Riskien hallinta

Kojamon riskienhallinnan perustana ovat riskienhallinta- ja rahoituspolitiikka, hyvä hallintotapa ja liiketoimintaperiaatteet sekä strategia- ja vuosisuunnitteluprosessiin kuuluva riskikartoitus. Riskienhallinta on osa yhtiön sisäistä valvontaa, ja sen tarkoituksena on varmistaa yhtiön liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen.

Yhtiön riskienhallinnan tehtävänä on tunnistaa, luokitella, arvioida sekä hallita toimintaan keskeisesti liittyvät riskit. Tavoitteena on yhtiön taloudelliseen kehitykseen sekä asiakkaisiin ja henkilöstöön liittyvien tavoitteiden varmistaminen.

Vastuu riskienhallinnan järjestämisestä ja riskienhallintapolitiikasta kuuluu yhtiön hallitukselle. Riskienhallinta perustuu strategia- ja vuosisuunnitteluprosessin yhteydessä tehtävään riskikartoitukseen, jossa tunnistetaan keskeiset riskit, arvioidaan niiden todennäköisyys ja vaikutus toteutuessaan sekä määritellään riskien hallintakeinot. Merkittävimpiä liiketoimintaympäristön ja liiketoimintariskien muutoksia arvioidaan säännöllisesti, ja niistä raportoidaan tarkastusvaliokunnalle ja hallitukselle neljännesvuosiraportoinnin yhteydessä.

Lue lisää Kojamon lähiajan riskeistä.

Kojamon merkittävimmät strategiset riskit ja niiden hallinta

Riski	Riskin syyt ja seuraukset	Riskin hallinta
Strategiset riskit
Asuntojen arvojen lasku	• Heikon taloustilanteen tai inflaation ja nousevien korkojen vuoksi asunto- ja portfoliokauppojen volyymit vähenevät, asuntojen hinnat laskevat ja tuottovaatimukset kasvavat	• Aktiivinen pitkäaikainen salkunhallinta perustuen kaupungistumiseen ja väestönkasvuun • Aktiivinen omaisuudenhallinta, jolla parannetaan kassavirtoja, ja kustannushallinta arvojen puolustamiseksi
Asuntojen vuokraaminen vaikeutuu vuokra-asuntojen ylitarjonnan vuoksi	• Investoinnit uusiin vuokra-asuntoihin • Yhteiskunnan ja kaupunkien toimenpiteillä ei saada oikeanlaisia asuntoja • Kohteiden vuokrat hinnoitellaan markkinavuokratasoa korkeammiksi • Tilapäiset häiriöt kaupungistumisessa • Kotitalouksien koon pieneneminen ei jatku	• Vuokrakiinteistösijoitusten pitkän aikavälin näkymät ovat positiiviset • Lyhyellä aikavälillä määrätietoinen vuokraustoiminta ja asuntojen dynaaminen hinnoittelu
Ilmastonmuutos: siirtymäriski	Vähähiiliseen yhteiskuntaan siirtymiseen liittyvät riskit: • Lisääntyvä sääntely; yhtiö ei pysty täyttämään tiukentuneesta lainsäädännöstä johtuvia vaatimuksia • Energian ja raaka-aineiden hinnan nousu • Muuttuvat markkinamieltymykset • Epäsuorien päästöjen kustannukset • Teknologiset riskit • Markkinariskit	• EU:n ja kansallisen lainsäädännön (erityisesti rakennusten energiatehokkuusdirektiivin) aktiivinen seuraaminen uusien vaatimusten sisällyttämiseksi suunnitteluprosessiin varhaisessa vaiheessa • Vastuullisuusohjelman toteuttaminen ja hiilineutraaliuden tavoittelu vuoteen 2030 mennessä
Kyvyttömyys kasvaa kannattavalla tavalla	• Transaktiomarkkinat ovat epälikvidit • Tuottotasot eivät ole houkuttelevia • Sopivien myytävänä olevien kiinteistöjen puute • Rakentamisen, maa-alueiden ja rahoituksen kustannukset korkeat tavoitetuottoon verrattuna	• Erilaiset ostovaihtoehdot ja sijoitusmahdollisuuksien aktiivinen seulonta • Vaihtoehtoisten rahoituslähteiden ja transaktiomallien käyttö (vaihtovelkakirjalaina, yhteisyritysrakenteet)
Digitalisaation tuomia mahdollisuuksia ei hyödynnetä	• Digitalisaation mahdollisuuksia kilpailukyvyn varmistamiseksi ei tunnisteta • Uuden teknologian ja digitalisaation mahdollistamia hyötyjä ei pystytä toteuttamaan • Palveluiden kaupallistamisen epäonnistuminen • Yhteistyökumppaneita ei saada mukaan palveluiden kehittämiseen • Organisaation kyvykkyydet/toimintatapa ei vastaa digitalisaation vaatimuksia • Nykyiset teknologiset ratkaisut eivät tue digitaalista kehittämistä • Digitaalisten ratkaisujen käyttäjäkoulutus ei ole johdonmukaista	• Prosessien ja palveluiden kehittämismahdollisuuksien jatkuva tunnistaminen ja suunnittelu • Säännöllinen digitaalisen ympäristön seuranta ja uusien menetelmien mukauttaminen • Yhteistyö eri toimintojen välillä digitalisaation kokonaisvaltaisen lähestymistavan varmistamiseksi • Automaatio- ja tekoälyteknologioiden käyttöönotto prosessien virtaviivaistamiseksi ja tehokkuuden parantamiseksi • Digitalisaation pilotit ja kokeilut
Asumis- ja vuokralainsäädännön uudistaminen	• Yleiset asumisen tai erityisesti vuokralainsäädännön muutokset • Asumistukijärjestelmän muutokset voivat vaikuttaa opiskelijoiden asemaan • Uusi laki asuinhuoneiston vuokrauksesta ei ole voimassa olevaa lainsäädäntöä, mutta tämä voi johtaa pieniin prosessimuutoksiin	• Lainsäädäntöprosessin aktiivinen seuraaminen ja siihen vaikuttaminen • Mahdollisten prosessimuutosten tunnistaminen ja niihin valmistautuminen
Vuokra-asuntojen kysyntä heikkenee	• Kaupungistumis- ja maahanmuuttokehityksen jatkuminen • Segregaatio toimintapaikkakuntien sisällä • Omistusasumisen suosio kasvaa nykyisestä	• Painopiste kaupungeissa, joissa vuokra-asuntojen osuus on suurin ja kasvaa
Suunnitellut myynnit eivät toteudu	• Se, mitä yritys haluaa myydä, ei vastaa markkinoiden kysyntää • Suunniteltujen irtautumisten määrä suhteessa markkinoiden likviditeettiin, mikä johtaa kyvyttömyyteen myydä ja vähentää velkaa sekä saattaa vaikuttaa luottoluokitukseen	• Myyntiprosessien systemaattinen lähestymistapa ja seuranta • Useita käynnissä olevia myyntiprosesseja, joilla on erilaiset riskiprofiilit • Realistiset myyntitavoitteet • Hyväksyntä myydä markkinaehdoin mahdollisten alaskirjausten kanssa
Taloudelliset riskit
Markkinakorkojen nousu	• Merkittävät muutokset markkinakoroissa, korkomarginaaleissa ja spreadeissa • Muutokset voivat aiheutua markkinoista tai inflaation kiihtymisestä	• Lainasalkkua hoidetaan jakamalla lainat kiinteä- ja vaihtuvakorkoisiin lainoihin, eri korkojen uudistamisjaksoilla ja käyttämällä korkojohdannaisia • Konsernin rahoituspolitiikan mukainen tavoitesuojausaste on 50–100 prosenttia
Heikentynyt pääoman saatavuus	• Pankkisääntelyn ja/tai kotimaisen tai kansainvälisen taloustilanteen vuoksi rahoituksen saatavuus heikkenee • Markkinahäiriöt	• Rahoituslähteiden ja -instrumenttien monipuolistaminen lainasalkussa • Lainamaturiteettien hajauttaminen • Vahvan taserakenteen ylläpitäminen
Investment grade -luottoluokituksen menetys	• Markkinatilanteen heikkeneminen • Keskeisten tunnuslukujen heikkeneminen, erityisesti korkokate, LTV ja likviditeetti	• Ennakoivat toimenpiteet keskeisten tunnuslukujen ylläpitämiseksi • Investoinneista ja osingonmaksusta pidättäytyminen • Kiinteistöjen myynnit • Etupainotteinen rahoitus ja pääoman hankinta
Muut riskit
Tietoturva ja kyberturvallisuus	• Kyberturvallisuushyökkäykset voivat aiheuttaa palvelukatkoksia ja häiritä liiketoimintaa, vaarantaa viestinnän luottamuksellisuuden ja estää pääsyn kriittisiin tietoihin, mikä johtaa taloudellisiin tappioihin • Riskien syyt ovat tyypillisiä yrityksille, kuten DoS/DDoShyökkäykset, MitM-hyökkäykset ja kiristysohjelmat • Inhimilliset virheet	• Säännöllinen tietoturvariskienhallinta • Toimittajien ja teknologian riskien arviointi ja lieventäminen • Jatkuva seuranta ja IT-palveluiden päivitykset • Kyberturvallisuuskoulutus henkilöstölle • Turvavaatimukset IT-toimittajille • Säännölliset tarkastukset, parhaat käytännöt, ja kybervakuutus
Yksityisyys	• Henkilötietoja (asiakkaat, henkilöstö, sidosryhmät) kerätään, säilytetään tai muutoin käsitellään tietosuojalainsäädännön (kuten GDPR) periaatteiden ja sisäisten ohjeiden vastaisesti • Lainsäädännössä rekisteröidyille taattuja oikeuksia ei noudateta • Haasteet osoitusvelvollisuuden täyttämisessä	• Datan tunnistaminen ja ymmärtäminen, riskien arviointi, kontrollien toteuttaminen, seuranta ja tarkastelu, kouluttaminen, valistaminen ja yksityisyyttä etusijalle asettavan kulttuurin edistäminen
Epävarma geopoliittinen tilanne	• Geopoliittiset jännitteet, kuten sota tai kauppa- ja tullipolitiikka, luovat taloudellista epävarmuutta maailmantaloudessa • Heikentyvät talous- ja inflaationäkymät voivat vaikuttaa asuntomarkkinoihin ja kuluttajien luottamukseen • Epävarmat rahoitusmarkkinat • Äärimmäiset geopoliittiset tilanteet vaikuttavat muuttoliikkeeseen	• Vahvan taserakenteen ylläpitäminen • Riittävän kustannusrakenteen hallinta • Lumo-asuntojen houkuttelevuuden varmistaminen
Kansantalous ei kasva	• Maailman/euroalueen taloustilanne heikkenee • Kansainväliset rahoitusmarkkinat ovat epävarmat • Asiakkaiden maksukyky heikkenee	• Tehokkaat luotonvalvonta- ja perintäprosessit • Asiakkaiden riskien arviointi
Fyysisten ja digitaalisten tuotteiden laatu ei vastaa asiakkaan tarpeita (kysyntä)	• Fyysisen tuotteen laatu ei vastaa kilpailijoiden tuotteiden laatua joillakin mikromarkkinoilla • Verkkopalvelut vaativat jatkuvaa kehittämistä, mukaan lukien taustalla oleva teknologia	• Asiakkaiden tarpeiden ja markkinatarjonnan ymmärtäminen • Tuotteiden laadun kehittäminen strategian mukaisesti
Taloudelliset poikkeamat, ulkoiset tai sisäiset	• Tunnistamattomat vaaralliset työyhdistelmät • Puuttuvat tai riittämättömät kontrollit • Liian laajat käyttöoikeudet järjestelmiin • Riittämätön ja puutteellinen työnohjaus tai laskujen tarkistus • Puutteellinen tai epäselvä tilaus, toimeksianto tai dokumentaatio • Laskupetos	• Hankintaohje • Vuosittaiset järjestelmien ja käyttäjähallinnan käyttöoikeustarkastukset • Laskunhallintajärjestelmä

Päivitetty 11.2.2026