat yhteisiä toimintoja. Niihin sisältyvät sellaiset asunto-osakeyhtiöt 
sekä keskinäiset kiinteistöyhtiöt, joista Kojamo omistaa alle 100 prosenttia. Näissä yhtiöissä 
Kojamon omistamat osakkeet oikeuttavat määrätyn huonetilan hallintaan. 
Kojamo sisällyttää konsernitilinpäätökseensä rivi riviltä omistusosuutensa mukaisen osuuden 
yhteisiin toimintoihin liittyvistä taseen varoista ja veloista sekä osuutensa mahdollisista yhtei-
sistä varoista ja veloista. Lisäksi Kojamo kirjaa yhteisiin toimintoihin liittyvät tuottonsa ja ku-
lunsa, mukaan lukien osuutensa yhteisten toimintojen tuotoista ja kuluista. Kojamo soveltaa 
tätä suhteellista yhdistelymenetelmää kaikkiin edellä kuvattuihin yhteisiin toimintoihin Koja-
mon omistusosuudesta riippumatta. Mikäli suhteellisesti yhdistellyillä yhtiöillä on laajassa tu-
loslaskelmassa tai taseessa eriä, jotka kuuluvat vain Kojamolle tai muille omistajille, kyseiset 
erät on käsitelty tämän mukaisesti myös Kojamon konsernitilinpäätöksessä.
7.4 Tilikauden jälkeiset tapahtumat
28.1.2026 Kojamo tiedotti vastaanottaneensa osakkeenomistajien nimitystoimikunnan ehdo-
tukset varsinaiselle yhtiökokoukselle. Ehdotukset sisälsivät ehdotuksen hallituksen jäsenten 
lukumääräksi, hallituksen puheenjohtajaksi ja jäseniksi, ehdotuksen hallituksen puheenjohta-
jan, varapuheenjohtajan ja jäsenten palkkioiksi, sekä osakkeenomistajien nimitystoimikunnan 
ehdotuksen työjärjestyksen muuttamisesta. 
28.1.2026 Kojamo tiedotti saaneensa omien osakkeiden takaisinosto-ohjelmansa päätök-
seen. Yhtiö osti aikavälillä 22. elokuuta 2025 – 27. tammikuuta 2026 takaisin 7 000 000 omaa 
osakettaan, mikä vastaa noin 2,8 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Takaisinosto-ohjel-

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
80 
massa tehdyt ostot vähensivät Kojamon omaa pääomaa noin 72,7 miljoonalla eurolla. Takai-
sinosto-ohjelman seurauksena Kojamo Oyj:lla on suorassa omistuksessa yhteensä 7 000 000 
osaketta. Takaisinosto 
-ohjelman aikana ostetut osakkeet mitätöidään. 
10.2.2026 Kojamo tiedotti sopineensa asuntoportfolion hankinnasta ja laskeneensa liikkee-
seen osakkeisiin oikeuttavia erityisiä oikeuksia. Kojamon kokonaan omistama tytäryhtiö Lumo 
Kodit Oy ja Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Varma 
ovat sopineet kaupasta, jolla Lumo 
Kodit ostaa Varman omistaman asuntoportfolion. Asuntoportfolio koostuu 60 asuinkiinteis-
töstä, joissa on yhteensä 4 761 asuntoa. Kohteet sijaitsevat pääasiassa pääkaupunkiseu-
dulla. Kojamo on laskenut liikkeeseen Varmalle 24 666 667 osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:n mu-
kaista erityistä oikeutta sen 13.3.2025 pidetyn yhtiökokouksen hallitukselle myöntämän valtuu-
tuksen nojalla. 
11.2.2026 Kojamo tiedotti päivitetystä strategiasta ja taloudellisista tavoitteista strategiakau-
delle 2026—2028. Yhtiö tiedotti myös uuden osinkopolitiikan.

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
81 
EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS 
Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS 
€ 
Liite 
1–12/2025 
1–12/2024 
Vuokratuotot 
519 190,06 
516 944,88 
Hallinnon myyntituotot 
13 435 284,94 
12 231 061,00 
Liikevaihto 
1 
13 954 475,00 
12 748 005,88 
Liiketoiminnan muut tuotot 
2 
1 273 344,06 
12 439,89 
Henkilöstökulut 
3 
-4 313 656,20 
-3 986 427,30 
Poistot ja arvonalentumiset 
4 
-273 648,66 
-336 191,79 
Liiketoiminnan muut kulut 
5 
-10 655 584,13 
-10 629 960,74 
Liikevoitto/tappio 
-15 069,93 
-2 192 134,06 
Tuotot pysyvien vastaavien sijoituksista 
181 002 513,40 
2 400,00 
Rahoitustuotot 
113 412 721,66 
106 048 466,14 
Arvonmuutokset pysyvien vastaavien 
sijoituksista 
-5 334 155,02 
- 
Rahoituskulut 
-109 664 213,28 
-104 601 545,11 
Rahoitustuotot ja -kulut 
6 
179 416 866,76 
1 449 321,03 
Voitto/tappio ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 
179 401 796,83 
-742 813,03 
Tilinpäätössiirrot 
7 
174 751 720,00 
- 
Tuloverot 
8 
-35 549 770,93 
96 908,84 
Tilikauden voitto/tappio 
318 603 745,90 
-645 904,19

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
82 
Emoyhtiön tase, FAS 
€ 
Liite 
31.12.2025 
31.12.2024 
VASTAAVAA 
Pysyvät vastaavat 
Aineettomat hyödykkeet 
9 
Muut pitkävaikutteiset menot 
426 809,82 
439 439,31 
Aineettomat hyödykkeet yhteensä 
426 809,82 
439 439,31 
Aineelliset hyödykkeet 
10 
Maa- ja vesialueet 
4 478 687,14 
4 519 052,14 
Koneet ja kalusto 
32 550,77 
117 588,73 
Muut aineelliset hyödykkeet 
187 206,12 
187 206,12 
Aineelliset hyödykkeet yhteensä 
4 698 444,03 
4 823 846,99 
Sijoitukset 
11 
Tytäryhtiöosakkeet 
76 939 788,00 
82 273 943,02 
Osakkuusyritysosakkeet 
176 951,96 
176 951,96 
Muut osakkeet ja osuudet 
594 029,89 
594 029,89 
Sijoitukset yhteensä 
77 710 769,85 
83 044 924,87 
Pysyvät vastaavat yhteensä 
82 836 023,70 
88 308 211,17 
Vaihtuvat vastaavat 
Pitkäaikaiset saamiset 
12 
3 105 061 510,02 
76 714 225,39 
Lyhytaikaiset saamiset 
13 
203 465 744,36 
3 085 687 746,05 
Rahoitusarvopaperit 
14 
57 938 835,91 
24 894 632,47 
Rahat ja pankkisaamiset 
167 013 453,19 
320 788 755,59 
Vaihtuvat vastaavat yhteensä 
3 533 479 543,48 
3 508 085 359,50 
VASTAAVAA 
3 616 315 567,18 
3 596 393 570,67 
€ 
Liite 
31.12.2025 
31.12.2024 
VASTATTAVAA 
Oma pääoma 
Osakepääoma 
58 025 136,00 
58 025 136,00 
Ylikurssirahasto 
35 786 180,04 
35 786 180,04 
Vararahasto 
16 920,33 
16 920,33 
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 
167 856 001,50 
167 856 001,50 
Edellisten tilikausien voitto/tappio 
-73 194 900,15 
-11 594 433,64 
Tilikauden voitto/tappio 
318 603 745,90 
-645 904,19 
Oma pääoma yhteensä 
15 
507 093 083,62 
249 443 900,04 
Vieras pääoma 
Pitkäaikainen vieras pääoma 
16 
2 813 410 428,99 
2 863 801 518,89 
Lyhytaikainen vieras pääoma 
17 
295 812 054,57 
483 148 151,74 
Vieras pääoma yhteensä 
3 109 222 483,56 
3 346 949 670,63 
VASTATTAVAA 
3 616 315 567,18 
3 596 393 570,67

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
83 
Emoyhtiön rahoituslaskelma, FAS 
€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Liiketoiminnan rahavirta 
Voitto/tappio ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 
179 401 796,83 
-742 813,03 
Oikaisut: 
Suunnitelman mukaiset poistot ja arvonalentumiset 
273 648,66 
336 191,79 
Muut tuotot ja kulut, joihin ei liity maksua 
-4 513,40 
22 190,00 
Rahoitustuotot ja -kulut 
-179 416 866,76 
-1 449 321,03 
Muut oikaisut 
-1 350 280,96 
- 
Liiketoiminnan rahavirta ennen 
käyttöpääoman muutosta 
-1 096 215,63 
-1 833 752,27 
Käyttöpääoman muutos: 
Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos 
-1 140 135,10 
-6 750 728,85 
Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos 
967 217,88 
-399 692,77 
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä, 
varauksia ja veroja 
-1 269 132,85 
-8 984 173,89 
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan 
rahoituskuluista 
-103 915 352,62 
-130 221 919,86 
Saadut rahoitustuotot liiketoiminnasta 
9 235 116,91 
4 840 651,78 
Maksetut välittömät verot 
1 183 955,21 
1 780 302,03 
Liiketoiminnan rahavirta 
-94 765 413,35 
-132 585 139,94 
Investointien rahavirta 
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin 
-158 723,71 
-104 394,50 
Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luovutustulot 
1 298 393,66 
- 
Myönnetyt pitkäaikaiset lainat 
-5 000 000,00 
-50 000 000,00 
Pitkäaikaisten lainasaamisten takaisinmaksut 
25 000 000,00 
- 
Hankitut rahoitusarvopaperit 
-351 467 156,73 
-189 745 393,25 
Rahoitusarvopapereiden luovutustulot 
318 561 312,18 
164 933 208,65 
Saadut korot ja osingot investoinneista 
287 134 878,20 
100 124 916,37 
Investointien rahavirta 
275 368 703,60 
25 208 337,27 
€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Rahoituksen rahavirta 
Omien osakkeiden takaisinosto 
-60 862 310,02 
- 
Pitkäaikaisten lainojen nostot 
650 000 000,00 
875 000 000,00 
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 
-981 323 000,00 
-435 285 000,00 
Lyhytaikaisten lainojen nostot 
25 959 399,06 
19 783 007,91 
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 
-25 958 812,63 
-59 419 584,33 
Konsernin sisäisen pankin muutos 
57 806 130,94 
30 558 330,01 
Maksetut konserniavustukset 
- 
-8 140 000,00 
Rahoituksen rahavirta 
-334 378 592,65 
422 496 753,59 
Rahavirtojen muutos 
-153 775 302,40 
315 119 950,92 
Rahavarat kauden alussa 
320 788 755,59 
5 668 804,67 
Rahavarat kauden lopussa 
167 013 453,19 
320 788 755,59

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
84 
Emoyhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteet 
Kojamo Oyj:n tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolain ja -asetusten ja osakeyhtiölain mu-
kaisesti. 
Vuokraustoimintaan ja hallintoveloitussopimuksiin liit-
tyvät tuotot 
Vuokraustoimintaan ja hallintoveloitussopimuksiin liittyvät tuotot tuloutetaan suoriteperiaat-
teen mukaisesti sopimuskauden aikana. 
Pysyvien vastaavien arvostus 
Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet on merkitty taseeseen alkuperäiseen hankintamenoon 
vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla ja mahdollisilla arvonalennuksilla. Suunnitel-
man mukaiset poistot on laskettu tasapoistoina hyödykkeiden todennäköisen käyttöiän perus-
teella. 
Taloudellisen 
käyttöiän perusteella määräytyvät suunnitelman mukaiset poistoajat ovat: 
IT-laitteet 
4–5 vuotta 
Tukiasemat 
7 vuotta 
Monitoimilaitteet 
6–8 vuotta 
Myöhemmin syntyvät menot sisällytetään aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen kirjanpitoar-
voon vain, mikäli on todennäköistä, että hyödykkeeseen liittyvä vastainen taloudellinen hyöty 
koituu yhtiön hyväksi. Muut korjaus- ja ylläpitomenot kirjataan tulosvaikutteisesti, kun ne ovat 
toteutuneet. 
Pysyvien vastaavien myyntivoitot on kirjattu liiketoiminnan muihin tuottoihin ja tappiot liiketoi-
minnan muihin kuluihin. 
Kehitysmenot
Aktivoidut kehittämismenot, poistoajat ja menetelmät (KPA 2:4.1 kohta 3). 
Kehittämismenot aktivoidaan aineettomaksi hyödykkeeksi, kun pystytään osoittamaan, miten 
kehityshanke tulee kerryttämään taloudellista hyötyä ja kehittämisvaiheessa aiheutuvat menot 
ovat luotettavasti mitattavissa. 
Aktivoidut kehittämismenot esitetään omana eränään ja poistetaan taloudellisena vaikutusai-
kanaan, kuitenkin enintään 10 vuodessa. 
Muut kehittämismenot kirjataan tuloslaskelmaan toteutuessaan. Aiemmin kirjattuja kehitysme-
noja ei aktivoida myöhemmillä kausilla. 
Rahoitusomaisuuden arvostaminen 
Rahoitusomaisuusarvopaperit on arvostettu hankintamenoon tai sitä alempaan tilinpäätöspäi-
vän markkinahintaan. 
Pakolliset varaukset 
Vastaisuudessa toteutuvat menot ja ilmeiset menetykset, jotka eivät enää kerrytä vastaavaa 
tuloa ja joiden suorittamiseen Kojamo on velvoitettu tai sitoutunut ja joiden rahallinen arvo voi-
daan kohtuullisesti arvioida, kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi ja taseen pakollisiin varauksiin. 
Eläkemenojen jaksotus 
Eläketurva on kaikilta osilta hoidettu ulkopuolisissa eläkevakuutusyhtiöissä. Eläkemenot on 
kirjattu suoriteperusteisesti kuluksi tuloslaskelmaan. 
Rahoituslaskelman laatimisperiaatteet 
Rahoituslaskelma on laadittu tuloslaskelman ja taseen sekä niitä täydentävien tietojen perus-
teella. 
Rahavarat sisältävät pankkitilit, likvidit pankkien talletustodistukset ja sijoitustodistukset. 
Valuuttamääräiset erät 
Kaikki saatavat ja velat ovat euromääräisiä. 
Johdannaissopimukset 
Johdannaissopimusten arvonmuutokset esitetään tilinpäätöksen liitetiedoissa 
Pitkäaikaisten lainojen korkoriskin suojaamiseksi tehtyjä johdannaissopimuksia ei ole kirjattu 
taseeseen, vaan ne on ilmoitettu tilinpäätöksen liitetiedoissa. 
Johdannaissopimuksiin perustuvat korkotuotot ja -kulut jaksotetaan sopimusajalle ja niillä oi-
kaistaan suojattavan erän korkoja. 

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
85 
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 
1. Liikevaihto 
€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Konsernin sisäinen liikevaihto 
Tontin vuokratuotot 
377 396,38 
376 609,44 
Vuokratuotot yhteensä 
377 396,38 
376 609,44 
Keskushallintopalvelut 
9 432 621,39 
7 562 778,18 
IT-vuokratuotot 
4 002 663,55 
4 668 282,82 
Muut myyntituotot yhteensä 
13 435 284,94 
12 231 061,00 
Konsernin sisäinen liikevaihto yhteensä 
13 812 681,32 
12 607 670,44 
Muu liikevaihto 
Tontin vuokratuotot 
141 793,68 
140 335,44 
Muu liikevaihto yhteensä 
141 793,68 
140 335,44 
Liikevaihto yhteensä 
13 954 475,00 
12 748 005,88 
2. Liiketoiminnan muut tuotot 
€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Käyttöomaisuuden myyntivoitot 
1 258 028,66 
- 
Perintätoimen tuotot 
- 
2 939,89 
Liiketoiminnan muut tuotot 
15 315,40 
9 500,00 
Yhteensä 
1 273 344,06 
12 439,89 
3. Henkilöstökulut 
€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Palkat ja palkkiot 
-3 623 078,21 
-3 339 578,12 
Eläkekulut 
-622 934,37 
-589 132,13 
Muut henkilösivukulut 
-67 643,62 
-57 717,05 
Yhteensä 
-4 313 656,20 
-3 986 427,30 
Johdon tulospalkkioiden laskennassa on käytetty 30.12.2025 päätöskurssia. 
Toimitusjohtajan, hallituksen ja valiokuntien palkat ja palkkiot 
€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Jani Nieminen, toimitusjohtaja 7.10.2024 asti 
- 
-467 961,66 
Erik Hjelt, väliaikainen toimitusjohtaja 7.10.2024-1.6.2025 
-327 023,92 
-106 367,85 
Reima Rytsölä, toimitusjohtaja 1.6. 2025 alkaen 
-315 211,61 
- 
Hallituksen ja valiokuntien palkkiot 
Mikael Aro 
-85 300,00 
-86 225,00 
Kari Kauniskangas 
-54 550,00 
-54 600,00 
Anne Koutonen 
-53 850,00 
-57 050,00 
Veronica Lindholm 
-47 550,00 
-36 850,00 
Mikko Mursula 
-53 850,00 
-57 050,00 
Andreas Segal 
-51 050,00 
-55 650,00 
Catharina von Stackelberg-Hammarén 
- 
-11 800,00 
Annica Ånas 
-51 750,00 
-55 650,00 
Yhteensä 
-1 040 135,53 
-989 204,51 
2025 
2024 
Henkilöstö keskimäärin 
16 
16 
Toimikauden 
2025–2026 osalta on hallitukselle ja valiokunnille maksettu palkkioita 
399 900,00 euroa, joista tilikaudelle 2025 kohdistuu 397 900,00 euroa. Varsinaisesta yhtiöko-
kouksesta 13.3.2025 alkavalta toimikaudelta maksettavasta vuosipalkkiosta 60 prosenttia 
maksettiin rahana ja 40 prosenttia osakkeina. 
Kojamo Oyj:n toimitusjohtajalla ja johtoryhmällä on kokonaispalkka. 
Eläkevastuu katetaan elä-
kevakuutuksella, jossa ryhmäeläkevakuutukseen maksetaan vuodessa kahden kuukauden 
verotettavaa ansioita vastaava vakuutusmaksu. Toimitusjohtajan 
toimisuhteen irtisanomisaika

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
86 
on kuusi kuukautta. Vuonna 2025 Suomen lakisääteisen eläkejärjestelmän kustannus toimi-
tusjohtajan osalta oli 120 988,11 (95 903,04) euroa ja maksut vapaaehtoiseen eläkejärjeste-
lyyn 94 525,81 (69 871,03) euroa. 
Vuonna 2025 Suomen lakisääteisen eläkejärjestelmän kustannus koko johtoryhmän osalta oli 
278 389,37 (240 826,50) euroa ja maksut vapaaehtoiseen eläkejärjestelyyn 201 708,39 
(170 044,24) euroa. 
4. Suunnitelman mukaiset poistot 
€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Muut pitkävaikutteiset menot 
Kehittämismenot 
-188 610,70 
-228 471,36 
Muut pitkävaikutteiset menot yhteensä 
-188 610,70 
-228 471,36 
Koneet ja kalusto 
-85 037,96 
-107 720,43 
Yhteensä 
-273 648,66 
-336 191,79 
5. Liiketoiminnan muut kulut 
€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Kiinteistövero 
-166 659,76 
-166 103,85 
Vuokrat ja vastikkeet 
-221 697,59 
-279 376,13 
Keskushallinto 
-10 150 584,36 
-10 077 365,48 
Liiketoiminnan muut kulut 
-116 642,42 
-107 115,28 
Yhteensä 
-10 655 584,13 
-10 629 960,74 
Tilintarkastuspalkkiot 
KPMG Oy Ab 
€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Tilintarkastuspalkkiot 
-205 106,00 
-198 699,00 
Veroneuvonta 
-55 440,00 
-14 245,00 
Neuvontapalvelut 
-71 945,00 
-30 063,00 
Yhteensä 
-332 491,00 
-243 007,00 
6. Rahoitustuotot ja -kulut 
€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Osinkotuotot 
Saman konsernin yrityksiltä 
181 000 000,00 
- 
Muilta 
2 513,40 
2 400,00 
Yhteensä 
181 002 513,40 
2 400,00 
Korkotuotot 
Saman konsernin yrityksiltä 
105 759 330,05 
93 911 577,46 
Muilta 
6 672 359,11 
10 973 626,94 
Muut rahoitustuotot 
981 032,50 
1 163 261,74 
Yhteensä 
113 412 721,66 
106 048 466,14 
Osinkotuotot, korko- 
ja rahoitustuotot yhteensä 
294 415 235,06 
106 050 866,14 
Sijoitusten arvonmuutokset 
Arvonalentumiset pysyvien vastaavien sijoituksista 
-5 334 155,02 
- 
Yhteensä 
-5 334 155,02 
- 
Korko- ja muut rahoituskulut 
Muille 
-109 664 213,28 
-104 601 545,11 
Yhteensä 
-109 664 213,28 
-104 601 545,11 
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä 
179 416 866,76 
1 449 321,03 
7. Tilinpäätössiirrot 
€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Konserniavustukset, saadut 
174 751 720,00 
- 
Yhteensä 
174 751 720,00 
- 
8. Tuloverot 
€ 
1–12/2025 
1–12/2024 
Tuloverot varsinaisesta toiminnasta 
-35 549 770,93 
- 
Edellisten tilikausien verot 
- 
96 908,84 
Yhteensä 
-35 549 770,93 
96 908,84

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
87 
9. Aineettomat hyödykkeet 
2025 
2024 
Kehittämis- 
Kehittämis- 
€ 
menot 
Yhteensä 
menot 
Yhteensä 
Hankintameno 1.1. 
1 186 396,30 
1 186 396,30 
1 056 208,98 
1 056 208,98 
Lisäykset 
175 981,21 
175 981,21 
130 187,32 
130 187,32 
Hankintameno 31.12. 
1 362 377,51 
1 362 377,51 
1 186 396,30 
1 186 396,30 
Kertyneet poistot 1.1. 
-746 956,99 
-746 956,99 
-518 485,63 
-518 485,63 
Tilikauden poistot 
-188 610,70 
-188 610,70 
-228 471,36 
-228 471,36 
Kertyneet poistot 31.12. 
-935 567,69 
-935 567,69 
-746 956,99 
-746 956,99 
Kirjanpitoarvo 31.12. 
426 809,82 
426 809,82 
439 439,31 
439 439,31 
10. Aineelliset hyödykkeet 
2025 
2024 
 
Muu 
 
Muu 
 
Koneet ja 
aineellinen 
 
Koneet ja 
aineellinen 
 
€ 
Maa-alueet 
kalusto 
omaisuus 
Yhteensä 
Maa-alueet 
kalusto 
omaisuus 
Yhteensä 
Hankintameno 1.1. 
4 519 052,14 
1 453 035,14 
187 206,12 
6 159 293,40 
4 520 734,02 
1 453 035,14 
187 206,12 
6 160 975,28 
Vähennykset 
-40 365,00 
- 
- 
-40 365,00 
- 
- 
- 
- 
Arvonalentumiset 
- 
- 
- 
- 
-1 681,88 
- 
- 
-1 681,88 
Hankintameno 31.12. 
4 478 687,14 
1 453 035,14 
187 206,12 
6 118 928,40 
4 519 052,14 
1 453 035,14 
187 206,12 
6 159 293,40 
Kertyneet poistot 1.1. 
- 
-1 335 446,41 
- 
-1 335 446,41 
- 
-1 227 725,98 
- 
-1 227 725,98 
Tilikauden poistot 
- 
-85 037,96 
- 
-85 037,96 
- 
-107 720,43 
- 
-107 720,43 
Kertyneet poistot 31.12. 
- 
-1 420 484,37 
- 
-1 420 484,37 
- 
-1 335 446,41 
- 
-1 335 446,41 
Kirjanpitoarvo 31.12. 
4 478 687,14 
32 550,77 
187 206,12 
4 698 444,03 
4 519 052,14 
117 588,73 
187 206,12 
4 823 846,99

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
88 
11. Sijoitukset 
2025 
2024 
Muut 
Muut 
Tytäryhtiö- 
Osakkuus- 
Osakkeet 
Tytäryhtiö- 
Osakkuus- 
Osakkeet 
€ 
osakkeet 
yritysosakkeet 
ja osuudet 
Yhteensä 
osakkeet 
yritysosakkeet 
ja osuudet 
Yhteensä 
Hankintameno 1.1. 
82 273 943,02 
176 951,96 
594 029,89 
83 044 924,87 
82 273 943,02 
176 951,96 
594 029,89 
83 044 924,87 
Arvonalennukset 
-5 334 155,02 
- 
- 
-5 334 155,02 
- 
- 
- 
- 
Hankintameno 31.12. 
76 939 788,00 
176 951,96 
594 029,89 
77 710 769,85 
82 273 943,02 
176 951,96 
594 029,89 
83 044 924,87 
Kirjanpitoarvo 31.12. 
76 939 788,00 
176 951,96 
594 029,89 
77 710 769,85 
82 273 943,02 
176 951,96 
594 029,89 
83 044 924,87 
12. Pitkäaikaiset saamiset 
€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Lainasaamiset saman konsernin yrityksiltä 
3 074 703 938,60 
42 999 999,99 
Siirtosaamiset 
30 357 571,42 
33 714 225,40 
Yhteensä 
3 105 061 510,02 
76 714 225,39 
Lainojen pitkäaikaisissa saamisissa olevat jaksotettavat 
kulut 
29 969 010,26 
33 372 218,84 
13. Lyhytaikaiset saamiset 
€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Myyntisaamiset 
9,20 
3 198,48 
Saman konsernin yrityksiltä 
Myyntisaamiset 
1 826 994,62 
1 390 771,10 
Lainasaamiset 
15 000,00 
3 051 718 938,61 
Muut saamiset 
187 874 561,75 
8 102 882,20 
Saman konsernin yrityksiltä yhteensä 
189 716 556,37 
3 061 212 591,91 
Lainasaamiset 
- 
586,43 
Muut saamiset 
95 985,11 
105 104,22 
Siirtosaamiset 
13 653 193,68 
24 366 265,01 
Yhteensä 
203 465 744,36 
3 085 687 746,05 
Lainojen lyhytaikaisissa saamisissa olevat jaksotettavat 
kulut 
13 237 180,35 
12 188 675,78

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
89 
14. Rahoitusarvopaperit 
€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Rahoitusarvopaperit 
Muut osakkeet ja rahastot 
57 938 835,91 
24 894 632,47 
Yhteensä 
57 938 835,91 
24 894 632,47 
Rahoitusarvopaperit sisältävät sijoitusrahasto-osuuksia sekä rahamarkkinasijoituksia. 
15. Oma pääoma 
€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Osakepääoma 1.1. 
58 025 136,00 
58 025 136,00 
Osakepääoma 31.12. 
58 025 136,00 
58 025 136,00 
Ylikurssirahasto 1.1. 
35 786 180,04 
35 786 180,04 
Ylikurssirahasto 31.12. 
35 786 180,04 
35 786 180,04 
Muut rahastot 1.1. 
Vararahasto 1.1. 
16 920,33 
16 920,33 
Vararahasto 31.12. 
16 920,33 
16 920,33 
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. 
167 856 001,50 
167 856 001,50 
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 
167 856 001,50 
167 856 001,50 
Muut rahastot 31.12. 
167 872 921,83 
167 872 921,83 
Edellisten tilikausien voitto 1.1. 
-12 240 337,83 
-11 594 433,64 
Osakepalkitseminen 
-92 252,30 
- 
Omien osakkeiden hankinta 
-60 862 310,02 
- 
Edellisten tilikausien voitto/tappio 31.12. 
-73 194 900,15 
-11 594 433,64 
Tilikauden voitto 
318 603 745,90 
-645 904,19 
Yhteensä 
507 093 083,62 
249 443 900,04 
Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta 
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 
167 856 001,50 
167 856 001,50 
Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 
-73 194 900,15 
-11 594 433,64 
Tilikauden voitto 
318 603 745,90 
-645 904,19 
Aktivoidut kehittämismenot 
-426 809,82 
-439 439,31 
Yhteensä 
412 838 037,43 
155 176 224,36 
kpl 
31.12.2025 
31.12.2024 
Emoyhtiön osakkeiden lukumäärä 
247 144 399 
247 144 399 
Tilikauden päättyessä Kojamo Oyj:n hallussa oli omia osakkeita 5 815 000 kappaletta.

 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
90 
16. Pitkäaikainen vieras pääoma 
€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Lainat rahoituslaitoksilta 
1 262 438 998,42 
1 513 238 998,42 
Joukkovelkakirjalainat 
1 550 000 000,00 
1 350 000 000,00 
Siirtovelat, henkilöstökulujaksotukset 
971 430,57 
562 520,47 
Yhteensä 
2 813 410 428,99 
2 863 801 518,89 
17. Lyhytaikainen vieras pääoma 
€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Lainat rahoituslaitoksilta, seuraavan tilikauden lyhennykset 
800 000,00 
800 000,00 
Joukkovelkakirjalainat, seuraavan tilikauden lyhennykset 
134 992 000,00 
415 515 000,00 
Ostovelat 
702 457,35 
473 453,73 
Velat saman konsernin yrityksille 
Ostovelat 
28 284,01 
28 483,18 
Muut velat 
97 177 310,36 
34 350 417,69 
Muut velat 
398 692,87 
330 751,14 
Siirtovelat 
Rahoituskulujaksotukset 
32 167 990,34 
29 775 783,66 
Palkat sosiaalikuluineen 
1 298 926,80 
1 764 245,55 
Tuloverot 
27 404 492,10 
- 
Muut siirtovelat 
841 900,74 
110 016,79 
Yhteensä 
295 812 054,57 
483 148 151,74 
18. Johdannaissopimukset 
Korkojohdannaissopimukset 
€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Johdannaissopimusten käyvät arvot 
Korkojohdannaiset 
Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus 
-13 788 907,11 
-19 897 423,43 
Yhteensä 
-13 788 907,11 
-19 897 423,43 
Johdannaissopimusten nimellisarvot 
Korkojohdannaiset 
Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus 
1 269 680 000,00 
1 270 280 000,00 
Yhteensä 
1 269 680 000,00 
1 270 280 000,00 
Koronvaihtosopimuksiin sovelletaan suojauslaskentaa, sillä niiden ehdot vastaavat suojattu-
jen lainasopimusten ehtoja. Koronvaihtosopimuksia ei ole kirjattu tulosvaikutteisesti. Jos joh-
dannaisen kesto on pidempi kuin laina, niin tällöin laina tullaan jatkamaan erittäin suurella to-
dennäköisyydellä. 
19. Vakuudet ja vastuusitoumukset 
€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua 
Markkinalainat 
500 000 000,00 
- 
Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä 
ja osakkeita kiinteistöihin 
Lainat rahoituslaitoksilta 
438 998,40 
638 998,40 
Annetut kiinnitykset 
3 925 000,00 
4 015 000,00 
Annetut takaukset 
Omavelkainen takaus 
196 850 691,93 
231 413 627,32

 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
91 
20. Muut vastuut 
€ 
31.12.2025 
31.12.2024 
Autojen leasingvastuut 
Seuraavana tilikautena maksettavat 
50 151,76 
124 379,76 
Myöhemmin maksettavat 
33 514,86 
95 736,16 
21. Muut liitetiedot 
31.12.2025 laskennallinen verosaaminen arvonmuutoksesta pysyvien vastaavien sijoituksista, 
jota ei ole merkitty taseeseen oli 1 066 831,00 (0,00) euroa. 
22. Lähipiirin liiketapahtumat 
Hallituksen jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omistivat yhtiön osakkeita ja osakepe-
rusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä yh-
teensä 76 434 (63 876) osaketta. Johtoryhmän jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä 
omistivat yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan 
konserniin kuuluvissa yhtiöissä yhteensä 70 508 (57 532) osaketta. Näiden osakkeiden osuus 
yhtiön koko osakemäärästä on 0,06 (0,05) prosenttia. 
Lähipiiriliiketoimissa toteutuneiden ehdot vastaavat riippumattomien osapuolten välisissä liike-
toimissa noudatettavia ehtoja. Kojamolla ei ollut vuonna 2025 ja 2024 tavanomaisesta poik-
keavia lähipiiriliiketoimia. 

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
92 
Hallituksen ja toimitusjohtajan lausumat 
Vahvistamme, että 
●
 
EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS-tilinpäätösstandardien mukaisesti 
laadittu konsernitilinpäätös ja emoyhtiön Suomessa voimassa olevien tilipäätöksen laati-
mista koskevien säännösten mukaisesti laadittu tilinpäätös antaa oikean ja riittävän ku-
van sekä yrityksen että sen konsernitilinpäätökseen sisältyvien yritysten kokonaisuuden 
varoista, vastuista, taloudellisesta asemasta sekä voitosta tai tappiosta, 
●
 
toimintakertomus antaa todenmukaisen kuvan yrityksen ja konsernitilinpäätökseen sisäl-
tyvien yritysten kokonaisuuden liiketoiminnan kehittymisestä ja tuloksesta sekä kuvauk-
sen merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä ja muusta yrityksen tilasta. 

Kojamo 
Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2025 
93 
TOIMINTAKERTOMUKSEN JA 
TILINPÄÄTÖKSEN 
ALLEKIRJOITUKSET 
Helsingissä helmikuun 11. päivänä 2026 
Mikael Aro 
Mikko Mursula 
Kari Kauniskangas 
Anne Koutonen 
hallituksen puheenjohtaja 
hallituksen varapuheenjohtaja 
Veronica Lindholm 
Andreas Segal 
Annica Ånäs 
Reima Rytsölä 
 
toimitusjohtaja 
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus 
Helsingissä helmikuun 11. päivänä 2026 
KPMG Oy Ab 
Tilintarkastusyhteisö 
Petri Kettunen, KHT

 
 
 
 
 
 
 
 
94 
Tilintarkastuskertomus 
Kojamo Oyj:n yhtiökokoukselle 
Tilinpäätöksen tilintarkastus 
Lausunto 
Olemme tilintarkastaneet 
Kojamo Oyj:n 
(y-tunnus 
0116336-2
) tilinpäätöksen 
tilikaudelta 1.1.–
31.12.2025. Tilinpäätös sisältää 
konsernin taseen, 
laajan tuloslaskelman, 
laskelman oman 
pää-
oman muutoksista, 
rahavirtalaskelman ja 
liitetiedot, mukaan 
lukien olennainen 
tilinpäätöksen 
laatimisperiaatteita koskeva informaatio, 
sekä emoyhtiön taseen, 
tuloslaskelman, rahoituslas-
kelman ja liitetiedot. 
Lausuntonamme esitämme, että 
—
konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin taloudellisesta asemasta 
sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansain-
välisten IFRS-tilinpäätösstandardien mukaisesti, 
—
tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudelli-
sesta asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien sään-
nösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. 
Lausuntomme on ristiriidaton tarkastusvaliokunnalle annetun lisäraportin kanssa. 
Lausunnon perustelut 
Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mu-
kaisesti. Hyvän tilintarkastustavan 
mukaisia velvollisuuksiamme 
kuvataan tarkemmin kohdassa 
Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa
. 
Olemme 
riippumattomia 
emoyhtiöstä 
ja 
konserniyrityksistä 
niiden 
Suomessa 
noudatettavien 
eettisten 
vaatimusten 
mukaisesti, 
jotka 
koskevat 
suorittamaamme 
tilintarkastusta 
ja 
olemme 
täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme. 
Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan 
tietomme ja käsityksemme mukaan olleet Suomessa 
noudatettavien, näitä palveluja koskevien 
säännösten mukaisia, emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5 artiklan 1 kohdassa 
tarkoitettuja 
kiellettyjä 
palveluja. 
Suorittamamme 
muut 
kuin 
tilintarkastuspalvelut 
on 
esitetty 
konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 2.2 
Käsityksemme mukaan olemme 
hankkineet lausuntomme perustaksi 
tarpeellisen määrän tar-
koitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. 
Olennaisuus 
Tarkastuksemme laajuuteen on vaikuttanut soveltamamme olennaisuus. Olennaisuus on 
mää-
ritetty 
perustuen 
ammatilliseen 
harkintaamme 
ja 
se 
ohjaa 
tarkastustoimenpiteiden 
luonteen, 
ajoituksen ja 
laajuuden määrittämisessä, 
sekä todettujen 
virheellisyyksien vaikutusten 
arvioi-
misessa suhteessa tilinpäätökseen kokonaisuutena. Olennaisuuden taso perustuu arvioomme 
sellaisten virheellisyyksien suuruudesta, 
joilla yksin tai 
yhdessä voisi kohtuudella 
odottaa ole-
van 
vaikutusta 
tilinpäätöksen 
käyttäjien 
tekemiin 
taloudellisiin 
päätöksiin. 
Olemme 
ottaneet 
huomioon myös sellaiset virheellisyydet, jotka laadullisten 
seikkojen vuoksi ovat mielestämme 
olennaisia tilinpäätöksen käyttäjille. 
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat 
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mu-
kaan 
ovat 
olleet 
merkittävimpiä 
tarkastuksen 
kohteena 
olevan 
tilikauden 
tilintarkastuksessa. 
Nämä 
seikat on 
otettu 
huomioon 
tilinpäätökseen kokonaisuutena 
kohdistuneessa 
tilintarkas-
tuksessamme sekä 
laatiessamme siitä 
annettavaa lausuntoa, 
emmekä anna 
näistä seikoista 
erillistä lausuntoa. EU-asetuksen 537/2014 10 artiklan 2 kohdan c alakohdan mukaiset merkit-
tävät olennaisen virheellisyyden riskit sisältyvät alla kuvattuihin 
tilintarkastuksen kannalta kes-
keisiin seikkoihin. 
Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon riskin siitä, että 
johto sivuuttaa kontrolleja. 
Tähän on sisältynyt 
arviointi siitä, onko 
viitteitä sellaisesta johdon 
tarkoitushakuisesta suhtau-
tumisesta, josta aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski. 
TILINTARKASTUKSEN 
KANNALTA 
KESKEISET SEIKAT 
KUINKA KYSEISIÄ SEIKKOJA KÄSI-
TELTIIN TILINTARKASTUKSESSA 
Sijoituskiinteistöjen arvostaminen (Konsernitilinpäätöksen liitetieto 
3.1) 
—
Käypään arvoon arvostettavat sijoi-
tuskiinteistöt (7.581 miljoonaa euroa) 
muodostavat 
96 % konsernitaseen loppusum-
masta 31.12.2025. Arvostamisessa 
käytettävistä arvioista ja tasearvojen 
merkittävyydestä johtuen sijoituskiin-
teistöjen arvostaminen on konsernin 
— 
Olemme arvioineet laskelmissa käytet-
tyjä johdon harkintaa edellyttäviä oletuk-
sia ja merkittävimpien käypien arvojen 
muutosten perusteita. Olemme myös 
testanneet laskentaan liittyviä yhtiössä 
käytössä olevia kontrolleja. 
— 
Tarkastukseen 
on osallistunut arvon-
määrityksen asiantuntijoitamme, jotka 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
95 
tilintarkastuksessa keskeinen osa-
alue. 
—
Tappio 
sijoituskiinteistöjen käypään 
arvoon arvostamisesta oli 120 miljoo-
naa euroa. 
—
Sijoituskiinteistöjen käyvät arvot 
määritellään kiinteistökohtaisesti 
tuottoarvoihin tai hankintamenoihin 
perustuen. Näiden taustalla olevien 
keskeisten oletusten määrittely edel-
lyttää johdon harkintaa mm. tuotto-
vaatimusten, vajaakäytön ja vuokra-
tason tulevan kehityksen osalta. 
ovat testanneet laskelmien teknistä oi-
keellisuutta ja verranneet käytettyjä ole-
tuksia markkina- ja toimialakohtaisiin tie-
toihin. 
— 
Olemme suorittaneet aineistotarkastus-
toimenpiteitä sijoituskiinteistöjen myyn-
tien kirjanpitokäsittelyyn. 
— 
Olemme haastatelleet konsernin käyttä-
mää ulkopuolista auktorisoitua kiinteistö-
arvioijaa (AKA) arvioidaksemme konser-
nin arvonmäärityksessä käyttämän me-
netelmän asian-mukaisuutta. 
— 
Olemme arvioineet sijoituskiinteistöjä 
koskevien liitetietojen asianmukaisuutta. 
Liikevaihto: vuokratuottojen kirjaaminen (Konsernitilinpäätöksen 
liitetieto 
2.1) 
—
Konsernin liikevaihto koostuu valta-
osin sijoituskiinteistöjen vuokra-
tuotoista. 
—
Toimialalle 
on tunnusomaista laaja 
vuokra-sopimuskanta, johon liittyy 
kuukausittain suuri määrä laskutus- 
ja maksutapahtumia. 
— 
Olemme testanneet vuokratuottojen oi-
keellisuuteen liittyviä kontrolleja ja suo-
rittaneet aineistotarkastustoimenpiteitä 
liikevaihdon täydellisyyden ja oikeelli-
suuden arvioimiseksi. 
Korolliset velat ja johdannaisten kirjanpitokäsittely (Konsernitilinpäätöksen 
liitetiedot 4.4, 4.5 ja 4.6) 
—
Tilikauden 2025 päättyessä konser-
nin korollisten velkojen määrä oli 
3.391 miljoonaa euroa, joka on 43 % 
konsernitaseen loppusummasta.
—
Konsernilla on käypään arvoon ar-
vostettavia korkojohdannaisinstru-
mentteja, joiden nimellisarvo oli 
1.598 miljoonaa euroa 31.12.2025. 
Konserni käyttää johdannaissopi-
muksia pääasiassa korkoriskiltä suo-
jautumiseen. Konserni soveltaa suo-
jauslaskentaa niihin korkojohdannai-
siin, jotka täyttävät suojauslaskennan 
edellytykset. 
— 
Tarkastustoimenpiteisiimme 
on sisälty-
nyt rahoitusinstrumenttien kirjaus- ja ar-
vostusperiaatteiden asianmukaisuuden 
arviointia sekä niiden oikeellisuuteen ja 
arvostukseen liittyvien kontrollien tes-
tausta. 
— 
Testasimme 
rahoituserien arvostusten 
ja jaksotusten oikeellisuutta valitsemalla 
tarkastuksen kohteeksi yksittäisiä ta-
pahtumia aineistotarkastuksin 
— 
Olemme arvioineet konsernin sovelta-
man suojauslaskennan asianmukai-
suutta. 
— 
Olemme arvioineet korollisia velkoja, 
johdannaisia ja rahoitusriskien hallintaa 
koskevien liitetietojen asianmukaisuutta. 
Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan 
velvollisuudet 
Hallitus 
ja toimitusjohtaja 
vastaavat tilinpäätöksen 
laatimisesta siten, 
että konsernitilinpäätös 
antaa oikean 
ja riittävän 
kuvan EU:ssa 
käyttöön hyväksyttyjen 
kansainvälisten IFRS-tilinpää-
tösstandardien mukaisesti 
ja siten, 
että tilinpäätös 
antaa oikean 
ja riittävän 
kuvan Suomessa 
voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien 
säännösten mukaisesti ja täyttää lakisää-
teiset 
vaatimukset. 
Hallitus 
ja 
toimitusjohtaja 
vastaavat 
myös 
sellaisesta 
sisäisestä 
valvon-
nasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole 
väärinkäy-
töksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä. 
Hallitus ja toimitusjohtaja 
ovat tilinpäätöstä laatiessaan 
velvollisia arvioimaan emoyhtiön 
ja kon-
sernin kykyä 
jatkaa toimintaansa 
ja soveltuvissa 
tapauksissa esittämään 
seikat, jotka 
liittyvät 
toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. 
Tilinpäätös laaditaan toiminnan 
jatkuvuuteen perustuen, 
paitsi jos 
emoyhtiö tai 
konserni aiotaan 
purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin. 

96 
Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa 
Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena 
väärinkäytöksestä tai virheestä 
johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä 
antaa tilintarkastusker-
tomus, joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen 
varmuus on korkea varmuustaso, mutta se 
ei 
ole tae siitä, 
että olennainen virheellisyys 
aina havaitaan hyvän 
tilintarkastustavan mukaisesti 
suoritettavassa 
tilintarkastuksessa. 
Virheellisyyksiä 
voi 
aiheutua 
väärinkäytöksestä 
tai 
vir-
heestä, 
ja niiden 
katsotaan 
olevan olennaisia, 
jos niiden 
yksin 
tai yhdessä 
voisi kohtuudella 
odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella. 
Hyvän 
tilintarkastustavan 
mukaiseen 
tilintarkastukseen 
kuuluu, 
että 
käytämme 
ammatillista 
harkintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi: 
—
Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olen-
naisen virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia 
tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän 
tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä joh-
tuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että vir-
heestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi 
liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä jättämistä tai virheel-
listen tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista. 
—
Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta 
pystyäksemme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoi-
menpiteet mutta emme siinä tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon 
emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan tehokkuudesta. 
—
Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä joh-
don tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta. 
—
Teemme 
johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista 
laatia tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankki-
mamme tilintarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista ta-
pahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää 
aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa. Jos johtopäätök-
semme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää tilintarkastus-
kertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettä-
viin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausun-
tomme. Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään men-
nessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat 
kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa. 
—
Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, 
yleistä esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perus-
tana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan. 
—
Suunnittelemme ja suoritamme konsernin tilintarkastuksen hankkiaksemme konserniti-
linpäätöstä koskevan tilintarkastuslausunnon laatimisen perustaksi tarpeellisen määrän 
tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä tai liike-
toimintayksikköjä koskevasta taloudellisesta informaatiosta. Vastaamme konsernin tilin-
tarkastusta varten suoritettavan tilintarkastustyön ohjauksesta, valvonnasta ja läpikäyn-
nistä. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin. 
Kommunikoimme hallintoelinten 
kanssa muun muassa 
tilintarkastuksen suunnitellusta laajuu-
desta ja 
ajoituksesta sekä merkittävistä 
tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien 
mahdolliset 
sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana. 
Lisäksi 
annamme 
hallintoelimille 
vahvistuksen 
siitä, 
että 
olemme 
noudattaneet 
riippumatto-
muutta koskevia 
relevantteja eettisiä 
vaatimuksia, ja 
kommunikoimme niiden 
kanssa kaikista 
suhteista 
ja 
muista 
seikoista, 
joiden 
voi 
kohtuudella 
ajatella 
vaikuttavan 
riippumattomuu-
teemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin liittyvistä varotoimista. 
Päätämme, mitkä hallintoelinten 
kanssa kommunikoiduista seikoista 
olivat merkittävimpiä tar-
kasteltavana olevan 
tilikauden tilintarkastuksessa ja 
näin ollen ovat 
tilintarkastuksen kannalta 
keskeisiä. Kuvaamme 
kyseiset seikat 
tilintarkastuskertomuksessa, paitsi 
jos säädös 
tai mää-
räys estää kyseisen 
seikan julkistamisen tai 
kun äärimmäisen harvinaisissa 
tapauksissa tote-
amme, 
ettei 
kyseisestä seikasta 
viestitä 
tilintarkastuskertomuksessa, koska 
siitä 
aiheutuvien 
epäedullisten vaikutusten voisi kohtuudella 
odottaa olevan suuremmat kuin 
tällaisesta viestin-
nästä koituva yleinen etu. 
Muut raportointivelvoitteet 
Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot 
Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintarkastajana 7.4.2005 alkaen yhtäjaksoi-
sesti 20 vuotta. 
Kojamo Oyj:stä on tullut yleisen edun kannalta merkittävä yhteisö 21.10.2016. 
Muu informaatio 
Hallitus ja toimitusjohtaja 
vastaavat muusta informaatiosta. Muu 
informaatio käsittää toiminta-
kertomuksen 
ja 
vuosikertomukseen 
sisältyvän 
informaation, 
mutta 
se 
ei 
sisällä 
tilinpäätöstä 
eikä sitä koskevaa 
tilintarkastuskertomustamme. Olemme saaneet 
toimintakertomuksen käyt-
töömme ennen tämän tilintarkastuskertomuksen antamispäivää, ja 
odotamme saavamme vuo-
sikertomuksen 
käyttöömme 
kyseisen 
päivän 
jälkeen. 
Tilinpäätöstä 
koskeva 
lausuntomme 
ei 
kata muuta informaatiota. 

97 
Velvollisuutenamme 
on lukea 
edellä yksilöity 
muu informaatio 
tilinpäätöksen tilintarkastuksen 
yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilin-
päätöksen tai tilintarkastusta suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako 
se 
muutoin 
olevan olennaisesti 
virheellistä. 
Toimintakertomuksen 
osalta velvollisuutenamme 
on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu noudattaen siihen sovellettavia säännöksiä. 
Lausuntonamme esitämme, 
että toimintakertomuksen 
ja tilinpäätöksen 
tiedot ovat 
yhdenmu-
kaisia ja että toimintakertomus on laadittu noudattaen siihen sovellettavia säännöksiä. 
Jos teemme 
ennen tilintarkastuskertomuksen 
antamispäivää käyttöömme 
saamaamme muu-
hun informaatioon kohdistamamme 
työn perusteella johtopäätöksen, 
että kyseisessä muussa 
informaatiossa on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä 
seikasta. Meillä ei ole 
tämän asian suhteen raportoitavaa. 
Helsingissä 11. helmikuuta 2026 
KPMG OY AB 
Tilintarkastusyhteisö 
Petri Kettunen 
KHT 

98 
Riippumattoman tilintarkastajan raportti Kojamo Oyj:n ESEF-tilinpäätöksestä 
Kojamo Oyj:n hallitukselle 
Olemme suorittaneet kohtuullisen 
varmuuden antavan toimeksiannon, jonka 
kohteena on Ko-
jamo 
Oyj:n 
(y-tunnus 
0116336-2) 
komission 
teknisen 
sääntelystandardin 
mukaisesti 
laadittu 
tilinpäätös 7437007YPUOQZ8OV1R42-2025-12-31-1-fi.zip tilikaudelta 1.1.–31.12.2025. 
Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu 
Hallitus ja 
toimitusjohtaja vastaavat 
yhtiön toimintakertomuksen 
ja tilinpäätöksen 
(ESEF-tilin-
päätös) laatimisesta 
siten, että 
ne täyttävät 
komission teknisen 
sääntelystandardin vaatimuk-
set. Tähän vastuuseen kuuluu 
—
laatia ESEF-tilinpäätös XHTML-muodossa komission teknisen sääntelystandardin artik-
lan 3 mukaisesti 
—
merkitä ESEF-tilinpäätökseen sisältyvän konsernitilinpäätöksen päälaskelmat, liitetiedot 
ja yhtiön tunnistetiedot iXBRL-merkein komission teknisen sääntelystandardin artiklan 4 
mukaisesti sekä 
—
varmistaa ESEF-tilinpäätöksen ja tilintarkastetun tilinpäätöksen keskinäinen yhdenmu-
kaisuus. 
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta 
sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat 
tarpeelliseksi 
voidakseen 
laatia 
ESEF-tilinpäätöksen 
komission 
teknisen 
sääntelystandardin 
vaatimusten mukaisesti. 
Tilintarkastajan riippumattomuus ja laadunvalvonta 
Olemme riippumattomia 
yhtiöstä niiden 
Suomessa noudatettavien 
eettisten vaatimusten 
mu-
kaisesti, jotka koskevat suorittamaamme 
toimeksiantoa ja olemme 
täyttäneet muut näiden 
vaa-
timusten mukaiset eettiset velvollisuutemme. 
Tilintarkastaja soveltaa kansainvälistä laadunvalvontastandardia 
ISQM1, jonka mukaan 
tilintar-
kastusyhteisön on suunniteltava, 
otettava käyttöön ja 
pidettävä toiminnassa laadunhallintajär-
jestelmä, mukaan 
lukien eettisten 
vaatimusten, ammatillisten 
standardien sekä 
sovellettavien 
säädöksiin ja määräyksiin perustuvien 
vaatimusten noudattamista koskevat toimintaperiaatteet 
tai menettelytavat. 
Tilintarkastajan velvollisuudet 
Velvollisuutenamme 
on arvopaperimarkkinalain 
7:8 § 
mukaisesti varmentaa 
komission tekni-
sen sääntelystandardin mukaisesti laadittu tilinpäätös. Annamme lausunnon siitä, onko ESEF-
tilinpäätökseen sisältyvä konsernitilinpäätös 
merkitty olennaisilta osin 
komission teknisen sään-
telystandardin 4 artiklan vaatimusten mukaisesti. 
Velvollisuutenamme 
on 
ilmoittaa 
lausunnossamme, 
missä 
laajuudessa 
varmennus 
on 
suori-
tettu. Olemme suorittaneet 
kohtuullisen varmuuden antavan 
toimeksiannon kansainvälisen 
var-
mennustoimeksiantostandardin ISAE 3000 mukaisesti. 
Tarkastukseen 
kuuluu toimenpiteitä evidenssin hankkimiseksi siitä, 
—
onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvät konsernitilinpäätöksen päälaskelmat olennaisilta 
osin merkitty iXBRL-merkein komission teknisen sääntelystandardin 4. artiklan vaati-
musten mukaisesti, ja 
—
onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvät konsernitilinpäätöksen liitetiedot ja yhtiön tunnis-
tetiedot olennaisilta osin merkitty iXBRL-merkein komission teknisen sääntelystandardin 
4 artiklan vaatimusten mukaisesti, ja 
—
ovatko ESEF-tilinpäätös ja tilintarkastettu tilinpäätös keskenään yhdenmukaisia. 
Valittujen 
tarkastustoimenpiteiden 
luonne, 
ajoitus 
ja 
laajuus 
riippuvat 
tilintarkastajan 
harkin-
nasta. 
Tähän 
sisältyy 
sen 
riskin 
arvioiminen, 
onko 
virheestä 
tai 
väärinkäytöksestä 
johtuvaa 
olennaista poikkeamaa komission teknisen sääntelystandardin vaatimuksista. 
Käsityksemme mukaan olemme 
hankkineet lausuntomme perustaksi 
tarpeellisen määrän tar-
koitukseen soveltuvaa tarkastusevidenssiä. 
Lausunto
 
Arvopaperimarkkinalain 
7 
luvun 
8 
§:n 
mukaisena 
lausuntona 
esitämme, 
että 
Kojamo 
Oyj:n 
ESEF-tilinpäätökseen 7437007YPUOQZ8OV1R42-2025-12-31-1-fi.zip sisältyvät 
konsernitilin-
päätöksen päälaskelmat sekä liitetiedot ja yhtiön tunnistetiedot tilikaudelta 1.1.–31.12.2025 on 
olennaisilta osin merkitty komission teknisen sääntelystandardin vaatimusten mukaisesti. 
Lausuntomme 
Kojamo 
Oyj:n 
konsernitilinpäätöksen 
tilintarkastuksesta 
tilikaudelta 
1.1.–
31.12.2025 
on 
annettu 
tilintarkastuskertomuksellamme 
päivätty 
11.2.2026. 
Tällä 
raportilla 
emme 
anna 
konsernitilinpäätöksen 
tilintarkastuksesta 
lausuntoa 
tai 
muuta 
varmennusjohto-
päätöstä. 
Helsingissä 11. helmikuuta 2026 
KPMG OY AB 
Tilintarkastusyhteisö 
Petri Kettunen 
KHT